كثير من الناس لديهم مختلف العقارات غير السكنية التي لا تستخدم لأي غرض من الأغراض. الخيار الأفضل هو استئجارهم ، كما في ظل هذه الظروف يتم توفير دخل ثابت وعالي. لهذا ، يمكن للمالك أن يتصرف كفرد أو رجل أعمال فردي أو صاحب عمل. يجب أن يتم تنفيذ إجراءات استئجار المباني غير السكنية بكفاءة ، حيث يتم إعداد المناقصات الرسمية مع المستأجرين. تؤخذ في الاعتبار الحاجة إلى دفع الضرائب على الدخل المستلم.
قواعد لتوفير الأشياء للإيجار
يستخدم العديد من مالكي العقارات هذا النوع من النشاط. يسمح لك استئجار المباني غير السكنية بالحصول على دخل سلبي مرتفع. في هذه الحالة ، قد يكون المؤجر:
- الفرد الذي هو المالك المباشر للعقار ، لذلك ، يجب أن يكون لديه مستندات رسمية لهذا العقار ؛
- رجل أعمال فردي مسجل خصيصًا لدى دائرة الضرائب الفيدرالية لإجراء هذا النشاط ، علاوة على ذلك ، يتم اختياره عادة من قبل أرباب العمل في STS أو PSN أو UTII لدفع الضرائب ، نظرًا لاستخدام أساليب مبسطة ، لن يكون من الصعب حساب الضريبة ودفعها ، وكذلك تقديم إعلان ؛
- شركة ممثلة بكيان قانوني ، ويمكن للمؤسسات ، مثل رواد الأعمال الفرديين ، استخدام أنظمة حساب ضريبية مبسطة.
عند صياغة العقد من قبل أي من أصحاب أعلاه ، يتم أخذ الفروق الدقيقة المختلفة في الاعتبار. إذا تم تأجير الأماكن غير السكنية دون إضفاء الطابع الرسمي على الدخل وتسجيله لدى دائرة الضرائب الفيدرالية ، فهذا نشاط غير قانوني يتحمله أصحاب المباني.
قواعد لتأجير الأشياء من قبل الأفراد
يمكن للمواطنين من القطاع الخاص تملك العقارات المختلفة. يتم استخدامها لأغراض مختلفة ، مثل:
- إنشاء مكتب
- تنظيم المستودعات
- تشكيل مؤسسة التصنيع ؛
- إنشاء المحلات التجارية.
قد يعمل المواطن كطرف في عقد الإيجار. يجب أن يكون الأشخاص هم المالكين المباشرين للكائنات ، لذلك يتعين عليهم الحصول على مستندات الملكية ذات الصلة ومقتطف من USRN. تشمل ميزات استئجار المباني غير السكنية من قبل الفرد ما يلي:
- يجب على المواطنين الدخول في Rosreestr مقدمًا بأن المباني الحالية غير سكنية ، مع الإشارة إلى المعلمات التقنية والمساحية الإضافية ؛
- إذا لم يتم تسجيل المبنى في السجل العقاري أو إذا كان مصيرًا ، فلا يُسمح بنقله رسميًا لاستخدامه إلى أشخاص آخرين ؛
- يعتبر تكليف العقار لشركات أو مواطنين آخرين معاملة ملكية ، وبالتالي ، فإنه بدون عقد ، يبرم عقدًا مدنيًا مع المالك ؛
- بحيث تكون الوثائق رسمية ومختصة ، يتم وضع الاتفاقية كتابةً بشكل حصري ، وبعد ذلك يتم التصديق عليها من قبل كاتب عدل وتسجيلها في خدمة التسجيل الفيدرالية.
غالبًا ما يتم وضع اتفاقية لمدة لا تتجاوز عامًا واحدًا. في ظل هذه الظروف ، لا يشترط تسجيل المستند في خدمة التسجيل الفيدرالية.
ما هي المستندات المطلوبة من الفرد لإتمام الصفقة؟
في حالة تحقق الفرد من تأجير المباني غير السكنية ، يجب على المواطن إعداد وثائق معينة مقدمًا. ويشمل هذه الأوراق:
- جواز سفر المواطن الذي يملك المبنى ؛
- شهادة ملكية ، والتي يمكن استبدالها بمستخلص جديد من USRN ، مما يشير إلى المالك المباشر للكائن ؛
- جواز سفر فني
- المستندات الفنية الأخرى الصادرة إلى المالك من قبل موظفي BTI ؛
- مقتطف من Rosreestr ، يؤكد أن المرفق لا يوجد لديه أي قيود تمثله الاعتقال أو الكفالة أو غيرها من القيود.
يسمح بإشراك ممثل في المعاملة ، لكن يجب أن يكون لديه توكيل رسمي موثق.
هل يتم دفع الضرائب من قبل الأفراد؟
في كثير من الأحيان ، يستخدم المواطنون الذين يمتلكون العقارات هذا النوع من النشاط لكسب المال. استئجار المباني غير السكنية يجلب للناس دخل سلبي كبير إلى حد ما.
إذا تم تسجيل العقد في Rosreestr ، فيتم إرسال المعلومات من هذه المؤسسة إلى أقرب فرع من دائرة الضرائب الفيدرالية لحساب دخل المواطنين. لذلك ، استئجار المادية. المباني غير السكنية يتطلب حساب ودفع ضريبة الدخل.
لهذا الغرض ، يجب أن تقدم سنويًا إلى دائرة الضرائب الفيدرالية إعلانًا مؤلفًا من 3 NDFL ، والذي يشير إلى دخل جميع المواطنين من تأجير العقار. بالإضافة إلى ذلك ، يوفر هذا المستند الحجم الصحيح لضريبة الدخل الشخصي. لذلك ، يجب دفع 13 ٪ من المبالغ المستلمة. بسبب هذا العبء الضريبي المرتفع ، يفضل المواطنون غالبًا تكوين IP أو فتح شركة من أجل تقليل مبلغ الرسوم بشكل كبير ، لأنه عند استخدام أنظمة مبسطة ، يمكن تخفيض مبلغ الضريبة إلى 6٪ من إجمالي الدخل.
الفروق الدقيقة لشركة آي إي
العديد من المواطنين الذين هم أصحاب العقارات ، والتي يفضلون استئجارها ، IP مفتوحة خصيصا لهذه الأغراض. في هذه الحالة ، يمكنهم استخدام أوضاع مبسطة عند حساب مقدار الضريبة. يحدث تأجير المباني غير السكنية للملكية الفكرية مع مراعاة الفروق الدقيقة:
- يتم تسجيل إبرام العقد مع المستأجرين رسميًا بموجب اتفاق رسمي ، يحدد مدة العقد ، وميزات العقار ، وسعر الإيجار والميزات الهامة الأخرى ؛
- إذا تجاوزت مدة الاتفاقية سنة ، فسيتم تسجيل العقد في السجل الفيدرالي ؛
- بالتأكيد يتم دفع ضرائب الملكية الفكرية عن الدخل الذي يتم الحصول عليه ، والذي يمكن لرجل الأعمال اختيار نظام براءات الاختراع أو STS أو UTII فيه ؛
- يجب تسجيل التحويل المباشر للأموال ، حيث يتم إعداد الإيصالات ، ولكن في معظم الأحيان يتم تحويل الأموال إلى حساب جاري ، حتى تتمكن من إثبات استلام الأموال باستخدام كشوف الحساب البنكية.
من خلال استخدام أنظمة ضريبية مبسطة ، يمكن للمواطنين تجنب دفع ضريبة كبيرة. في معظم الأحيان ، عند استئجار مباني غير سكنية ، تختار SPs UTII ، لأنه عند استخدام هذه الضريبة يتم دفع نفس المبلغ كل ثلاثة أشهر. تعتمد الضريبة في هذه الحالة على حجم المبنى ، وبالتالي فإن سعر الإيجار لا يؤثر عليه.
تأكد من استئجار المباني غير السكنية IP بشكل رسمي. تعتمد الضرائب على النظام الذي تم اختياره ، ولكن من المهم ليس فقط حساب الضرائب ودفعها في الوقت المناسب ، ولكن أيضًا لإعداد الإعلانات اللازمة لموظفي مصلحة الضرائب الفيدرالية.
ما هي المستندات المطلوبة من SP؟
إذا كان مالك العقار غير السكني هو رائد أعمال ، فمن أجل إعداد عقد مع مستأجر ، يجب إعداد المستندات التالية:
- شهادة التسجيل والتسجيل
- جواز سفر المواطن
- مستندات الملكية للعقار ؛
- الأوراق الفنية على المنشأة.
يتم نقل العقد الموضوعة بشكل صحيح إلى مصلحة الضرائب الفيدرالية مع الإعلان ، حيث إنه بمثابة تأكيد على سلوك نشاط معين.
خصوصية تأجير المباني من قبل الشركات
في كثير من الأحيان ، لا تنتمي الأشياء غير السكنية المختلفة إلى أفراد عاديين ، ولكن إلى شركات. الشركات في كثير من الأحيان اتخاذ قرار لاستئجار المباني غير السكنية. يحتوي الإجراء في هذه الحالة على الميزات التالية:
- قد لا تكون الشركة مالك الكائن ، حيث قد تعمل كوسيط ؛
- يتم إبرام عقد مدني مع مستأجرين ، مرفق به وثائق مختلفة من الشركة ؛
- يجب أن تدفع المؤسسة ذات الدخل المتلقى الضريبة المحسوبة على أساس النظام الضريبي المعمول به ، ويمكن للشركات الجمع بين عدة أنظمة في وقت واحد لتوفير المال على الرسوم.
إذا لم تكن الشركة هي المالك المباشر للكائن ، فيمكنها التراجع عنه. في ظل هذه الظروف ، يلزم الحصول على إذن لهذا النشاط من المالك.
ما هي المستندات المطلوبة من الشركة؟
إذا كانت الشركة تعمل كمؤجر ، فعند إعداد العقد ، يتعين عليها إعداد مستندات الشركة:
- شهادة من السجل ؛
- الوثائق التأسيسية للمؤسسة ؛
- أوراق الملكية على الكائن الذي يؤكد أن الشركة لديها بالفعل حقوق لاستئجار هذه المباني ؛
- إذا كان الكائن مؤجرًا من الباطن ، فيجب أن يكون لدى الشركة إذن من المالك لمثل هذه الأنشطة ؛
- يمكن للمؤسس ، الذي هو صاحب العمل ، وضع توكيل لموظفه ، ونتيجة لذلك لديه السلطة المناسبة لتنفيذ المعاملة.
في معظم الأحيان ، تقوم الشركات ذات المساحات الكبيرة بتأجيرها لأنها لا تستخدمها بشكل مستقل لأي غرض من الأغراض. يوفر استئجار المباني غير السكنية دخلاً سلبياً كبيراً ، لذلك تلجأ العديد من الشركات إلى طريقة كسب المال هذه. عند إبرام اتفاقية مع شركة ، يجب عليك بالتأكيد تسجيلها لدى Rosreestr.
تأجير المرافق من قبل البلدية
تمتلك إدارة أي مدينة العديد من الكائنات العقارية المختلفة ، والتي يمكن أن تكون سكنية أو غير سكنية. في هذه الحالة ، قد تقرر سلطات المدينة الحاجة إلى استئجار هذه الكائنات لتوجيه المستخدمين. سيتم توجيه الأموال الواردة من هذه الأنشطة إلى الميزانية المحلية.
في ظل هذه الظروف ، يجب الالتزام بالترتيب الصحيح لتسليم الكائنات. لهذا ، يتم أخذ الفروق الدقيقة في الاعتبار:
- المناقصة الرسمية هي بالتأكيد لتحديد المستأجر ؛
- يتم عقد الإيجار مع العارض الذي يقدم أعلى إيجار ؛
- تقام المناقصات في شكل مزاد ، ويمكن للأفراد أو الأفراد أو المنظمات المشاركة فيه ؛
- للمشاركة في المناقصة ، يجب عليك تقديم طلب خاص على الموقع الإلكتروني للإدارة الإقليمية ؛
- فقط بعد التسجيل ، يتم دعوة جميع المشاركين إلى المزاد ؛
- يدفع جميع المتقدمين وديعة ضمان ممثلة برسوم الدخول ، وعادة ما تكون 10 ٪ من قيمة العقار ؛
- يتم احتساب سعر الإيجار بناءً على السعر العقاري للعقار.
- إذا تم تقديم طلب من قبل مزايد واحد فقط ، فلا يتم تقديم العطاءات ، لذلك يقوم مقدم الطلب بالتأجير بدون مزاد.
قد توفر الإدارة فرصة لإصدار عقد لفترة طويلة تتجاوز 10 سنوات.
شروط العقد
بغض النظر عن من هو المالك ، من المهم وضع عقد إيجار بشكل صحيح. إنه بمساعدتها أن يتم إجراء تسجيل كفء لمعاملة الممتلكات. يجب أن تحتوي اتفاقية تأجير المباني غير السكنية على المعلومات التالية:
- تشير إلى مكان وتاريخ تجميعها ؛
- يتم تسجيل الأطراف المشاركة في المعاملة ؛
- إذا كان المشاركون أفراداً ، يتم تسجيل تواريخ الميلاد ومعلوماتهم الواردة من جوازات السفر.
- إذا كان المستأجر أو المؤجر شركة ، تتم الإشارة إلى تفاصيلها ؛
- الميزات التقنية للعقار ، وكذلك عنوان موقعه ؛
- يسرد الشروط على أساس العقارات التي يمكن استخدامها ؛
- يشار إلى مدة الإيجار والتكلفة ؛
- يسمح بتضمين فقرة على أساسها ستتاح للمستأجر في المستقبل فرصة شراء عقار ؛
- يتم إعطاء حقوق والتزامات كل مشارك في المعاملة ؛
- يشار إلى مسؤولية الأطراف ، لأنه إذا كان لأسباب مختلفة تنتهك شروط العقد ، سيتم تطبيق عقوبات مختلفة أو غيرها من تدابير التأثير عليهم ؛
- يتم توفير الشروط على أساس أنه يمكن إنهاء العقد قبل الموعد المحدد ؛
- يسرد الحالات التي يتعين عليك فيها الذهاب إلى المحكمة لحل العديد من قضايا الصراع ؛
- يتم إدخال ظروف قاهرة مختلفة يجب أن يتصرف فيها المشاركون في المعاملة بطريقة محددة.
هذه الوثائق غير مطلوبة لتكون مصدقة من كاتب عدل. بمساعدة هذه الوثيقة الرسمية ، يتم تنظيم إجراءات استئجار المباني السكنية وغير السكنية. يتم وضع الوثائق في ثلاث نسخ ، حيث تبقى واحدة مع المؤجر ، ويتم نقل الثاني إلى المستأجر ، والثالث يستخدم للتسجيل في السجل الفيدرالي. لا يدخل العقد حيز التنفيذ إلا بعد التسجيل. يجوز ، إذا كان هناك اتفاق بين الطرفين ، تمديد العقد. ويرد نموذج العقد أدناه.
قواعد لوضع فعل القبول
بمجرد وضع اتفاق ، على أساسه يتم استئجار المباني غير السكنية من قبل رجل أعمال فردي أو شخص عادي أو شركة ، يجب نقل الكائن إلى المستأجر.
يتم النقل مباشرة في غضون الوقت المحدد في العقد. لهذا ، يُنصح بوضع عملية استقبال ونقل. يتم إنشاء مستند بحضور أطراف ثالثة تؤكد أن أطراف المعاملة ضميريون ومختصون.
يسرد المستند جميع معلمات الخاصية الحالية ، والتي تشمل:
- حالة الأرضيات والجدران ؛
- توافر تجهيزات السباكة ؛
- الموقع والميزات التقنية للاتصالات.
إذا كانت الغرفة تحتوي على أثاث ، فيجب إدراجها في القائمة ، كما يجب الإشارة إلى الحالة.
ما هي الأنظمة الضريبية التي يستخدمها المؤجر؟
يحصل أصحاب العقارات الذين يستأجرون عقارات على دخل معين من هذه العملية ، والتي تُدفع منها الضريبة. يدفع الأفراد 13٪ من إجمالي الدخل. بسبب هذا العبء الضريبي الكبير ، يفضل الملاك فتح رجل أعمال أو شركة فردية. للحسابات ، يمكن اختيار أنظمة ضريبية مختلفة:
- USN. بموجب هذا النظام ، يتم دفع 6 ٪ من جميع الإيصالات النقدية أو 15 ٪ من صافي الربح. السلطات المحلية قد تزيد من أسعار العقارات التجارية أو المكاتب. القاعدة الضريبية هي الدخل لمدة عام من العمل أو الربح من الأنشطة. بالنسبة للشركات الصغيرة ، تقدم بعض المناطق حوافز. بالإضافة إلى ذلك ، نظرًا للتحويلات الضريبية ، يتم تخفيض المبلغ الذي يدفعه رواد الأعمال لأنفسهم إلى مؤسسة التمويل الشخصي والصناديق الأخرى.
- براءة اختراع لتأجير المباني غير السكنية. يعتبر مثل هذا النظام الضريبي هو الأكثر فائدة لكثير من رواد الأعمال. فقط براءات الاختراع IP يمكن تطبيقها. لا يتطلب استئجار مبنى غير سكني في ظل هذه الظروف إعداد وتقديم تقارير مختلفة إلى دائرة الضرائب الفيدرالية. لذلك ، يكفي فقط الحصول على براءة اختراع مبدئيًا بسعر مثالي لفترة زمنية محددة. يمكنهم الحصول على براءة اختراع IP لفترات مختلفة. يعتبر استئجار مبنى غير سكني باستخدام هذا الوضع عملية مربحة.
- OCHO. نادرًا ما يتم اختيار هذا النظام لاستئجار العقارات ، حيث يتعين عليك دفع عدد كبير من الضرائب وممارسة المحاسبة. عادةً ما يتم استخدام هذا الوضع من قبل الشركات التي لا ترغب في الجمع بين أنظمة متعددة.
- UTII. عادة ما يتم اختيار استئجار المباني غير السكنية في هذا الوضع فقط إذا كان هناك كائن صغير الحجم. إذا كان للغرفة مساحة كبيرة ، فمن المستحسن اختيار نظام ضريبي مبسط أو براءة اختراع. عند حساب UTII ، يتم أخذ المؤشر الفعلي الذي يمثله مجال العقارات في الاعتبار.لذلك ، من الأفضل اختيار هذا الوضع إذا كان حجم الكائن لا يتجاوز 30 مترًا مربعًا. م.
يعتمد اختيار نظام معين على المستأجرين المباشرين. تفضل بعض الشركات وأصحاب المشاريع الفردية الجمع بين العديد من الأنظمة على الإطلاق ، مما يجعل من الممكن تقليل العبء الضريبي.
استنتاج
يعتبر استئجار العديد من المباني غير السكنية للإيجار عملية مربحة. يمكن أن يتم ذلك من قبل الأفراد أو رواد الأعمال الأفراد أو الشركات. قد لا تكون الشركات مالكا للأشياء على الإطلاق ، وبالتالي فهي تعمل فقط كوسطاء.
يتضمن الإجراء الخاص بتوفير العقارات للإيجار ، التنفيذ الكفء للمعاملة ، ولهذا الغرض يتم تجميع عقد رسمي بين المشاركين المسجلين في Rosreestr.