Una compañía de administración es una organización que es contratada para confiar en cualquier propiedad. La propiedad a menudo actúa como una casa, efectivo e incluso grandes empresas. Tal sistema de gestión difiere del control directo cuando el propietario toma todas las decisiones y es responsable de ellas. La empresa de gestión a menudo no tiene ninguna responsabilidad, ni osos, pero hasta cierto punto. Por lo tanto, antes de contactar a dicha organización, debe estudiar las características de este método de gestión.
Que es
Una empresa de gestión es una institución especializada que realiza funciones de gestión en diversos campos de la actividad económica. En Rusia, este concepto a menudo significa empresas dedicadas a la gestión del sistema de vivienda y servicios comunales. En teoría económica, este término tiene un concepto más amplio. En la actividad empresarial, las empresas de gestión son empresas de gestión que no están relacionadas con la provisión de vivienda y servicios comunales, y esto es algo muy común.
Una de las peculiaridades de tales empresas es que pueden crearse en una de las empresas existentes en la legislación rusa. La elección de una forma u otra depende del tamaño y el alcance de la empresa. Por lo tanto, en el campo de la vivienda y la administración de servicios comunales, las empresas a menudo se crean en forma de LLC o en forma de una asociación de propietarios. En la primera versión (LLC), la gestión la lleva a cabo una organización especializada, en la segunda, los propios propietarios.
Tipos de empresas de gestión
Independientemente de si se trata de un PJSC, una sociedad o una LLC, las empresas de gestión se clasifican por campo de actividad, forma de empresa, tamaño y composición de los participantes. Por lo tanto, se distinguen los siguientes tipos de empresas de gestión que operan en Rusia:
- empresas de mantenimiento de edificios;
- fondos mutuos, gestión de fideicomisos de activos de inversores;
- empresa de gestión que proporciona servicios de gestión para empresas y empresas.
Las empresas más utilizadas son la vivienda y los servicios comunales. Esto es comprensible, porque hay muchas menos empresas en el país que edificios residenciales de apartamentos múltiples. Otros tipos de empresas de gestión son empresas que ofrecen servicios adecuados a empresarios e inversores. Su tarea principal es administrar los activos de sus clientes.
Empresas de vivienda y servicios públicos
Se dedican al mantenimiento y reparación de edificios de apartamentos residenciales. Realizar tareas importantes como:
- mejora de territorios adyacentes;
- cobro de pagos de residentes de la casa y pago de servicios públicos;
- contratación de trabajadores para trabajos de construcción y reparación;
- informar sobre cambios en las tarifas;
- Limpieza y reparación de porches.
Las compañías administradoras del distrito actúan como intermediarias entre los servicios públicos y los residentes de la casa o casas con servicios ubicados en un área en particular.
Regulación estatal de empresas de gestión de viviendas y servicios comunales.
De acuerdo con el Código de Vivienda de la Federación de Rusia, la empresa de gestión no solo debe ser autosuficiente, sino también rentable. Es decir, existe solo en los fondos recibidos de los residentes, así como de otros tipos de actividades empresariales no prohibidas por la ley. Por ejemplo, alquilar algunos locales o proporcionar espacio para publicidad.
El dinero recibido se destina a mejoras del hogar.Pero incluso los medios de los residentes y los ingresos de alquilar un lugar para alquiler o para publicidad pueden no ser suficientes para atenderlo. La mayor parte del stock de viviendas de la Federación de Rusia se encuentra en una situación triste. Muchas casas ya no tienen sentido reparar, y no hay ningún lugar para reasentar a los inquilinos. Pero la gente sigue viviendo en esas casas y paga los servicios. La empresa de gestión no siempre tiene la culpa de esto. Esto también puede suceder porque antes de eso nadie había administrado el edificio de apartamentos, o lo estaba administrando de manera ineficiente, o el dinero recibido simplemente fue robado.
Responsabilidades de las empresas de gestión de viviendas y servicios públicos.
Responsabilidades y derechos de las compañías administradoras: llevar a cabo actividades para mantener el edificio a través de pagos realizados por quienes viven en este edificio Incluye:
- Inspección y reparación periódicas del edificio: techos, ascensores, porches. Para hacer esto, los especialistas apropiados deben trabajar en el personal de la compañía o los contratos deben establecerse con otras compañías que brindan los servicios de dichos especialistas.
- Limpieza de techos, locales y territorios adyacentes al edificio.
- Garantizar la seguridad contra incendios del edificio. Es decir, esto incluye pagar los servicios de los departamentos de inspección, instalar y mantener la seguridad contra incendios y comprar extintores.
- Proporcionar acceso a servicios públicos para todos los residentes del edificio con servicios.
- Informar sobre el tamaño de las tarifas y los términos de pago, recaudación de fondos para facturas de servicios públicos.
- Informe sobre el trabajo realizado a sus clientes: dónde, con qué propósito y en qué medida se gastaron o planearon gastar los fondos.
- Preparación y celebración de una reunión de inquilinos.
- Busca fuentes de ingresos adicionales. Por ejemplo, el alquiler de locales, espacios publicitarios;
- Depreciación en un edificio.
Las empresas de gestión en Moscú, San Petersburgo o cualquier otra ciudad también pueden realizar trabajos de construcción. Por ejemplo, la construcción de un ático u otro piso. Pero tienen derecho a llevar a cabo tales eventos solo con el pleno consentimiento de todos los propietarios y solo después de emitir un permiso para realizar cambios en la construcción del edificio por parte del departamento gubernamental correspondiente.
Formas de empresas de sociedades gestoras.
Independientemente del área en la que operen las empresas de gestión, se pueden organizar en forma de PJSC, LLC o asociación. En forma de PJSC y LLC, hay empresas que se dedican a actividades de inversión o brindan servicios de gestión a empresarios, empresas y empresas privadas. También en forma de LLC es administrado por una empresa de gestión de vivienda y servicios comunales. En el primer caso, los inquilinos contratan a una empresa externa, en el segundo (sociedad), ellos mismos se dedican a actividades de gestión.
Desventajas de administrar empresas de vivienda y servicios públicos
La compañía administradora solo es responsable ante sus clientes, a quienes debe informar anualmente a la junta general de inquilinos. Teóricamente, esto debería suceder en todo el territorio de la Federación de Rusia, en la práctica, la situación es algo diferente. En realidad, es muy difícil reunir a todos los residentes en un día. Además, muchos jefes de tales empresas no tienen prisa por informar a los residentes, ya que no es beneficioso para ellos.
La mayor parte del stock de viviendas en Rusia se encuentra en estado ruinoso, por lo tanto, en las grandes ciudades, al recibir grandes sumas, los gerentes de las empresas no invierten los fondos que reciben en edificios, sino que prefieren gastarlos en sus propias necesidades. Por ejemplo, las empresas de gestión en Moscú y otras grandes ciudades a menudo se comportan de esta manera. El problema con las empresas de vivienda en el sector de la vivienda ha existido desde que se aprobó la ley de empresas de gestión, y los problemas de fraude en esta área no se han resuelto.
Cómo cambiar la empresa de gestión de viviendas y servicios públicos
Si la compañía administradora no cumple con sus obligaciones, no cumple con los requisitos de los clientes, entonces tienen el derecho de rescindir el contrato con ella y celebrar uno nuevo, pero con otra compañía u organizar una asociación de propietarios.
Teóricamente, para rescindir el contrato, es suficiente presentar una declaración a la compañía administradora o al tribunal con las firmas de todos o casi todos los propietarios y un paquete de documentos. El contrato debe rescindirse dentro de dos semanas.
En la práctica, la situación es completamente diferente.Se está gastando una gran cantidad de dinero en el sector de la vivienda y los servicios públicos, y por lo tanto hay demasiados gerentes inescrupulosos trabajando allí, que, utilizando las lagunas en las leyes, debido a las tarifas excesivas y la ausencia casi total de costos de mantenimiento y reparaciones del hogar, reciben ganancias adicionales. Sin embargo, no buscan dejar una ocupación rentable. A veces sucede que el jefe de una LLC administra una compañía de administración incluso con una orden judicial para revocar un permiso comercial y continúa trabajando.
Empresas de gestión de inversiones
Las empresas de gestión de inversiones son organizaciones dedicadas a la gestión de fideicomisos del capital de los inversores. La esencia de esta gestión es que los inversores compran acciones en la cartera de inversiones ya creadas por especialistas, o instruyen a un operador profesional especialmente contratado para adquirir los valores relevantes.
El uso de una empresa de gestión de inversiones tiene sus ventajas y desventajas. Las ventajas incluyen el hecho de que todas las operaciones comerciales, análisis de mercado y transacciones serán realizadas por una persona que tenga una amplia experiencia y un nivel suficientemente alto de competencia en este campo de actividad. Esto puede reducir el riesgo y ahorrar tiempo. La desventaja de tales compañías es que cobran un alto porcentaje de la comisión. Además, nadie ofrece una garantía del 100% de que los fondos invertidos permanecerán sanos y salvos o se recibirán ingresos de ellos.
Responsabilidades de las empresas de gestión de inversiones
Es responsabilidad del jefe de la LLC administrar la compañía administradora. Debe publicar informes anuales y trimestrales sobre su trabajo, así como cualquier información relacionada con las cuentas de los clientes. La responsabilidad principal es tratar de mantener y aumentar el capital de los clientes, para asegurar un crecimiento estable de sus activos.
Cómo elegir una empresa de gestión de inversiones
Al elegir, debe prestar atención a la experiencia de la empresa, las revisiones al respecto, el rendimiento financiero. Se debe prestar especial atención a la presencia / ausencia de un informe de auditoría y su contenido adjunto a los estados financieros. Por lo general, los grandes bancos y fondos de inversión ofrecen servicios de gestión de capital. La condición principal al elegir una empresa de gestión es que su vida en el mercado sea de al menos 10 años.
Empresas gestoras para empresas y firmas
Hay dos tipos de empresas de gestión de este tipo. Se contrata a una compañía separada o hay un departamento de la empresa que realiza esta función.
En el primer caso, el propietario contrata a una empresa externa, en el segundo caso, la administración se encuentra en uno de los departamentos de la empresa en forma de PJSC o LLC, desde donde se gestiona. La empresa de gestión, de hecho, es el centro desde el que se gestiona toda la red de empresas. Por ejemplo, Coca-Cola tiene plantas de refrescos azucarados en todo el mundo, pero se administra desde una sede central de los EE. UU. Es aquí donde se toman decisiones sobre qué, cuándo y cómo producir. Se están creando planes para expandir la producción. Toda la información contable de todas las empresas también se reúne aquí para el análisis y el desarrollo de las decisiones de gestión.
Se recurre a los gerentes del segundo tipo en casos raros, y dicha medida se considera forzada. Se recurre a los servicios de tales empresas en los casos en que la empresa se encuentra en crisis o cuando el propietario se ve obligado a despedir al gerente (o él renunció), pero no hay forma de reemplazarlo de inmediato. Las empresas necesitan una gestión externa y esta gestión de calidad debe ser superior a la interna.
Ventajas y desventajas de los gerentes
La gestión empresarial externa o la gestión desde un centro remoto tiene sus ventajas y desventajas.Por un lado, especialistas altamente calificados trabajan en tales empresas de gestión, por otro lado, estos especialistas no siempre pueden determinar qué se necesita para resolver un problema. No están en la empresa, no han estado trabajando en ella durante mucho tiempo y, sobre la base de un estado financiero, no es tan fácil determinar la causa de la crisis y encontrar una salida.
Una de las deficiencias más importantes de las empresas de gestión que operan en la empresa es que las decisiones se toman con retraso. Dicha gestión puede ser efectiva solo en dos casos: cuando la empresa se está abriendo o ya se encuentra en la etapa de quiebra.
En el primer caso, la empresa de gestión crea un sistema de gestión, según el cual operará la empresa. En este caso, la empresa de gestión es un ejemplo de cómo se debe gestionar la empresa en el futuro. En el segundo, el trabajo de la compañía administradora se reduce solo a encontrar fondos para cubrir las deudas actuales y solo entonces al desarrollo de la empresa. Al mismo tiempo, deben trabajar junto con el propietario para salvar la empresa.
Excepto en estos dos casos, los servicios de las compañías de gestión solo conducirán a costos no deseados, menor calidad y rapidez de las decisiones.
Las empresas de gestión desempeñan un papel importante en el proceso de gestión de empresas dedicadas no solo al ámbito de la vivienda y los servicios comunales, sino también a otras áreas de la actividad empresarial. A pesar de las fallas, en algunos casos, contratar una empresa de gestión es la única forma de mejorar la situación.