Fondo de inversión de la unidad inmobiliaria cerrada

Los grandes inversores a menudo actúan independientemente a nivel de contactos personales con quienes necesitan inyecciones financieras. Pero no todos tienen fondos suficientes para una actividad independiente. Si aún desea invertir, la gente está unida en estructuras especiales. Hablaremos de uno de ellos, a saber, un fondo de inversión mutuo cerrado.

Información general

Inicialmente, descubramos qué constituye un fondo de inversión de unidad inmobiliaria (ZPIF) cerrado. Este es el nombre del complejo inmobiliario, que se crea sin la formación de una entidad jurídica. Está formado por los activos de varios inversores que transfieren sus fondos al fondo. Después de eso, se convierten en dueños de sus acciones. La propiedad del fondo tiene el estatus legal de propiedad común. Por lo tanto, el resultado de sus actividades se distribuye entre los participantes en proporción a las contribuciones. Por cierto, cuando se forma un fideicomiso de inversión de una unidad inmobiliaria cerrada, no solo se puede transferir efectivo, sino también derechos a objetos tales como edificios y terrenos. Cuando se crea la estructura, la empresa de gestión la gestiona de acuerdo con la declaración adoptada. Las actividades de estas estructuras están estrictamente reguladas por la ley y una serie de actos reglamentarios del Servicio Federal de Mercados Financieros de la Federación de Rusia. El FFMS debe registrar las reglas de confianza para cada fondo de inversión.

¿Cuál es su diferencia?

¿Por qué necesitabas crear un tipo de estructuras adicionales como CUIF? Esto se debe a la necesidad de facilitar una serie de operaciones. Si hablamos de fondos cerrados, entonces en este caso existe una ventaja como la capacidad de tomar decisiones de los participantes con respecto a las actividades en la reunión general. La principal diferencia del fondo de inversión mutuo cerrado es la consideración de los derechos sobre bienes inmuebles como un activo. Es decir, las operaciones principales se llevan a cabo con edificios residenciales y comerciales, terrenos y similares. En este caso, dos tipos se distinguen convencionalmente. El primero en mencionarse es un fondo de préstamo mutuo de inversión cerrado. Se especializan en financiar la construcción de varias propiedades inmobiliarias. Otro tipo es un fondo cerrado de unidad de alquiler (inversión). Se especializa en el alquiler de bienes inmuebles. A menudo el que él construyó. Es decir, la característica es una amplia gama accesible de operaciones, el cambio de diferentes tipos de actividades, y muchas otras cosas se llevan a cabo en el mercado inmobiliario (compra / venta de edificios residenciales y comerciales, terrenos, etc.).

Sobre las finanzas del mundo de la construcción.

Más recientemente, la creación de hasta el ochenta por ciento de todos los bienes inmuebles fue proporcionada por el consumidor final, es decir, las personas que planearon vivir y trabajar en nuevos apartamentos y edificios. Por lo tanto, a menudo hubo situaciones en las que comenzaron a construir, teniendo solo el 10-20% de los fondos necesarios. Esto fue suficiente para la cerca y el comienzo del trabajo de la tierra. Al mismo tiempo, hubo un cálculo para préstamos o la venta de bienes inmuebles a personas físicas o jurídicas. En cierto modo, era una cooperativa de vivienda. El principio de funcionamiento era el siguiente: vendemos varios apartamentos, estamos construyendo el primer piso. Luego esperamos hasta que alguien más compre. En este caso, los primeros compradores corrieron un gran riesgo: después de todo, podían esperar mucho tiempo hasta que se completara el edificio.

Hubo un punto negativo en este esquema: no hubo control sobre el financiamiento específico.Y esto a menudo se convirtió en fuertes escándalos en los que los tenedores de acciones defraudados fueron víctimas. La adopción de la ley federal No. 214-FZ nos permitió comenzar el proceso de desplazar el capital del consumidor a una etapa tardía. Al mismo tiempo, hay un entendimiento de que necesita ser reemplazado por algo. De lo contrario, la reducción en los volúmenes de construcción y el aumento de los precios de la vivienda, a la vuelta de la esquina. De acuerdo con esta ley (No. 214-FZ), los fondos de crédito (estructuras bancarias) y de inversión (CIF) se asignan para la construcción.

Aunque hay algunos matices. Entonces, el estado pudo encargarse de proteger a los ciudadanos, aunque alejó a los bancos de este segmento del mercado. Por qué El hecho es que la legislación de la Federación de Rusia introdujo la norma de responsabilidad conjunta de una institución financiera con un desarrollador. Esto se hizo con el objetivo de convertir a los inversores institucionales en una garantía de finalización.

Detalles del trabajo

Por lo tanto, hemos considerado, aunque no es obligatorio, pero sigue siendo importante para comprender la información. Para no entrar en teoría, veamos cómo funcionan estas estructuras en la práctica. Como ejemplo, tomemos un fondo de inversión de unidad de alquiler de extremo cerrado de Tierra Santa. Entonces, para participar en el proceso de creación de nuevas viviendas (u otros bienes inmuebles), ZPIFN adquiere los derechos de propiedad de los desarrolladores. Un acuerdo de capital (o inversión) se utiliza como base documental.

Luego, la compañía administradora transfiere los fondos disponibles al desarrollador y adquiere el derecho después de que se complete la construcción para recibir ciertos objetos (por ejemplo, apartamentos) con ciertos parámetros (por ejemplo, material de archivo o altitud) en sus activos. ¿Pero qué hacer con la propiedad recibida? Esto lo decide la compañía administradora del fondo de inversión mutuo cerrado.

Cabe señalar que puede comenzar a financiar al desarrollador solo después de que se emitan todos los permisos necesarios de la manera prescrita por la ley. Esto se hace para limitar la participación de fondos de inversión mutuos cerrados en la etapa más peligrosa de la construcción. Pero esto no es crítico, porque no más del quince por ciento del costo total recae en el diseño de toda la documentación y la creación de proyectos. Una conexión a un fondo de inversión de inversión de extremo cerrado le permite al desarrollador recibir inversiones financieras regulares a gran escala, que son necesarias para los trabajos de construcción e instalación, la creación de comunicaciones de ingeniería y avanzar. Una política similar se observa en el fondo de inversión de la unidad de bienes raíces cerrado Metronome.

Los matices del trabajo

Pero eso no es todo. Se debe resaltar toda una serie de matices que son de interés para el desarrollador:

1. Financiamiento estable garantizado. Esto es muy importante, pero es difícil de observar cuando se utilizan ventas impredecibles. Además, a diferencia de un préstamo bancario, no necesita pagar intereses. Después de todo, retira fondos de circulación. Además, puede realizar pagos por adelantado para compras a granel de materiales de construcción, lo que le permite recibir descuentos y fijar el costo.
2. Estabilización y regularidad del proceso de implementación. El hecho es que asignar parte de la propiedad en especie, esto no se puede hacer. Por qué La esencia de esta situación es que el fondo de inversión mutuo cerrado es una herramienta para los inversores, no para los consumidores. Por lo tanto, para pagar las acciones, tendrá que vender bienes inmuebles. Y si va con el diseño, esta es una carga burocrática adicional. Debido a esto, ZPIF está interesado en vender bienes raíces antes del final de la construcción. Por supuesto, esto también se puede hacer en el mercado secundario, pero en este caso será necesario pasar por la Comisión Estatal, firmar una ley sobre la implementación del contrato de inversión y establecer el derecho de propiedad. Todo esto, debido a ciertos costos de material y mucho tiempo, reduce la eficiencia de las inversiones.

Opciones de participación

Ahora veamos los esquemas según los cuales los propietarios de acciones de inversión de un fondo de inversión mutuo cerrado pueden participar en la construcción de ciertos objetos. Inicialmente, para seleccionar una determinada propiedad, deben reunirse y tomar una decisión adecuada. Este es un paso común para todos los esquemas. Y entonces comienzan las diferencias. Pero por ahora, sigamos con los nombres:

1. Financiamiento de proyectos.
2. Atracción de recursos de inversión.
3. Gestión de bienes inmuebles comerciales.
4. Programas de vivienda.
5. Integración de fondos de inversión industrial cerrados en el sistema de gestión de proyectos de construcción.

Cada uno de estos esquemas tiene sus propias características en la implementación. Y hay tantos de ellos que es aconsejable dedicar una parte separada al artículo.

Financiación de proyectos inmobiliarios y de construcción.

En este caso, se prevé que los inversores y fundadores transfieran fondos (así como derechos de propiedad y valores) al fondo durante su formación o al entrar en una participación en el mercado secundario. Una vez completada la creación y el fondo de inversión mutuo cerrado es reconocido como creado, la compañía administradora invierte activos en bienes raíces. Los accionistas del fondo reciben sus ingresos de la diferencia entre los precios de compra y venta de los derechos de propiedad u objetos terminados. Se forma durante el proceso de construcción, así como debido a un aumento en los precios de mercado de los objetos terminados.

En este caso, la empresa de gestión es un administrador clásico, que gestiona los fondos de los clientes. Solo esto sucede no en el mercado de valores, sino con la propiedad. Las reglas de gestión de fideicomiso de un fondo de inversión mutuo cerrado de bienes raíces proporcionan, como regla, el máximo rendimiento al trabajar con un cliente. Después de todo, un cierto porcentaje viene como recompensa. Y si la compañía administradora no es un grupo de estafadores, entonces está directamente interesada en obtener el máximo beneficio. La cantidad de ingresos depende del segmento seleccionado, así como de los requisitos para proyectos potenciales. Al mismo tiempo, gracias a la participación de muchos inversores, los accionistas pueden obtener más beneficios que si lo hacen por su cuenta.

Otra ventaja importante es que ZPIFN no tiene que pagar impuestos sobre la renta. Debido a esto, los inversores pueden usar el efecto de retraso.

Movilización de recursos

Algunos desarrolladores usan fondos de inversión cerrados para obtener fondos para construir instalaciones. En este caso, la compañía administradora crea un fondo de inversión mutuo cerrado para una propiedad específica del cliente. Los derechos de propiedad son introducidos por los propietarios como pago por acciones durante la formación del fondo. Luego, la empresa de gestión y los fundadores atraen inversores para proporcionar financiación para un objeto en particular. Para esto, se utiliza un mercado secundario (por ejemplo, un intercambio). Así es como se obtiene el dinero para financiar la construcción. Un inversor, al convertirse en accionista, recibe el derecho a una cierta parte de los ingresos que se recibirán cuando se venda el objeto. Puede ser tanto de venta como de arrendamiento. El segundo enfoque a menudo utiliza un fondo cerrado de inversión de unidad combinada. Tal esquema es popular debido a:

1. La simplicidad de crear una estructura, registro de inversiones, contabilidad e informes.
2. Transparencia de herramientas para terceros contribuyentes.
3. Oportunidades para usar acciones como garantía.

Gestión de propiedad comercial

Esta opción es utilizada por el alquiler de fondos de inversión mutuos cerrados. La esencia de este esquema es colocar activos en bienes raíces comerciales y recibir ingresos de su alquiler. Los inversores utilizan esta opción para obtener un ingreso estable. Para los propietarios, esta opción es atractiva por las siguientes razones:

1. Convirtiendo activos no básicos en una fuente de recursos para el negocio principal.
2. Obtención de preferencias sobre el pago del impuesto sobre la renta y la propiedad.
3. Atraer recursos financieros de la venta de acciones mientras se conservan sus derechos de preferencia sobre bienes inmuebles comerciales.

El fondo se adquiere con fondos aportados o se forma inmediatamente a partir de propiedades adecuadas. La gestión de fondos de inversión mutuos cerrados también prevé la celebración de un acuerdo con una empresa operadora. Debe asumir todo el trabajo para asegurar y mantener las instalaciones, y enviar todo el flujo neto de pagos de alquiler al fondo de inversión cerrado. El valor de los activos de los accionistas está creciendo debido al dinero transferido y un aumento en el valor de mercado del objeto. Por acuerdo con el fundador, los ingresos se gestionan de la siguiente manera:

1. Invertido en la reconstrucción y modernización de un objeto para aumentar su valor y / o tarifas de alquiler.
2. Periódicamente pagado a los accionistas.
3. Invierta en la construcción / compra de otros bienes inmuebles (residenciales o comerciales).
4. Invierta en el mercado de valores, coloque en un depósito bancario.

Programas de vivienda

Esta es otra opción para el uso de fondos, que implica la participación de programas de vivienda municipales o corporativos. En este caso, el CIFF actúa como una herramienta que acumula fondos y asegura la construcción de viviendas para un público determinado, lo cual es determinado por el fundador del programa de viviendas. En este caso, se establece una determinada parcela de tierra. Puede ser seleccionado por el municipio o la corporación entre las tierras que están incluidas en su territorio. Luego, la hipoteca se transfiere al fondo de inversión mutuo cerrado, que comienza la construcción de bienes inmuebles. La organización de la construcción y el control la lleva a cabo la empresa gestora.

Integración de fondos de inversión de inversión cerrada en el sistema de gestión de proyectos de construcción.

Esta opción es utilizada por grandes actores del mercado. Integran fondos de inversión cerrados en sus procesos comerciales para aumentar la eficiencia de la gestión de proyectos de construcción y la distribución de fondos necesarios para financiar varias instalaciones. El lugar de estas estructuras en la cadena depende del rol, organización, necesidades y objetivos perseguidos.

Considere un pequeño ejemplo. La empresa matriz crea un fondo de inversión mutuo cerrado y recibe el 100% de las acciones. Los volúmenes y las instrucciones de uso del fondo formado están determinados por la declaración de inversión. Además, en el futuro, se puede aumentar la cantidad de fondos. Luego se crean o adquieren compañías separadas. Se dedican a la preparación de la documentación del proyecto, reciben todos los permisos necesarios para la construcción, así como el derecho a la tierra.

Los más adecuados para estos fines son las empresas con la forma de propiedad de una LLC o una sociedad anónima cerrada. Después de completar todo el trabajo preparatorio, ZPIFN concluye un acuerdo (inversión o capital) con esta estructura y proporciona financiación a la construcción. Si temporalmente no hay necesidad de esto, entonces los fondos se pueden dirigir al activo, que se estipula en la declaración de inversión. Una vez completada la construcción, los objetos se realizan. Las ganancias de la venta de objetos de fondos de inversión mutuos cerrados no están gravadas.