L'un des objectifs les plus importants et les plus communs d'un adulte est de posséder une maison. Eh bien, nous voulons vraiment vivre pour notre plaisir, pour avoir un espace de vie personnel, où vous pouvez faire tout ce que vous voulez, sans en rendre compte à personne. Le plus souvent, il y a une façon de rêver - une hypothèque. Les montants ici sont encore substantiels. Je voudrais économiser au moins quelque chose et la question qui se pose naturellement est de savoir comment rentabiliser les intérêts sur une hypothèque avec remboursement anticipé. Est-ce réel? Comment le faire?
Où tout commence?
Le désir d'acheter un appartement apparaît chez presque tous les adultes qui souhaitent vivre à leur manière. Bien sûr, il y a des gens qui aiment vivre avec des parents, des parents ou des amis. Cependant, cette version «générale» de l'âge adulte semble immature et temporaire. Et s'il n'y a pas d'accumulation ou d'héritage déchu de manière inattendue, alors il n'y a qu'un seul moyen de sortir: prendre une hypothèque. Le choix d'un emprunteur potentiel est étonnamment grand, chaque banque proposant des conditions différentes. À la Sberbank, par exemple, vous pouvez contracter un emprunt pour une période allant jusqu'à 30 ans. Le pourcentage est maintenant flottant - de huit pour les logements dans les nouveaux bâtiments à treize pour l’achat d’un appartement sur le secondaire. Bien entendu, il n’existe aucun pourcentage fixe. Cela dépend toujours du statut social, de l'âge et du nombre d'emprunteurs, de la taille de l'acompte. Les conditions hypothécaires chez Sberbank vous conviennent si vous êtes citoyen d’un pays en âge de travailler et en possession d’un enregistrement permanent. Soit dit en passant, il sera obligatoire de souscrire une assurance immobilière contre les risques de décès et de dommages. Mais les assurances vie et santé sont émises à volonté, mais si vous refusez, vous pouvez augmenter le pourcentage du prêt.
Est-il nécessaire d'éteindre à l'avance?
Si vous contractez une hypothèque, il est peu probable que vous disposiez d'une somme d'argent substantielle. Mais vous supposez que vous pouvez rembourser le prêt pendant un certain temps. Vous prenez peut-être même une hypothèque avec une marge, dans l’espoir de la rembourser plus tôt que prévu. Mais le jeu en vaut-il la chandelle dans ce cas? De nombreuses personnes contractent un emprunt pour une durée maximale, dans l’espoir qu’un nouveau saut dans la monnaie leur permettra d’actualiser la dette restante. D'accord, les perspectives sont plutôt vagues. Peut-être vaut-il mieux se réunir et rembourser le prêt plus tôt que prévu? C'est une option rationnelle uniquement lorsque vous payez avec des paiements différenciés. De plus, le paiement comprend la dette principale et les intérêts courus sur le montant total. Si vous déposez un montant important sur le compte, des intérêts sont imputés sur un solde considérablement réduit.
Dans le cas où les versements mensuels sont des annuités, le montant est toujours le même, mais dans les premières années, il est principalement composé d’intérêts et, à la fin de la durée du prêt, le rapport entre le principal et les intérêts change. Dans cette option, le remboursement anticipé sera une décision inutile. Concentrez-vous donc sur les conditions hypothécaires maximales et calculez votre force pour un éventuel remboursement anticipé du prêt.
Complet et partiel
Le remboursement anticipé peut être total ou partiel. Dans la première option, le client rembourse immédiatement le montant total du prêt. Il y a des nuances, car la banque n'est bien sûr pas particulièrement rentable. Les banques déclarent souvent dans le contrat une période avant laquelle le client ne peut rembourser sa dette sans pénalité. Soyez attentif à cette clause du contrat. Mais aux remboursements partiels le plus souvent il n'y a pas de restrictions.Dans le même temps, la banque peut abaisser le taux d’intérêt et le coût total du prêt ou réduire uniquement le montant de la dette. Plus le montant de la contribution est élevé, plus le calcul des intérêts lors du remboursement anticipé de l'hypothèque est actif. Par conséquent, il est préférable de faire de grosses contributions non pas tous les mois, mais lorsqu'un montant substantiel est accumulé. À cette fin, vous pouvez ouvrir une contribution avec la capitalisation des intérêts.
L'essence des paiements de rente
Ainsi, il a déjà été dit que le remboursement anticipé d'un prêt est avantageux lorsque vous effectuez des paiements différenciés. Mais avec la rente, vous pouvez vous détendre et payer calmement tous les 10-20 ans. Cependant, tout se passe dans la vie, et maintenant vous devenez propriétaire d'un solide héritage ou d'un prix inattendu. Bien sûr, je veux me débarrasser de ma dette et fermer son hypothèque. Toutefois, les intérêts excessivement versés lors du remboursement anticipé de l'hypothèque deviennent en fait un enrichissement déraisonnable de la banque. Après tout, vous avez payé des intérêts au début du terme et pouvez déjà fermer la part du lion. Que faire? Le laisser tel quel? Non, non, un remboursement important des intérêts sur une hypothèque lors d'un remboursement anticipé est possible. L'emprunteur a également ce droit lors du refinancement. 
Guide d'action
Si vous n'avez pas remboursé le prêt avant la date d'échéance, les intérêts sont payés conformément au contrat. Toutefois, si vous avez géré à l'avance, il est tout à fait possible de rembourser les intérêts sur un prêt hypothécaire avec remboursement anticipé. En termes simples, l'emprunteur peut récupérer à l'avance l'argent qu'il a trop payé à la banque. Après tout, il n’a pas utilisé le montant du prêt pendant une certaine période. Ainsi, les intérêts légitimement payés - uniquement ceux qui ont été perçus pendant la période d’utilisation des fonds à compter de la date du prêt et jusqu’à leur remboursement intégral. Si le client n'a pas utilisé l'argent, il est illégal de lui facturer des intérêts.
Certains clients soupçonnent fort bien que les banques les trompent. Parfois, ils sont sages avec les contrats, parfois ils incluent un certain nombre de services supplémentaires. Mais loin de tout le monde peut évaluer le degré de déception. Cependant, il est possible de calculer le montant qu'il est réaliste de récupérer après le remboursement du prêt. Pour ce faire, prenez le montant de tous les intérêts accumulés pour toute la durée et calculez la partie qui tombe sur la période restante jusqu'au remboursement effectif. 
Nous suivons les exemples
Alors, comment rembourser les intérêts sur le remboursement anticipé d’une hypothèque? Vous devez agir rapidement et de manière réfléchie. Pour commencer, consultez le calendrier des paiements, où le montant total des intérêts doit être indiqué. Si votre prêt est conçu pour une longue période, le montant du remboursement peut être important. Considérez la situation avec des exemples. Supposons que vous preniez de l'argent pour acheter un appartement au prix de deux millions de roubles pour une période de 20 ans. Le taux qui vous a été offert à 13,75%. Avec le paiement intégral, vous donnerez à la banque 3,9 millions de roubles d’intérêts. Si vous remboursez le montant, par exemple, dans trois ans, le rendement de l’intérêt sur l’emprunt hypothécaire (avec remboursement anticipé chez Sberbank) sera d’environ 230 000 roubles, soit 26% du total des annuités versées pour cette période.
Selon les statistiques, en 2011, les emprunteurs ont remboursé des emprunts hypothécaires totalisant 174 milliards de roubles. C'est même sans prendre en compte les prêts à la consommation. Il s’agit d’un montant important et, par conséquent, de nombreux clients ont présenté aux banques des demandes de remboursement des intérêts payés en trop lors du remboursement anticipé de l’hypothèque.
À travers la cour
N'ayez pas peur de retourner votre argent. C'est absolument légal, comme l'a confirmé la Cour suprême d'arbitrage. Une revue de la pratique judiciaire a récemment été publiée. Des explications ont été fournies sur le remboursement des intérêts de l'hypothèque en cas de remboursement anticipé. La pratique judiciaire montre que les clients exempts de dette ont le droit de revenir. À propos, les décisions de la Cour suprême d'arbitrage contiennent des informations selon lesquelles le prélèvement de diverses commissions auprès d'emprunteurs est illégal. Cette déclaration a provoqué une série de poursuites judiciaires contre des banques et a considérablement modifié les règles du jeu sur le marché des prêts à la consommation.Mais les informations sur le retour d'intérêt jusqu'à présent n'ont provoqué qu'une faible réponse.
Pourquoi y a-t-il si peu de gens qui veulent rembourser les intérêts payés en trop? En fait, les intérêts sont avancés dans une rente. Même si vous avez contracté un emprunt pour une année d’une durée totale de dix ans, vous avez versé des intérêts au cours des premiers mois, comme si vous aviez utilisé cet argent pendant plusieurs années. Vous pouvez calculer les intérêts correctement payés à l'aide d'une calculatrice ordinaire, en connaissant le taux de prêt et le nombre de mois pendant lesquels les fonds ont été réellement utilisés. Ici, vous pouvez donner un exemple, vous laisser payer 250 roubles pour trois mois en vertu d'un contrat annuel. Et pour une période plus courte que vous êtes un débiteur, seulement 200 roubles courraient po Dans ce cas, la banque doit vous rendre 50 roubles, car ils ont été payés à l'avance. 
Nuances de rente
Cependant, des doutes surviennent si tout est si simple, car lors de l’élaboration du contrat, le client a convenu qu’il avait initialement payé des intérêts. La banque compte-t-elle sur cette option si elle souhaite restituer une partie du montant? Ici, la banque ne peut pas aller à l'encontre de la vérité du Code civil, qui stipule clairement que le client ne doit payer que s'il utilise l'argent. De plus, les statistiques montrent que pour les prêts à long terme, le remboursement des intérêts peut donner lieu à un montant élevé. Vous pouvez payer cinq ans au lieu de vingt. Sinon, la situation est simplement malhonnête, car le client a donné de l’argent pour un quart du terme et a payé pour l’ensemble. Mais il peut être difficile de comprendre vous-même ces problèmes, il est donc préférable de faire appel à un avocat qualifié.
Les nuances de la rente sont également importantes dans les situations avec des personnes morales. Pour les organisations commerciales, le remboursement anticipé du prêt est interdit, mais à l'initiative des emprunteurs eux-mêmes. Les remboursements ne peuvent être effectués que si la banque craint une détérioration de la sécurité du prêt et recouvre la dette plus tôt que prévu.
En fait
Nous analyserons par points ce à quoi vous avez droit et comment restituer les intérêts lors du remboursement anticipé d’une hypothèque. Si vous remboursez intégralement le prêt et fermez le contrat, vous gagnez un montant substantiel et vous libérez du fardeau de la dette pendant de nombreuses années. Par exemple, vous avez contracté un emprunt d'un montant d'un million de roubles sur 10 ans. Pour simplifier les calculs, nous prenons un petit taux d’intérêt - 10%. Sur le graphique, vous pouvez calculer que chaque mois, vous paierez 0,8% de la dette totale. Un calendrier devrait vous être remis à chaque versement. Les intérêts sont indiqués dans une colonne et la dette totale dans une autre. Pour la première année, vous verserez un intérêt de 97 000 roubles et le paiement excédentaire total selon le calendrier sera d’environ 580 000 roubles. Pas la perspective la plus prometteuse, même à faible taux d’intérêt. Vous pouvez vérifier le pourcentage payé si vous divisez le trop-payé annuel par le total. Au total, nous recevrons plus de 16%. Si vous remboursez le prêt pour l'année, vous devrez alors payer ces 6% à l'avance et les récupérer. En termes de roubles, cela représente environ 35 000 roubles. Ce genre de retour peut vous plaire.
Cependant, les écueils tentent de créer les banques elles-mêmes, qui prévoient souvent dans les contrats une ligne sur l'interdiction de retour. Dans le document, vous trouverez une note sur le paiement obligatoire des intérêts courus dans leur intégralité à la date d’exécution anticipée des obligations. En fait, il s'agit d'une violation des droits de l'emprunteur, même s'il a signé un tel accord par inadvertance. Il y a toutes les raisons d'aller au tribunal et demander une indemnisation. Le fait que l'État et le tribunal arbitral dans de telles situations restent du côté de l'emprunteur est encourageant.
Mieux vaut un oiseau dans les mains
Si vous ne disposez pas du montant intégral et que vous n'êtes pas attendu maintenant, vous pouvez alors rembourser la dette en effectuant un paiement forfaitaire. Disons que vous avez un montant de prêt modeste. Rappelons qu'une hypothèque peut être contractée à partir de 300 000 roubles. Si vous n’avez besoin que de 400 000 euros, il n’a aucun sens de reporter les paiements à vie. Bien que le terme puisse être choisi à votre discrétion. Mais ici, il vaut mieux ne pas être intelligent et choisir des paiements différenciés. Disons que le terme est choisi à 20 ans.De plus, un paiement mensuel peut représenter un montant ridicule de deux, quatre ou cinq mille roubles. Et vous pouvez payer 20-25 000 par mois. La question se pose: avec remboursement anticipé, les emprunts hypothécaires sont-ils recomptés? Oui, le pourcentage est en train de changer, mais pas aussi vite que nous le souhaiterions. En pratique, tout dépend de vous et de l'importance de vos paiements. Chaque mois sur le graphique, vous pouvez observer une diminution de la dette totale, de la taille du paiement mensuel et du taux d'intérêt. Toutefois, la durée de l'hypothèque reste inchangée jusqu'au moment où vous effectuez le dernier versement et fermez le prêt.
Sur la route
Il reste à résoudre une autre question assez commune qui se pose parmi les prêteurs expérimentés. Comment calcule-t-on l'intérêt sur le remboursement anticipé d'une hypothèque? Avec les paiements différenciés, le pourcentage change tous les mois. Avec les rentes, le pourcentage est calculé au moment du paiement et à la clôture de la période de déclaration, bien que personne ne vous empêche de faire des calculs sur une base mensuelle. Mais il existe une autre catégorie d’intérêts que vous pouvez obtenir avec le remboursement anticipé ou opportun de l’hypothèque. C'est la prétendue déduction fiscale. En vertu de la loi, les citoyens qui acquièrent pour la première fois un appartement dans une hypothèque ont droit à une déduction fiscale. Vous pouvez l'obtenir à la fois dans la taxe et sur le lieu de travail. Ce montant comprend deux parties, soit 13% du montant total de l’hypothèque et 13% du montant des intérêts versés. La partie qui provient du montant de la dette, vous pouvez revenir immédiatement, et cela ne changera pas. Le montant est limité à deux millions de roubles. Dans cette option, vous pouvez retourner 260 000 roubles. Cela n’est peut-être pas suffisant pour les personnes qui ont acheté une propriété pour un montant à sept chiffres, mais une telle "annulation" est quand même très agréable.
Mais la deuxième composante de la déduction est variable, car il est impossible de prédire à l'avance le montant des intérêts que vous allez payer. Par conséquent, vous pouvez entièrement retirer ce montant au moment de la clôture du prêt, lorsque les intérêts sont intégralement payés. Si vous prenez la déduction fiscale au travail, alors vous ne serez pas facturé à 13% du salaire tant qu’ils ne couvrent pas la partie constante et variable du montant recherché. Hélas, la déduction fiscale ne peut être obtenue qu'une seule fois dans une vie, donc la deuxième hypothèque se passera sans un tel bonus à la fin. En conséquence, il est préférable de déterminer quel achat d’immobilier est le plus rentable. Néanmoins, plus le montant investi est important, plus le retour sera important.
