شراء شقة هي لحظة مهمة في حياة كل شخص. هذا الاستثمار ليس كبيرًا فحسب ، بل يتعرض أيضًا لمخاطر معينة. "الشقة مملوكة لأقل من 3 سنوات" - عناوين الإعلانات شائعة جدًا اليوم. معظم الناس لا يفهمون لماذا يشير البائع إلى مثل هذه التفاصيل في الإعلان. كيف تتجنب الأخطاء وتشتري شقة بدون مخاطرة؟ للقيام بذلك ، تحتاج إلى تعريف نفسك بالتفصيل مع جميع الإجراءات وشروط الشراء والبيع.
قواعد السلامة عند شراء عقار
المخاطر المرتبطة بشراء شقة كبيرة للغاية اليوم. كيف لا تسقط لخداع سمسار عقارات والبائع؟ كيف تحمي نفسك أثناء شراء وبيع المباني السكنية؟ يجب على المشتري المحتمل ، حتى لا يتم خداعه ، الانتباه إلى تفاصيل مثل تاريخ العقار السكني ، والمستندات الخاصة بالشقة ، ومقدمي الطلبات للسكن ، والامتثال للسكن مع المستندات.
قبل معالجة مستندات الشراء ، تحتاج إلى دراسة تاريخ السكن بالتفصيل. يجب أن تعرف الإجابات على عدد من الأسئلة:
- من هو صاحب الشقة ؛
- من كان المالك من قبل ؛
- الذي تم تسجيله في هذه الشقة ؛
- كم من السكان غير المسجلين يعيشون.
أما بالنسبة للأوراق ، قبل التسجيل ، فمن الضروري دراسة مستندات المبنى بعناية. في الغالب يستخدم المحتالون مستندات مزيفة.
بالإضافة إلى ذلك ، يجب على المشتري التأكد من حصوله على الشقة بشكل قانوني ، ويجب أن يتوافق السكن مع المستندات. هنا ، على سبيل المثال ، هناك بعض الأسئلة التوضيحية التي يجب طرحها على المالك إذا تم إعادة بناء الشقة: "هل كانت إعادة تطوير الشقة قانونية؟" ، "هل وافقت خدمات الإدارة على نقل الاتصالات؟"
الوثائق اللازمة للشقة
يعتبر شراء شقة معاملة جادة ، لذلك من المهم أن تكون على دراية بالحزمة اللازمة من المستندات عند وضع اتفاقية. يعتقد معظم المشترين أنه يمكن نقل جميع الأسئلة المتعلقة بالبيع إلى وكيل عقاري. يجب أن نتذكر أنه لا يتحمل المسؤولية المالية والقانونية لتوقيع الصفقة. وكيل عقاري يوفر خدمات المعلومات فقط.
يمكن أن تكون الشقق عادةً أساسية أو ثانوية. أثناء الشراء في مبنى جديد ، يمكن للعميل شراء مسكن بالفعل في المنزل المستأجر أو المشاركة في البناء المشترك. إجراءات شراء منزل في منزل جديد بتكليف بالفعل وإجراءات الحصول على سكن في السوق الثانوية هي نفسها.
إذا كان العميل يشارك في البناء المشترك ، فسيقوم أولاً بإبرام اتفاقية مشاركة مشتركة (DDU) معه ، وبعد بناء المبنى ، يرسم المشتري الحق في الملكية. لتسجيل DDU ، يتعين على العميل:
- طلب (يمكن الحصول على استمارة الطلب على الفور) ؛
- اتفاق DU ؛
- تحقق من دفع واجب الدولة بمبلغ 100 روبل بالإضافة إلى نسخة من الشيك.
مطبات عند شراء عقار
خلال عملية البيع ، الهدف الرئيسي للبائع هو كسب أكبر قدر ممكن من الصفقة. لكي لا تشتري مساكن لا تتناسب مع السعر ، يجب أن تكون حذراً من الأخطاء الشائعة. الأخطاء الشائعة أثناء الشراء:
- شراء شقة في عجلة من امرنا. ليست هناك حاجة للتسرع بشأن هذه المشكلة ، وينبغي النظر في عشرة خيارات على الأقل قبل الانتهاء من الأوراق.
- اقتناء المساكن في الصيف. من أجل تحديد أخطاء الغرفة ، تحتاج إلى النظر في خيارات في الخريف أو الشتاء.ثم يمكنك أن تفهم مدى تسخين الغرفة ، ما إذا كان السقف يتسرب ، تحقق من جدران العفن.
- ويندوز وعرض منها. تحتاج إلى الانتباه إلى ما إذا كان هناك موقع بناء أو طريق سريع صاخبة أسفل النوافذ.
- إعادة تطوير الغرفة. لتجنب مشاكل القانون ، يجب أن تتوافق خطة الشقة مع جواز سفر BTI.
- أماكن امدادات الطاقة. وفقًا لقوانين الاتحاد الروسي ، من أجل نقل المقابس ، يجب أن يكون لدى المالك مشروع لإمداد الطاقة في منشأة سكنية.
- تفتيش المساكن في المساء. ينصح الخبراء بتفتيش السكن خلال اليوم لمعرفة جميع أخطاء الغرفة.
- رفض مساعدة محام. عند شراء عقار ، يجب عليك استخدام خدمات محامٍ. هذا سوف يساعد على تجنب المشاكل في المستقبل.
الأساليب الممكنة للاحتيال أثناء شراء وبيع المساكن
كيف تحمي نفسك ولا تدخل في المخادع؟ اليوم يعمل المحتالون على الشقق وفقًا لهذه المخططات:
- مبيعات المنازل متعددة. أثناء هذه المعاملة ، يقدم المحتالون مستندات مزيفة ويتطلبون السداد الكامل بعد التسجيل بواسطة كاتب عدل.
- بيع شقة شخص آخر. يعد المحتالون مجموعة من الوثائق غير المؤمنة للشقة المستأجرة ويحاولون بيعها.
- الدفعة المقدمة. يطلب المحتال تقدمًا من المشتري ، وبعد ذلك يختفي النصاب سريعًا.
من أجل عدم الوقوع في الخداع ، يجب عليك اتباع بعض التوصيات:
- يجب إبرام عقد مبيعات بحضور محام.
- من الضروري أن تطلب جميع نسخ الوثائق الموقعة من مالك الشقة.
- قبل توقيع العقد ، يجب أن تتعلم قدر الإمكان عن المالك.
- للمشتري في وقت إبرام العقد الحق الكامل في إجراء تغييرات. إذا كان البائع سيمنع إدخال التغييرات ، فينبغي التنازل عن هذا العقد.
- في وقت المعاملة ، يجب أن يكون شخصان حاضرين. يمكن أن يكونوا شهودًا في المحكمة إذا ظهرت أي مشاكل.
شراء منزل مملوك لأقل من 3 سنوات
بيع شقة لمدة تقل عن 3 سنوات في العقار يرجع إلى الشروط والإجراءات المنصوص عليها في المادة 220 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي. إذا كانت تكلفة السكن أكثر من مليون روبل ، فإن القانون يطلب من البائع دفع ضريبة الدخل على بيع السكن. إذا كانت الشقة المعروضة للبيع أقل من 3 سنوات ، فستكون الضريبة ثلاثة عشر في المائة من إجمالي تكلفة السكن.
قد يحاول العديد من البائعين خداع القانون وعدم دفع الضريبة المستحقة. أنها توفر للمشتري لتوقيع اتفاق بمبلغ أقل من مليون روبل ودفع الجزء المفقود بشكل غير رسمي. لا ينبغي قبول هذه الصفقات ، حيث يمكنك أن تتعرض لمشكلة كبيرة. على سبيل المثال ، يمكن للبائع إنهاء عقد البيع ، وخلال جلسة المحكمة سيتم إعادة البائع للشقة ، وسيحصل المشتري على المال المحدد في العقد. إذا تم بيع الشقة لمدة تقل عن 3 سنوات في العقار ، فيجب دفع الضريبة بموجب القانون. خلاف ذلك ، سوف يؤدي إلى عقوبة قانونية.
المخاطر النموذجية
شراء شقة أقل من 3 سنوات في العقار يمكن أن يؤدي إلى مخاطر كبيرة. هناك عدة أسباب للقلق:
- قد تعود الشقة المتبرع بها التي تقل عن 3 سنوات في العقار إلى المالك مرة أخرى في حالة مرور أكثر من ثلاث سنوات من لحظة التبرع.
- قد يتم إلغاء العقد إذا تم تسجيل القصر أو الأشخاص العاجزين قانونًا في الشقة.
- لا يمكن الحصول على خصم ضريبي من عقار سكني إذا كانت الشقة مملوكة لمدة تقل عن 3 سنوات.
هذه المخاطر ممكنة ، ولكن ليس في جميع الحالات. اليوم ، الشقة التي تملكها أقل من 3 سنوات ، كقاعدة عامة ، لا تجلب معها المشاكل والقلق للمشتري. على الرغم من ، بالطبع ، هناك دائما استثناءات. يمكنك الحصول على المحتالين ، والسكن مع الديون أو كضمان.
المخاطر أثناء شراء المساكن بالوكالة
أثناء شراء شقة بالوكالة ، هناك مخاطر. ثلاثة تهديدات رئيسية:
- شراء شقة بتوكيل مزيف.
- نقل ملكية الممتلكات بسبب توكيل منتهي الصلاحية أو تم إلغاؤه.
- وفاة المالك ، الذي يتصرف الوكيل منه. في هذه الحالة ، من الأفضل أن تلتقي بالمالك وتوافق على أن المشتري سيشارك في التسجيل دون وسيط.
إذا كان هناك العديد من مالكي العقار ، فمن الضروري الحصول على تنازل مكتوب من كل مالك.
ما توكيل حقيقي يجب أن تتكون من
من أجل التحقق من صحة التوكيل الرسمي ، يجب التحقق من صحته. يجب أن يشير المستند الأصلي إلى:
- بيانات جواز سفر المدير (الاسم ، تاريخ الميلاد ، مكان التسجيل ، السلسلة ورقم جواز السفر) ؛
- بيانات عن الممثل المفوض ؛
- عنوان السكن المنفصل ؛
- توقيع الشخص الذي أصدر هذا التوكيل ؛
- نقش الشهادة وختم التوثيق.
المخاطر أثناء شراء الممتلكات التي تم الحصول عليها عن طريق الميراث
قد يكون البائع هو الشخص الذي ورث شقة من شخص آخر. تحتاج إلى معرفة الفروق الدقيقة في هذا الميراث:
- قد يمر الميراث مع الديون ؛
- يمكن نقل الميراث إلى وريث الوعد ؛ في مثل هذه الحالة ، ليس له الحق في التصرف في الميراث ؛
بعض المشاكل التي قد تنشأ:
- رفع دعوى قضائية من أجل كسر صفقة الميراث ؛
- رهن الشقة ، على سبيل المثال ، إذا تم توقيع عقد إيجار طويل الأجل ، فإن مثل هذا الاتفاق يظل قانونيًا ، حتى لو تغير المالك.
النظافة القانونية للشقة
من أجل حماية نفسك وعدم الوقوع في الاحتيال على المحتال ، يجب عليك التحقق من الشقة للنظافة القانونية. يحتاج المالك الجديد:
- تعرف على توقيت دخول الحق في الميراث ؛
- اتصل بالموثق الذي نفذ الميراث من أجل منع ظهور الخلفاء الآخرين.
تحدي الصفقة
هناك حالات عندما يبدأ المشتري بإنهاء عقد البيع. وفقًا للقانون (المادة 450 من القانون المدني لروسيا) ، يمكن إلغاء معاملة قانونية:
- إذا كان البائع قد انتهك العقد الموقع بشكل خطير ؛
- في حالة مخالفة شروط المعاملة للأفعال القانونية التنظيمية ؛
- في حالة انتهاك حقوق طرف ثالث (وريث) ؛
يمكن حل هذه المشكلة بطريقتين: بالاتفاق المتبادل بين الطرفين أو في المحكمة ، إذا كان أحد الطرفين لا يريد كسر العقد.
تبادل شقة مملوكة بأقل من 3 سنوات
أصبح تبادل الإسكان ذات الصلة اليوم. كثير من الناس لديهم أسئلة:
- شقة مملوكة لأقل من 3 سنوات ، قابلة للاستبدال؟
- هل يجب على المالكين دفع الضريبة في وقت التبادل؟
إذا كان العقار في الحيازة لمدة تقل عن 3 سنوات ، فسيتم إعفاء المالك من الضريبة أثناء تبادل السكن ، مع المطالبة بخصم ضريبي. هذا الخصم يساوي فقط ثلاثة عشر في المئة من إجمالي الإسكان.
ولكن إذا تجاوزت المدة شهرًا واحدًا على الأقل ، يجب على المالك دفع ضريبة الدولة حتى يتم اعتبار المعاملة سارية ومُسجلة.
جميع قوانين الاتحاد الروسي المتعلقة بتبادل الشقق منصوص عليها في القانون المدني (المادة 567) ، وفي المادة 217 من قانون الضرائب يشار إلى المبلغ الضريبي للدفع.