تعد العلاقات العقارية مجالًا مثيرًا للاهتمام ، ويعود ذلك أساسًا إلى تعقيد الجهاز المفاهيمي وقدرته. في إطار علاقات الملكية ، يمكن أن تحدث عمليات مختلفة تمامًا سواء من حيث وضع الكيانات أو في جانب التنظيم التشريعي. ما هي ميزات هذه الفئة القانونية؟ ما هي مستويات العلاقات الملكية؟ ما هي أنواع القوانين التي تحكمهم؟
خصوصية العلاقات العقارية
ما هي العلاقات الملكية؟ هذا المصطلح رحيب بما فيه الكفاية. في البيئة القانونية الروسية ، يُفهم هذا على أنه علاقات قانونية ، يكون موضوعها خاصية معينة ، وعادة ما تكون في شكل منتج. إلى جانب هذا النوع من التواصل ، هناك أيضًا علاقات غير ملكية ، موضوعها هو حقوق الإنسان الشخصية ، والتي في الوقت نفسه ، قد تكون ذات صلة بطريقة ما بالممتلكات.
يخضع نوع العلاقة قيد النظر في الاتحاد الروسي بشكل أساسي للقانون المدني. تصنف القوانين المعيارية التي تنظم الاتصالات ذات الصلة العلاقات القانونية بشأن تلك التي تعكس ملكية خاصية معينة لموضوع محدد ، تلك المتعلقة بإدارة الممتلكات ، وكذلك تلك التي تعكس إجراءات نقلها من مالك إلى آخر. في الوقت نفسه ، يمكن أيضًا تنظيم بعض أنواع العلاقات القانونية بموجب القانون الإداري.
مستويات العلاقات الملكية
لمعالجة القضايا في بعض مجالات الاقتصاد الوطني ، تم إنشاء هياكل دولة كاملة. هل هذا يعني أن العلاقات العقارية تتطلب دائما مثل هذا النهج الجاد في التنظيم؟ كل هذا يتوقف على مستوى الاتصالات التي تجري ، وكذلك على الحاجة الموضوعية للمشاركة في حل قضية دولة معينة.
بالطبع ، لا توجد في روسيا قوانين قانونية معيارية خاصة من شأنها أن تحدد مستويات الملكية والعلاقات القانونية في حد ذاتها. ومع ذلك ، في سياق العمليات الطبيعية للتنمية السياسية والقانونية في الاتحاد الروسي ، تطورت ممارسة معينة ، والتي بموجبها تشكلت بالفعل هذه المستويات ذاتها - أو على الأقل مجالات منفصلة بما فيه الكفاية للعلاقات العقارية -. نتيجة لذلك ، تتطلب إدارة العمليات في بعضها مشاركة المؤسسات السياسية الفردية. بدوره ، يتم تنظيم العديد من العلاقات المدنية للممتلكات بشكل فعال بما فيه الكفاية من خلال تلك الأفعال القانونية التي تم إنشاؤها ، على سبيل المثال ، على مستوى القانون المدني للاتحاد الروسي.
على سبيل المثال ، نأخذ مثل هذا السؤال - تسجيل حالة المعاملات العقارية وتسجيل المساحية. هل هذه علاقة ملكية؟ بالطبع نعم. ومع ذلك ، يتم تنفيذها على مستوى عندما تكون مشاركة الإدارات التي تؤدي المهام السياسية والإدارية الموكلة إليها ضرورية. الوكالات الحكومية ذات الصلة - في المقام الأول الخدمة الفيدرالية للسجلات ، سجل المعاملات العقارية وأدخل معلومات عنها في السجل الرسمي.
في المقابل ، يمكن تنظيم علاقات ملكية الزوجين ، على سبيل المثال ، بشكل كامل دون مشاركة هياكل الدولة. لمجرد أن القواعد ذات الصلة منصوص عليها بالفعل في الأفعال القانونية - القانون المدني ، وقانون الأسرة ، والقوانين الفيدرالية ذات الصلة. مشاركة الحكومة مطلوبة بشكل أساسي في حالة حدوث نزاع.ولكن بعد ذلك نتحدث ، كقاعدة عامة ، مع نداء إلى القضاء ، وليس إلى السلطة التنفيذية ، كما هو الحال في تنظيم العلاقات العقارية على مستوى إدارة ممتلكات الدولة أو في أداء وظائف السجل الفيدرالي.
وبالتالي ، تم تشكيل مستويين رئيسيين للعلاقات الملكية في روسيا. أولاً ، هذه اتصالات تشمل هيئات الدولة. يتم تنظيمها بواسطة القانون الإداري ، الذي يشكل الفرع المقابل من القانون. ثانياً ، هذه هي العلاقات التي تتم في المجال الخاص. يتم تنظيمها ، بدوره ، بموجب القانون المدني ، وكذلك من قبل المجاورين له ، على سبيل المثال ، قانون الأسرة.
نرى أن العلاقات العقارية هي مجال معقد للغاية ، ومعقد ، والأهم من ذلك - رحيب للغاية من حيث تفاصيل العمليات التي تحدث فيه. لذلك ، سيكون من المستحسن النظر في تفاصيله في مجالات مختلفة. لنبدأ بالواحدة التي تؤدي فيها الهيئات الحكومية وظائف رئيسية. يعد إدارة العلاقات العقارية والأراضي التابعة لوزارة الاقتصاد ، أحد العناصر الرئيسية في النظام السياسي للاتحاد الروسي. ندرس تفاصيل عمله.
إدارة الممتلكات الحكومية
تتمثل المهمة الرئيسية للإدارة في تطوير التدابير المتعلقة بالتنظيم القانوني في مجال الملكية والعلاقات العقارية ، فضلاً عن تقسيم المناطق وإدارة الطبيعة. يتفاعل الهيكل قيد النظر مع العديد من السلطات الأخرى والوحدات الإقليمية. على سبيل المثال ، إذا كانت هناك وزارة معنية بعلاقات الأراضي والممتلكات في منطقة معينة - سننظر في تفاصيل طريقة عمل هذه الهيئات بعد ذلك بفترة وجيزة - عندئذٍ ستجري سياستها في سياق الاتجاهات الاستراتيجية الرئيسية التي يتم تشكيلها على المستوى الاتحادي.
من بين الصلاحيات الرئيسية للإدارة تطوير مشاريع القوانين ذات الصلة بأنشطتها ، ونشر الأعمال القانونية للإدارات المتعلقة ، على وجه الخصوص ، بالتسجيل العقاري والعمل على قضايا الخصخصة. فيما يتعلق بتنظيم العلاقات العقارية ، فإن الإدارة مسؤولة عن تطوير النوع المناسب من التشريعات المتعلقة بتحديد ملكية الدولة للأراضي ، ونقل الأراضي من فئة إلى أخرى ، وتوفير الأراضي للبناء ، إلخ.
كما ينظم القسم العلاقات القانونية في مجال الإدارة البيئية. في الممارسة العملية ، يتم التعبير عن ذلك في إعداد أنواع مختلفة من الاستنتاجات حول برامج التنمية الميدانية ، وكذلك تلك المتعلقة بالتنمية البيئية للبلد.
بشكل عام ، تقوم السلطات الإقليمية والبلدية بمهام مماثلة لتلك المميزة لأنشطة الإدارة على المستوى الاتحادي. وبالتالي ، فإن أي إدارة لعلاقات الملكية ، أو في المناطق الأخرى بالوزارة ، تتمتع بصلاحيات ، بشكل عام ، في تكييف الصلاحيات الرئيسية للهيكل الفيدرالي الذي نعتبره على المستوى المحلي. وبالمثل ، فإن هيئة مثل لجنة العلاقات الملكية ، والتي تعمل في هيكل العديد من المؤسسات البلدية للنظام السياسي ، هي التي تقرر إدارة الممتلكات في المدينة أو المقاطعة.
هياكل السلطة وبالتالي فإن المسؤولين عن إدارة ممتلكات الدولة والبلدية يحلون مجموعة واسعة من القضايا. قد يكون هذا مرتبطًا ، بالطبع ، بإدارة الأراضي ، والبناء ، والبيئة ، والسياسة الاجتماعية - إذا كانت مرتبطة بعلاقات الملكية على المستوى المناسب.
أشرنا أعلاه إلى أن إدارة العلاقات العقارية والأراضي هي إحدى الوكالات الحكومية الرائدة المشاركة في إدارة العمليات على مستوى الاتصالات الإدارية. ما الذي يحدد تفاصيل اسمها؟ لماذا غالبا ما تعتبر العلاقات بين الأراضي والممتلكات ذات صلة؟
العلاقة بين الملكية والأراضي العلاقات
في الأدب والصحافة ، غالبًا ما توجد عبارة "علاقات ملكية الأراضي". ما مدى صحة استخدامه؟ الحقيقة - هل هناك على وجه التحديد "ممتلكات" ، ولكن هل هناك ، في الواقع ، علاقات "بالأرض"؟ يعتقد الخبراء أن الأمر برمته هو الممارسة السائدة المتمثلة في استخدام هذه المصطلحات في البيئة القانونية الروسية.
بالمعنى الدقيق للكلمة ، ستكون "العلاقات العقارية" في معظم السياقات نوعًا من "الملكية" ، لأن الأرض في الدولة ، بطريقة أو بأخرى ، تخص شخصًا ما ، إذا تحدثنا عن المبادئ الروسية لتنظيم الإدارة الإقليمية. في الوقت نفسه ، هناك خيارات ممكنة تتضمن فيها العلاقات القانونية في مجال الأراضي جوانب لا ترتبط مباشرة بقانون الملكية - على سبيل المثال ، إذا كنا نتحدث عن المتطلبات البيئية فيما يتعلق بتنمية المناطق ، أو كخيار ، فإن الجدوى الاقتصادية لمثل هذا بعض العمل على الأرض.
وبالتالي ، يمكن فهم مصطلح "العلاقات البرية" بعدة معان. أولا ، كمجموعة متنوعة من العلاقات الملكية. وفي هذه الحالة ، يعد استخدام عبارة "علاقات ملكية الأراضي" أمرًا منصفًا حقًا ، وهذا صحيح. ثانياً ، يمكنهم الإشارة إلى الاتصالات في المناطق التي ترتبط بطريقة أو بأخرى بالأراضي - البيئية أو الاقتصادية أو ، على سبيل المثال ، السياحة - ولكن لا ترتبط بشكل مباشر بجانب الملكية.
إدارة الممتلكات والأراضي: الجانب الإداري
تجدر الإشارة إلى أن علاقات الملكية في بعض مجالات الاقتصاد الوطني ، على سبيل المثال ، في مجال إدارة الممتلكات الحكومية والبلدية ، ترتبط في كثير من الأحيان بقضايا استخدام الأراضي. يتم بناء أي مبنى يمتلكه شخص ما على أرض ، والتي لها بدورها مالك. لذلك ، يمكن للهيئات الحكومية المسؤولة عن إدارة ممتلكات الدولة باسمها استخدام مصطلح "العلاقات العقارية" في بعض الصياغات. منذ ذلك الحين ، في الممارسة العملية ، سوف تتعامل الوكالة ذات الصلة مع هذا بطريقة أو بأخرى.
على سبيل المثال ، هناك وزارة الأراضي والعلاقات العقارية في جمهورية باشكورتوستان. هذا الهيكل ، على التوالي ، يتناول قضايا إدارة الممتلكات في الدولة ، مما يؤثر بشكل كبير على الفروق الدقيقة فيما يتعلق باستخدام الأراضي في هذه المنطقة. وبالمثل ، فإن هيكل وزارة الاقتصاد في الاتحاد الروسي ، كما أشرنا أعلاه ، هو دائرة الملكية وعلاقات الأراضي. إنه مسؤول عن نفس المشكلات ، ولكن فقط على المستوى الفيدرالي. بدورها ، تعمل وزارة العلاقات العقارية في منطقة موسكو. ولكن ، على الرغم من حقيقة أنه لا يوجد في اسمها مصطلح يربط أنشطة القسم بقضايا الأرض - كما يتعامل الهيكل المقابل مع هذا.
يوجد في فولوغدا أوبلاست قسم للعلاقات العقارية. من بين القضايا الخاضعة لولايته القضائية تلك المتعلقة باستخدام الأراضي. في المقابل ، على مستوى النظم السياسية البلدية ، قد تبدو الهيئة ذات الصلة مثل لجنة العلاقات العقارية. إنه يحل ، من حيث المبدأ ، نفس مجموعات القضايا ، على مستوى الحكومة المحلية. العديد من المدن والمناطق لديها أيضا مكتب علاقات عقارية. وكقاعدة عامة ، يتم تضمينه في هيكل الإدارات العليا - على سبيل المثال ، الوزارات.
بعد فحص كيفية هيكلة النظام ، في إطار مشاركة الهيئات الحكومية والبلدية في حل مشكلات الملكية ، سنبحث العلاقات القانونية التي تعكس عمليات الاتصال للكيانات التي لا ترتبط بالمؤسسات السياسية.
التنظيم المدني للعلاقات الملكية
فكر ، إذن ، في مستوى آخر تتفاعل فيه العلاقات بين القانون والملكية.أعلاه ، درسنا الجانب الذي يعكس الترابط بين النوع المقابل من الاتصالات ووظائف هيئات الدولة ، التي تنظم على مستوى التشريع الإداري. نحن هنا ننظر في كيفية العلاقات الملكية يحكمها القانون المدني. يحدد الخبراء عددًا من الميزات الشائعة التي تميز العلاقة القانونية المعنية. النظر فيها.
بادئ ذي بدء ، يمكن الإشارة إلى أن مواضيع نوع الاتصال المقابل مستقلة قانونًا وفي الوقت نفسه ، متساوية.
يمكن لكل منهم التصرف في ممتلكاتهم وتحمل ، في الوقت نفسه ، مسؤولية الإجراءات المتخذة شخصيًا.
تتشكل علاقات الملكية في هذه الحالة على أساس الأولويات الذاتية لكل طرف من الأطراف المشاركة فيها. في الوقت نفسه ، كما أشرنا أعلاه ، لا تزال هياكل الدولة تعمل كوسيط في تفاعل موضوعات العلاقات القانونية من النوع المقابل - كقاعدة عامة ، هذا هو القضاء.
الجانب التالي - تنظيم العلاقات الملكية بموجب القانون يعني حتمية بعض القواعد القانونية التي تنطبق في وقت واحد على كل من الكيانات. لا يمكن لأي منهم فرض إرادته على إداري آخر - الجميع متساوون أمام القوانين. رغم أنه في بعض الحالات ، قد لا تزال هناك عناصر مماثلة في مجال العلاقات المدنية. يتعلق الأمر بتبعية الشركات - بعد قليل سنقوم بدراسة الجانب ذي الصلة بمزيد من التفصيل.
أيضا ، يعتقد بعض الخبراء أن العلاقات المدنية الملكية في الحالة العامة تنطوي على الطبيعة التجارية للاتصالات. بينما في المجال الإداري ، فإن أي ربح هو ، كقاعدة عامة ، معيار ثانوي للنشاط. على الرغم من أن القانون المدني ، بطبيعة الحال ، ينص على علاقات قانونية يمكن من خلالها نقل الممتلكات مجانًا.
لذلك ، تشكل هذه المعايير علامات على عزل علاقات الملكية المدنية عن تلك الاتصالات التي تحدث في المجالات الضريبية والميزانية والإدارية. تجدر الإشارة أيضًا إلى أن قضايا استخدام الأراضي التي يتم تحديدها ، نسبياً ، من قبل وزارة العلاقات العقارية ، في الحالة العامة لا تتوافق مع القانون المدني.
هناك فروع للقانون ، يمكن تحديد انتماءها إلى المدني من خلال عدد من المعايير ، ولكن ، في الوقت نفسه ، تتميز بعلامات العزلة. على سبيل المثال ، تخضع علاقات ملكية الزوجين بشكل أساسي لقانون الأسرة. في روسيا ، على وجه الخصوص ، هناك كود منفصل من النوع المقابل.
أما بالنسبة لتنظيم علاقات الملكية على مستوى القانون المدني والأنواع ذات الصلة من التشريعات - قانون الأسرة ، على سبيل المثال - في النموذج القانوني الروسي يتم تشكيل مبادئها الأساسية على المستوى الاتحادي. أي أن القوانين المدنية والعائلية هي قوانين سارية المفعول في جميع أنحاء الاتحاد الروسي. يجب ألا تتعارض الأفعال القانونية الإقليمية والبلدية.
يصنف الخبراء الروس علاقات ملكية القانون المدني إلى ثلاثة أنواع رئيسية - الملكية والمسؤولية والشركات. النظر في تفاصيل كل منهم بمزيد من التفصيل.
العلاقات الملكية
المعيار الرئيسي للعلاقات الملكية هو الملكية القانونية للعقار. هذا هو ، في إطار العمليات ذات الصلة ، يمكن للشخص التصرف في ممتلكاته على أساس حقيقة أنه يملكها قانونا. تكون المتغيرات التي ينص عليها القانون ممكنة أيضًا عندما يكون لكيانات أخرى أيضًا إمكانية الوصول إلى استخدام خاصية أو أخرى. على سبيل المثال ، إذا كنا نتحدث عن شقة ، فعلى الرغم من كونها مملوكة لمواطن معين ، فإن جميع المسجلين هناك سيكون لهم الحق في العيش فيها ، على الرغم من أنهم ليسوا مالكين.
العلاقة القانونية
في المجتمع المدني ، يمكن أن تحدث عمليات تشكل تبادل البضائع. هذه هي أيضا علاقة الممتلكات. في هذا النوع من العمليات ، يمكن نقل الملكية من مالك إلى آخر. ويصاحب هذا كقاعدة عامة الاغتراب ، وبالتالي اكتساب أشخاص معينين لحقوق معينة. يمكن تقديمها ، من وجهة نظر القانون ، في شكل تلك أو غيرها من الالتزامات - عند النقل ، وبالتالي ، قبول الحقوق.
يمكن ملاحظة نوع العلاقة القانونية قيد النظر في مجموعة متنوعة من المجالات. إنها نموذجية للعمل عندما ينقل البائع ملكية البضاعة إلى المشتري وفقًا للالتزامات التعاقدية أو غيرها. ومع ذلك ، يمكن أن تنشأ علاقات قانونية مماثلة بمشاركة المواطنين - تنص قوانين الاتحاد الروسي على مجموعة متنوعة من أنواع معاملات البيع التي تشمل الأفراد.
علاقات الشركات
يمكن أن تتخذ بعض العلاقات المدنية للممتلكات شكلاً خاصًا - خاص بالشركات ، مما يجعلها معزولة عن تلك التي تتميز بالاتصالات التي تشمل الأفراد. وغالبًا ما يرتبط هذا بعمليات إدارة الأعمال. والحقيقة هي أن المشروع الذي هو طرف في اتفاق هو موضوع مجردة إلى حد ما للعلاقات القانونية.
بطريقة أو بأخرى ، يتم اتخاذ جميع القرارات من قبل الأشخاص الذين يعملون هناك. نعم ، في العقود الموقعة في الأعمال التجارية ، يتم تمثيل الشركات في شخص آخر - وكقاعدة عامة ، يضع المدير العام التوقيعات المناسبة. ومع ذلك ، في كثير من الحالات ، ليس هو المالك وليس مسؤولاً عن تلك الالتزامات التي تنشأ في الشركة وفقًا للعقد.
في الوقت نفسه ، داخل الشركة نفسها ، يمكنها توقيع مستندات معينة تلزمها بأن تكون مسؤولة بطريقة أو بأخرى عن الإجراءات المتعلقة بتوقيع الاتفاقيات مع الكيانات القانونية الأخرى. ومع ذلك ، فإن محتواها ، كقاعدة عامة ، يظل سرًا تجاريًا ولا يظهر بأي شكل من الأشكال في عقود الشركة مع الأطراف المقابلة. اتضح أن الاتفاق بين المنظمات هو موضوع قانون الالتزام ، والاتفاقيات داخل الشركات هي في الواقع علاقات قانونية للشركات.
تجدر الإشارة إلى أن العديد من الخبراء يفردون المجال المدروس للاتصالات المدنية إلى فرع مستقل للقانون. في الواقع ، لا تشبه علاقات الشركات في كثير من النواحي العلاقات المادية والإلزامية عادةً ، وفي بعض الحالات ، لا تفي في الواقع بمعايير تصنيف العلاقات القانونية على أنها علاقات مدنية ، كما حددناها أعلاه. كيف يمكن التعبير عن هذا؟
هل العلاقات بين الشركات مجال منفصل؟
أذكر أننا قلنا أن جميع مواضيع علاقات القانون المدني متساوية ، لا يمكن إخضاع طرف في العقد للطرف الآخر. بدوره ، داخل الشركات ، يتم التعبير عن هذا التبعية نفسه ، كقاعدة عامة ، بشكل كبير. يدير رئيس القسم الموظفين المعينين ، وهو بدوره يقدم تقاريره إلى المدير. بالطبع ، يتم تسجيل بعض النقاط التي تحكم مثل هذه الاتصالات في قانون العمل ، والذي يعتبره معظم المحامين بشكل منفصل عن القانون المدني.
في الوقت نفسه ، قد لا تكون مشاركة بعض الأشخاص في إدارة المنظمة مرتبطة على الإطلاق بقواعد قانون العمل. على سبيل المثال ، قد لا يكون لأصحاب شركة تجارية أي وظائف في الشركة يمتلكونها ، وفي الوقت نفسه ، يؤثرون بشكل مباشر على العلاقات التي يتم تشكيلها داخلها. وبالتالي ، يعد قانون الشركات مجالًا مثيرًا للاهتمام ، من ناحية ، له علامات تشابه القانون المدني ، ويعزوه كثير من المحامين إليه ، من ناحية أخرى ، يتميز بالعزلة الواضحة وفقًا لعدد من المعايير التي حددناها.
