نقل الأراضي الزراعية إلى فئة أخرى: تعليمات خطوة بخطوة

اليوم ، سوق العقارات هو المناطق ذات القيمة العالية الضواحي للسكن. في هذا الصدد ، فإن نقل الأراضي الزراعية إلى فئة أخرى لغرض التطوير اللاحق له أهمية خاصة.

لماذا المطورين مهتمون بالأراضي الزراعية

يريد المواطنون الروس (على الأقل أولئك الذين يستطيعون تحمل كلفة) أن يمتلكوا منازل ريفية مبنية على قطع أراضيهم الخاصة ، حتى يتمكنوا في عطلات نهاية الأسبوع وخلال العطلات من الاسترخاء هناك من الهواء الملوث والضوضاء وصخب المدن الكبرى ، والعديد منهم لا يعارضون عشهم.

مثل الفطر بعد المطر في العقد الماضي ، كانت قرى الكوخ النخبة المبنية على الأراضي الزراعية السابقة تنمو حول المراكز الصناعية الكبيرة ، وكان على المطورين في السابق نقل الأراضي الزراعية إلى فئة أخرى. وكقاعدة عامة ، هذه هي أراضي المستوطنات ، مما يسمح بالتنمية السكنية.

من وجهة نظرهم ، هذا منطقي تمامًا. وعلى أي أرض لا تزال مبنية؟ بعد كل شيء ، تبلغ حصة أراضي المستوطنات في إجمالي صندوق الأراضي في روسيا حوالي 1٪ فقط ، وقد استنفدت تقريبا إمكانيات استخدامها للبناء. لذا فإن المطورين يحولون عيونهم عن الحقول الروسية الشاسعة ، ويقلبون منها قطعًا جديدة ، ويبدأون في نقل قطع الأراضي الزراعية إلى فئة أخرى.

ما يهدد روسيا بتطوير الأراضي الزراعية

يبدو أن هناك الكثير من هذه المواقع في روسيا - أكثر من 400 مليون هكتار. ومع ذلك ، طوال فترة ما بعد الاتحاد السوفيتي ، كان هناك اتجاه ثابت نحو الانخفاض في منطقتهم. في عام 2012 وحده ، انخفضت مساحة المورد الرئيسي من تكوين هذه الأراضي ، أي الأراضي الزراعية ، بمقدار 315.7 ألف هكتار ، وتبلغ مساحتها في روسيا 195 مليون هكتار فقط. والسبب الرئيسي لخفضها هو بالتحديد نقل الأراضي الزراعية إلى فئة أخرى. يمكن أن يضع عام 2014 حداً لهذه الممارسة ، عندما قدم نواب مجلس الدوما من روسيا فقط مشروع القانون المقابل للنظر فيه. حتى الآن ، لم يتم اعتماده ، لكن المناطق الفردية تتخذ بالفعل تدابير من تلقاء نفسها.

لذلك ، في العام الحالي ، تم فرض حظر على نقل الأراضي الزراعية إلى فئة أخرى في منطقة موسكو لاستخدامها في البناء متعدد الطوابق. وتأمل السلطات الإقليمية أن يخلق هذا الإجراء حوافز إضافية للمالكين لاستخدام أراضيهم للغرض المقصود منها.

الأراضي الزراعية (وفقًا لقانون الأراضي RF)

وفقًا لقانون العمل RF ، تقع هذه القطع دائمًا خارج المستوطنات ويتم توفيرها ، كما أنها مخصصة للزراعة.

كما ذكر أعلاه ، أقل من نصف مساحة كل الأراضي الزراعية التي تشغلها الأراضي الزراعية - هذه هي الأراضي الصالحة للزراعة ، والمروج لصيد الأسماك ، والمراعي ، والبساتين ، وحدائق الخضروات ، ومزارع الكروم ، إلخ. ويشمل ذلك مزارع الصيد.

يقع النصف الثاني من المساحة الكلية لجميع المواقع الزراعية (أو أكثر بقليل من النصف) تحت الطرق التي تمر داخل المؤسسات الزراعية ، والمرافق المختلفة ، والأحزمة الحرجية ، والبرك لاستصلاح الأراضي واستزراع الأسماك ، وكذلك مختلف المباني الخارجية.

من الواضح أن نصف الأراضي الزراعية للمطورين غير المهتمين بالأرض لا تهمهم كثيرًا - بعد كل شيء ، تم بناء هذه المناطق بالفعل بشيء ما أو تشغلها بعض الهياكل الخطية. بالنسبة للتطوير السكني ، فإن الطريقة الوحيدة الممكنة هي نقل قطع الأراضي من الأراضي الزراعية إلى فئة أخرى.

أنواع الاستخدام المسموح به للأراضي الزراعية

ما هي الفرص التي يوفرها القانون الروسي لتنفيذ هذا الإجراء؟ ينص LC RF على أن النظام القانوني لأي أرض يتم تحديده بواسطة خاصيتين أساسيتين:

• ينتمون إلى فئة أو أخرى ؛
• الاستخدام المسموح به ، والذي تم إنشاؤه أثناء تقسيم المناطق.

هذا هو المكان الذي تتربص فيه العقبة الأولى. إذا لم يكن هناك شك في انتماء الأراضي الزراعية إلى فئة الأراضي الزراعية (الفئة 1 وفقًا لقانون الأراضي RF) ، فلا يوجد وضوح تام فيما يتعلق باستخدامها المسموح به.

في الواقع ، حتى الآن ، فإن النوع الوحيد من المسح الإقليمي الذي تم تنفيذه بالفعل في الاتحاد الروسي هو التخطيط العمراني. بالنسبة للأراضي الزراعية ، لا تتم صيانتها ، ولم يتم إنشاء مخططات VRI من تكوينها.

صحيح ، وفقًا لبعض الخبراء في مجال تشريع الأراضي ، قد يتم قبول قائمة أنواع استخدامها الواردة في المادة 78 من قانون العمل RF باعتبارها VRI من قطع الأراضي الزراعية. بالإضافة إلى ذلك ، يحدد القانون الاتحادي رقم 101 "حول دوران الأراضي الزراعية" قطع الأراضي من تكوينها ، وينظم النظام القانوني الخاص بها حصريًا بواسطة قانون العمل RF ، ويهدف إلى مثل هذه الأغراض:

1. تحت IZHS.
2. تحت الكراجات
3. ل LPS.
4. عن البيوت.
5. تحت الحدائق وحدائق المطبخ.
6. تحت المراعي.
7. تحت مختلف المباني الخارجية.

لذلك ، فإن قانون تخطيط المدن (GRK RF) يسمح بإدراجها في تكوين المستوطنات مثل الأراضي الزراعية ، وكذلك المناطق الريفية والحدائق. وهذا يعني فقط نقل الأراضي الزراعية إلى فئة أخرى.

هل من الممكن بناء الأراضي الزراعية دون إدراجها داخل حدود المستوطنات؟

كما تعلمون ، يجب أن تتبنى كل بلدية في روسيا قواعد استخدام الأراضي وتطويرها (LAR) ، والتي يجب أن تتضمن لوائح التخطيط الحضري. أنها تشير إلى قوائم VRI لقطع الأراضي ومشاريع بناء رأس المال داخل كل منها المنطقة الإقليمية. لا يسري تأثير هذه اللوائح على الأراضي الزراعية كجزء من الأراضي الزراعية ، ولا يتم تنفيذ تقسيم المناطق الإقليمية ، ولم يتم إنشاء قطع أرض VRI من الأراضي الزراعية ، مما يعني أنه لا يمكن تغييرها.

هذا يستبعد تطوير قطع الأراضي الزراعية خارج حدود المستوطنات. وإلى أن يتم اعتماد تشريع منفصل حول تقسيم المناطق الإقليمية خارج المدن والقرى والمستوطنات الحضرية وما إلى ذلك ، فإن الأراضي الزراعية محمية من إزالتها من الدوران الزراعي حتى التنمية.

وبالتالي ، فمن الممكن إنشاء VRI من قطع الأراضي الزراعية خارج المستوطنة التي تنص على تنميتها فقط عن طريق نقل الأراضي الزراعية إلى فئة أخرى.

لأي غرض يجوز نقل الأراضي الزراعية إلى فئة أخرى

ترد قائمة الحالات الاستثنائية التي يُسمح فيها بمثل هذا النقل في القانون الاتحادي رقم 172 الخاص بإجراءات تنفيذ هذا الإجراء.

وفقًا لهذا القانون ، يتم نقل الأراضي الزراعية إلى فئة أخرى في الحالات التالية:

1. أثناء حفظها ؛
2. عند إنشاء المحميات ومحميات الحياة البرية والمنتجعات والحدائق الطبيعية ، بما في ذلك الحدائق الشجرية والحدائق النباتية ، إلخ.
3. عند تحديد أو تغيير حدود المستوطنات ؛
4. عند وضع منشآت صناعية على أراضٍ زراعية ، تكون قيمتها المساحية أقل من متوسط ​​مستواها في البلدية ؛
5. إذا تم تضمين قطع الأراضي الزراعية غير المناسبة للإنتاج الزراعي في تركيبة الغابات أو البرك ، وكذلك الأراضي المحمية ؛
6. عندما يتم بناء الأشياء الخطية عليها ؛
7. في وفاء الاتحاد الروسي بالتزاماته الخارجية ، وكذلك في بناء منشآت دفاعية على هذه الأراضي ؛
8. في بداية التعدين في هذه المناطق من المعادن ؛
9. عند وضع أشياء مختلفة عليها لتلبية احتياجات المواطنين (اجتماعية ، ثقافية ، إلخ).

يحظر نقل الأراضي الزراعية إلى فئة أخرى للأراضي الزراعية ذات القيمة والإنتاجية الخاصة. وهي تشمل المجالات التجريبية لمعاهد البحوث الزراعية والجامعات ، وكذلك المؤامرات ذات القيمة المساحية التي تتجاوز بكثير متوسط ​​المستوى في البلدية. قد تكون الحالات الموضحة في الفقرات 3 و 6 و 7 و 8 من القائمة أعلاه استثناءً لهذه القاعدة.

بالمناسبة ، ابتداءً من فبراير من العام الماضي ، وهو أمر مشكوك فيه ، من وجهة نظر الشرعية ، فإن نقل الأراضي الزراعية إلى فئة أخرى (وهذا يعني في عام 2014) محفوف بالغرامة المتزايدة بشكل كبير بسبب سوء استخدام مثل هذه المؤامرات. مقدار العقوبات في حدود 200-500 ألف روبل ، وهذا يتوقف على قيمتها المساحية.

كيف يبدأ نقل الأرض إلى فئة أخرى؟

الخطوة الأولى هي تقديم الطلب المناسب للجهة المخولة لسلطة الدولة التنفيذية. يجب أن يشير الطلب المذكور أعلاه إلى:

• عدد المساحية.
• فئة الأراضي المتاحة والمطلوبة ؛
• ما سبب النقل؟
• شكل من أشكال حقوق الأرض.

يتم تنفيذ نقل الأراضي الزراعية إلى فئة أخرى بواسطة سلطة الدولة للكيان التأسيسي للاتحاد الروسي (باستثناء قطع الأراضي الفيدرالية) أو بواسطة حكومة الاتحاد الروسي (فيما يتعلق بالأراضي الفيدرالية).

وثائق إضافية للترجمة

بالإضافة إلى ذلك ، سوف تحتاج إلى:

• استخراج من السجل العقاري للدولة للموقع أو جواز السفر المساحية ؛
• نسخ من المستندات الشخصية لمقدم الطلب ؛
• مقتطف من سجل الدولة الموحدة ؛
• الانتهاء من الفحص البيئي للدولة (إذا لزم الأمر) ؛
• موافقة صاحب حقوق النشر ، إذا طلب ذلك من قبل المستخدم الأرض.

يتم تقديم نسخ من المستندات الشخصية وموافقة صاحب حقوق الطبع والنشر من قبل صاحب الالتماس إلى هيئة سلطة الدولة المصرح بها إلى جانب الالتماس. الوثائق المتبقية غير مطلوبة لتقديمها ، لأن وكالة حكومية معتمدة يمكنها أن تطلبها بشكل مستقل. ومع ذلك ، من أجل الإسراع في الإجراء ، من الأفضل العناية بتوافرها وتركها لنفسك.

شروط النظر في طلب نقل

تعتبرها حكومة الاتحاد الروسي في غضون ثلاثة أشهر ، وموضوعات الاتحاد الروسي ملزمة بالنظر في الوثيقة في غضون شهرين من تاريخ استلامها.

ونتيجة لذلك ، يتم اعتماد إما فعل بقرار إيجابي أو فعل يرفض مثل هذا النقل.

في أي حال ، يتم إرسال المستند إلى مقدم الطلب في غضون أسبوعين من تاريخ اعتماده.

يجب أن يشير الفعل إلى:

• ما هو سبب التغيير الذي تم تبنيه؟
• المعلمات والوصف والأرقام المساحية للأراضي.
• فئات المصدر والوجهة.

كيف يمكن تبرير فعل رفض النقل

غير مسموح بنقل الأراضي الزراعية إلى فئة أخرى إذا:

• مقيد أو محظور بموجب القانون الاتحادي ؛
• أعطى الفحص البيئي للدولة رأيًا سلبيًا أثناء تنفيذه ؛
• الغرض المقصود من الأرض لا يتوافق مع الخطط المعتمدة لزيادة استخدام الأراضي.

تعديلات على السجل العقاري العقاري للدولة وعلى سجل الدولة الموحدة عند نقل الأرض إلى فئة أخرى

ترسل هيئة سلطة الدولة المرخص لها ، التي اعتمدت القانون المتعلق بنقل الأرض ، نسخة (تصل إلى 5 أيام من تاريخ اعتمادها) إلى روسريستر. تقوم الأخيرة بإجراء تغييرات على السجل العقاري للدولة وسجل المؤسسات الموحد للمؤسسات في غضون 7 أيام وتُعلم جميع الأطراف المعنية بهذا الأمر. يعتبر نقل الأراضي قد دخل حيز التنفيذ من تاريخ تسجيله في السجل العقاري للدولة (بسبب تغيير في فئته).

لا يتم إعادة إصدار المستندات التي تؤكد حقوق الأرض ، عند تغيير فئة الأرض.

نقل إلى أراضي المستوطنات

كما ذكر أعلاه ، يمكن إدراج قطع الأراضي الزراعية في المستوطنات مع تخصيص فئة مختلفة لها - "أرض المستوطنات". بمجرد دخولهم حدودهم ، وجدوا أنفسهم في تكوين منطقة إقليمية محددة ، والتي تخضع لأنظمة التخطيط الحضري ، بما في ذلك إنشاء VRI ، والتي تنص على تنميتها.يمكن إجراء إجراء هذا التضمين مع التأسيس المتزامن (أو التغيير) لـ VRI وفقًا للمادة. 41 من القانون الاتحادي "بشأن بدء سريان القانون المدني للاتحاد الروسي."