El proyecto es la construcción de un objeto (presumiblemente un centro comercial y de entretenimiento). La instalación está ubicada en la ciudad de Mytishchi, región de Moscú, en la dirección: st. Letnaya, 26. La fecha aproximada para la puesta en servicio de la instalación es 2019.
Áreas de cobertura de objetos
Al desarrollar el concepto de construir un centro de negocios, es necesario determinar los límites del área de servicio que rodea el sitio.
Convencionalmente, el área alrededor del objeto se puede dividir en tres zonas (dependiendo de la proximidad de la ubicación):
- 1er anillo de cerco: limitado por Yubileynaya, calles Mira, río Yauza.
- Segundo anillo de cerco: cubre la mayor parte de la ciudad, con la excepción de áreas remotas: Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroiplastmass, East Perlovka y Druzhba.
- Tercer anillo de medio ambiente: cubre toda la ciudad de Mytishchi, incluidas las áreas de Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, East Perlovka y Druzhba.
Factores internos y externos del éxito del proyecto.
Los factores externos están fuera del control del inversor, pero su influencia en el desarrollo posterior del proyecto es de fundamental importancia en la implementación del proyecto de construcción del centro de negocios.
En la tabla a continuación se presenta una comparación de factores de desarrollo externos e internos.
| Factores de desarrollo externo | Factores internos de desarrollo. |
|
|
Con base en el análisis, podemos concluir que, al decidir sobre la construcción de un centro de negocios, se deben tener en cuenta varios parámetros:
- Perspectivas para el desarrollo económico, social y demográfico de la región.
- El nivel de competencia en el área de la instalación.
- Características sociodemográficas de la población que vive en la zona.
- Características del objeto en sí.
- Rendimiento de inversión del proyecto.
Cabe señalar que el costo promedio de la construcción de centros de negocios en San Petersburgo es de 450 millones de rublos con un área de 40,000 metros cuadrados. m. Sin embargo, este indicador difiere ligeramente del mismo en Moscú.
Cabe señalar que el costo de construir centros de negocios en Moscú es de aproximadamente 600 millones de rublos, con una cuadratura de más de 40,000 metros cuadrados. m
Análisis FODA del objeto
A continuación se muestra la tabla final del análisis FODA de la instalación propuesta para la construcción.
| S - Fortalezas | W - Debilidades |
|
|
| O - Características | T - Amenazas |
|
|
Después de analizar las fortalezas y debilidades del objeto, su desarrollo y amenazas, podemos considerar la posibilidad de implementar dos opciones diferentes para el uso del espacio:
- Centro comercial
- Centro comercial y de ocio.
Centro comercial
En este caso, puede concentrarse en la galería de compras. El gran tamaño del área de compras aumentará la variedad de productos ofrecidos. Las tarifas de alquiler para locales comerciales son mucho más altas que para las áreas de entretenimiento. En este caso, el área de cobertura del centro comercial será solo el primer anillo del entorno.
Este plan de negocios para la construcción de un centro de negocios es el tema más óptimo para la construcción de una instalación de dos pisos.
Centro comercial y de ocio.
En el segundo caso, puede concentrarse en el componente de entretenimiento. La principal ventaja de esta propuesta es el hecho de que en el mercado de la ciudad hay una gran escasez de lugares para actividades de ocio para niños. La presencia de una zona de entretenimiento aumenta el tiempo que pasan los clientes en la propiedad. En los nuevos centros comerciales, la proporción de áreas de compras y entretenimiento es del 50% al 50%.
En la planta baja se propone colocar un supermercado de abarrotes.
Si hay una gran cantidad de operadores de entretenimiento, el centro comercial y de entretenimiento podrá atraer a los visitantes al primer y parcialmente segundo anillo del entorno de la ciudad, ya que no hay suficientes lugares de entretenimiento en la ciudad. Debe tenerse en cuenta que las tarifas de alquiler para este tipo de servicio son más bajas que para el espacio comercial, lo que finalmente conducirá a un aumento en el período de recuperación del proyecto.
La experiencia extranjera sugiere que la implementación más óptima del proyecto será la creación de un complejo de compras y entretenimiento, ya que esta opción reduce los riesgos comerciales.
El centro de negocios planificado pertenece a la clase A. Es el más alto entre los que se pueden asignar. La evaluación de Clase A indica el prestigio de todas las instalaciones del edificio, la disponibilidad de sistemas modernos de soporte vital y el trabajo del centro mismo.
A continuación se presenta el costo de construir un centro de negocios de Clase A utilizando un ejemplo específico. No debemos olvidar que la construcción de un centro comercial en otra ciudad puede tener inversiones financieras en volumen completamente diferentes.
Compilación de los flujos de caja del proyecto.
Presumiblemente, el centro comercial tendrá los siguientes parámetros al obtener un permiso de construcción:
- La superficie total del centro comercial es de 9672 metros cuadrados. m
- Incluyendo el primer piso - 4847 sq. M. m
- Incluyendo el segundo piso - 4825 metros cuadrados. m
- La tasa de ocupación en el 1er año es del 70%.
- La tasa de ocupación en los años siguientes es del 95%.
- El riesgo de impago es del 0%.
- Crecimiento de ingresos por año - 5%.
Dado que el contrato de trabajo estipula el monto de una multa por pagos atrasados de más de 30 días, los riesgos de impagos durante la construcción de un centro de negocios son iguales a cero. El aumento anual en los precios de alquiler será del 5%.
Esto se ilustra más claramente en la tabla a continuación.
Inversiones en la construcción de la construcción de un centro de negocios (RUB)
| Dirección | Inversión | 1 año | 2 años | TOTAL | Para m2 |
| 1. Costos | Trabajos de construcción e instalación. | 9 743 539 | 2 500 000 | 12 243 539 | 1 265,87 |
| 1.1. | Otros gastos | 192 500 | 0 | 192 500 | 19,9 |
| 1.2. | Resultado parcial: | 9 936 039 | 2 500 000 | 12 436 039 | 1 285 |
| 2. Conexiones | Suministro de agua | 147 482 | 0 | 147 482 | 15,25 |
| 2.1. | Alcantarillado | 118 942 | 0 | 118 942 | 12,3 |
| 2.2. | Suministro de calor | 184 843 | 0 | 184 843 | 19,11 |
| .2.3 | Fuente de alimentación | 153 394 | 0 | 153 394 | 15,86 |
| 2.4. | Para la asignación del límite de electricidad | 398 942 | 0 | 398 942 | 41,25 |
| 2.5. | Resultado parcial: | 1 003 603 | 0 | 1 003 603 | 104 |
| 2.6. | TOTAL | 10 939 642 | 2 500 000 | 13 439 642 | 1 390 |
El punto más importante es el estudio de los problemas de financiación de inversiones de capital. Para este propósito, se pueden utilizar fondos propios y prestados de la empresa. A continuación se detallan los datos sobre la financiación del proyecto de construcción.
Financiamiento de proyectos:
- Inversiones totales - 13439642 dólares.
- Incluyendo el 1er año - 10939642 dólares.
- Incluyendo el 2do año - $ 2,500,000
- Capital prestado total - $ 13,439,642, incluido el primer año: $ 10,939,642, segundo año: $ 2,500,000
- Plazo de reembolso del préstamo: 10 años.
- La tasa de interés del préstamo es del 18%.
En el proceso de estudiar los resultados financieros del proyecto, un punto importante es el estudio de la cantidad y el monto de la carga fiscal en la empresa de acuerdo con el plan de negocios.
Los resultados de las deducciones fiscales planificadas para el proyecto se presentan a continuación.
Impuestos pagados durante la operación del proyecto:
- Para propiedad - 2.2%.
- Beneficio - 20%.
- IVA - 18%.
Para construir el flujo de efectivo, necesitamos determinar la cantidad aproximada de ingresos por el alquiler de las instalaciones, para lo cual debemos llevar a cabo la zonificación del área del centro comercial. Los elementos de zonificación se presentan en la tabla a continuación.
Zonificación
| Perfil | Área total, sq. m | Área útil, sq. m | Área, pérdida, sq. m |
| 1er piso | 4847 | 4078,5 | 768,5 |
| 2do piso | 4825 | 3125,6 | 1699,4 |
| Total (indicador absoluto) | 9672 | 7204,1 | 2467,9 |
| Total (indicador relativo) | 100 % | 74,50 % | 25,50 % |
El cálculo de los ingresos por el alquiler de locales para el centro de negocios planificado es un punto central, ya que está asociado con su efectividad. Hay varias opciones de pronóstico para obtener tales ingresos: optimista, promedio y pesimista. La siguiente tabla muestra las características de cada opción más claramente.
La primera tabla presenta el pronóstico pesimista para la opción de generar ingresos.
Cálculos de ingresos por alquileres. Tarifas de alquiler - Pronóstico pesimista
| Perfil | Área métrica m | % del área total | Tarifa promedio ponderada de alquiler $ / sq. m / mes | Tarifa promedio ponderada de alquiler $ / sq. m / año | Alquiler $ / año |
| 1er piso | 4078,5 | 56,61 | 53,9 | 646,8 | 2 637 974 |
| Ala pequeña | 1202,6 | 16,69 | 29,5 | 354 | 425 720 |
| Ala grande | 2875,9 | 39,92 | 69,9 | 838,8 | 2 412 305 |
| 2do piso | 3125,6 | 43,39 | 33,9 | 406,8 | 1 271 494 |
| Total: | 7204,1 | 100,00 % | - | - | - |
| Tarifa promedio ponderada de alquiler | - | - | 43,2 | 518,4 | - |
| Ingresos de alquiler del centro comercial | - | - | - | - | 3 909 468 |
Los datos en la tabla nos permiten concluir que, como resultado de la implementación del proyecto, el tamaño pesimista de los ingresos por el alquiler del espacio en el centro comercial será de $ 3909468.
La siguiente tabla muestra los datos sobre el cálculo de los ingresos por alquileres del espacio del centro comercial con la opción promediada.
Cálculos de ingresos por alquileres. Tarifas de alquiler - Promedio
| Perfil | Área métrica m | % del área total | Tarifa promedio ponderada de alquiler, $ / sq. m / mes | Tarifa promedio ponderada de alquiler, $ / sq. m / año | Alquiler, $ / año |
| 1er piso | 4078,5 | 56,61 | 56,3 | 675,6 | 2 940 363 |
| Ala pequeña | 1202,6 | 16,69 | 34,2 | 410,4 | 493 547 |
| Ala grande | 2875,9 | 39,92 | 70,9 | 850,8 | 2 446 816 |
| 2do piso | 3125,6 | 43,39 | 39,7 | 476,4 | 1 489 036 |
| Total: | 7204,1 | 100,00 % | - | - | - |
| Tarifa promedio ponderada de alquiler | - | - | 47,5 | 570 | - |
| Ingresos de alquiler del centro comercial | - | - | - | - | 4 429 399 |
Los datos en la tabla nos permiten concluir que, como resultado de la implementación del proyecto, el tamaño promedio de los ingresos recibidos por el alquiler del espacio en el centro comercial será de $ 4,429,399.
También es necesario predecir un pronóstico optimista para la posible recepción de los ingresos del objeto por el arrendamiento de espacio, que se presenta en la tabla a continuación.
Cálculos de ingresos por alquileres. Tarifas de alquiler: pronóstico optimista
| Perfil | Área métrica m | % del área total | Tarifa promedio ponderada de alquiler, $ / sq. m / mes | Tarifa promedio ponderada de alquiler, $ / sq. m / año | Alquiler, $ / año |
| 1er piso | 4078,5 | 46,68 | 62,8 | 753,6 | 3 073 558 |
| Ala pequeña | 1202,6 | 18,52 | 38,9 | 466,8 | 561 374 |
| Ala grande | 2875,9 | 28,16 | 78,6 | 943,2 | 2 712 549 |
| 2do piso | 3125,6 | 53,32 | 45,4 | 544,8 | 1 702 827 |
| Total: | 7204,1 | 100 | - | - | - |
| Tarifa promedio ponderada de alquiler | - | - | 53,5 | 642 | - |
| Ingresos de alquiler del centro comercial | - | - | - | - | 4 776 385 |
Estas tablas nos permiten concluir que, como resultado de la implementación del proyecto, el tamaño optimista de los ingresos por el alquiler del espacio en el centro comercial será de $ 4776385.
Calculamos el costo de los fondos prestados y el calendario de pagos en la tabla a continuación.
| Año | Balance hasta la madurez | % del pago actual | La cantidad principal de pagos corrientes | Pago mensual |
| Primero | 13 439 642 | - | - | - |
| 2do | 13 439 642 | - | - | - |
| 3ro | 13 439 642 | 2 359 379 | 1 187 184 | 8 690 008 |
| 4to | 12 252 458 | 2 205 442 | 1 009 137 | 3 214 579 |
| 5to | 11 243 321 | 2 023 798 | 1 190 782 | 3 214 579 |
| 6to | 10 052 540 | 1 809 457 | 1 405 122 | 3 214 579 |
| 7mo | 8 647 417 | 1 556 535 | 1 658 044 | 3 214 579 |
| 8vo | 6 989 373 | 1 258 087 | 1 956 492 | 3 214 579 |
| Noveno | 5 032 881 | 905 919 | 2 308 661 | 3 214 579 |
| 10mo | 2 724 220 | 490 360 | 2 724 220 | 3 214 579 |
Nota: en el tercer mes, el pago mensual incluirá un aplazamiento de pago de dos años y una capitalización de intereses igual a $ 5143445.
Los datos en la tabla indican que el pago mensual para el proyecto será de 3214579 dólares por mes.
Otros gastos
Considere y calcule todo tipo de gastos operativos durante la construcción de un centro de negocios:
- Los primeros dos años, el trabajo del guardia cubrirá la mitad del volumen constante.
- El cálculo de los servicios de limpieza incluye la limpieza de todas las áreas y territorios.
- El pago total de los salarios se tiene en cuenta, teniendo en cuenta todos los impuestos y el IVA.
- Un aumento salarial anual del 5% anual.
- Todos los gastos operativos se transfieren a los inquilinos (excepto el primer año y la mitad de los gastos del segundo año).
Para compilar el flujo de caja, calculamos los siguientes datos:
- Ingresos promedio estimados de alquiler por 10 años de implementación del proyecto, siempre que en el primer año, el área arrendada sea del 70% y en el próximo 95%.
- La depreciación de la propiedad será de 3.33% por año.
Las liquidaciones en el marco de actividades financieras incluyen un exceso de intereses de acuerdo con las leyes fiscales, ya que no se elaborará el formato antes y después de la financiación.
Dado que la construcción se acepta "de acuerdo con las etapas de trabajo", y el flujo de caja se forma a partir del primer año, que comienza desde el momento en que el proyecto genera el primer rublo de ingresos, la empresa pierde el derecho a la devolución del IVA en el primer año al finalizar la construcción.
Dado que el saldo del proyecto es un monto positivo cuando la instalación alcanza el 100% de su capacidad, otros gastos extraordinarios no se tuvieron en cuenta en los cálculos.
Según los datos disponibles, parece posible mostrar los flujos de efectivo planificados creados por el proyecto.
La siguiente tabla muestra los costos operativos del proyecto.
Gastos operativos
| Gastos operativos | Año 1 | Año 2 | Año 3 | Año 4 | Año 5 | Año 6 | Año 7 | Año 8 | Año 9 | Año 10 |
| Administración | - | 53 515 | 102 311 | 105 649 | 110 590 | 115 777 | 121 225 | 126 944 | 132 949 | 139 255 |
| el personal | - | 39 876 | 79 752 | 83 740 | 87 927 | 92 323 | 96 940 | 101 787 | 106 876 | 112 220 |
| consumibles | - | 3 476 | 6 952 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 |
| equipo | - | 2 000 | - | - | - | - | - | - | - | - |
| IVA | - | 8 163 | 15 607 | 16 116 | 16 870 | 17 661 | 18 492 | 19 364 | 20 280 | 21 242 |
| Limpieza | - | 46 582 | 99 715 | 97 191 | 101 419 | 105 859 | 117 072 | 115 417 | 120 557 | 125 953 |
| el personal | - | 34 130 | 68 260 | 71 673 | 75 256 | 79 019 | 82 970 | 87 119 | 91 475 | 96 048 |
| consumibles | - | 5 346 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 |
| equipo | - | - | 5 552 | - | - | - | - | - | - | - |
| IVA | - | 7 106 | 15 211 | 14 826 | 15 471 | 16 148 | 17 858 | 17 606 | 18 390 | 19 213 |
| Tech. servicio | - | 44 149 | 81 418 | 85 335 | 89 450 | 93 770 | 98 305 | 103 067 | 108 068 | 113 319 |
| el personal | - | 33 204 | 66 408 | 69 728 | 73 215 | 76 876 | 80 719 | 84 755 | 88 993 | 93 443 |
| consumibles, incluida ropa de trabajo | - | 2 210 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 |
| licencias | - | 2 000 | - | - | - | - | - | - | - | - |
| IVA | - | 6 735 | 12 420 | 13 017 | 13 645 | 14 304 | 14 996 | 15 722 | 16 485 | 17 286 |
| Seguridad | 104 379 | 96 104 | 195 137 | 206 919 | 214 838 | 227 604 | 236 558 | 245 310 | 262 676 | 273 385 |
| el personal | 81 444 | 81 444 | 162 887 | 171 032 | 179 583 | 188 562 | 197 990 | 207 890 | 218 284 | 229 199 |
| consumibles, incluyendo ropa de trabajo y equipo | 7 013 | - | 2 483 | 4 323 | 2 483 | 4 323 | 2 483 | - | 4 323 | 2 483 |
| IVA | 15 922 | 14 660 | 29 767 | 31 564 | 32 772 | 34 719 | 36 085 | 37 420 | 40 069 | 41 703 |
| Seguro | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| los edificios | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| responsabilidad | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Pagos de servicios públicos | 31 357 | 31 357 | 62 715 | 65 850 | 69 142 | 72 600 | 76 229 | 80 041 | 84 043 | 88 245 |
| Consumo promedio ponderado por metro cuadrado. m / año | 15,1 | 30,3 | 60,4 | 62,6 | 65,3 | 68,7 | 72,5 | 74,8 | 79 | 82,6 |
| Total por año | 135 736 | 271 707 | 541 296 | 560 944 | 585 439 | 615 610 | 649 389 | 670 779 | 708 293 | 740 157 |
| Gastos operativos del propietario | 135 736 | 135 854 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
La siguiente tabla muestra que el monto de los gastos operativos en el primer año será de $ 271.707, luego aumentará por año y alcanzará los $ 740157 en el décimo año.
En un análisis posterior de la efectividad del proyecto, la dinámica de los ingresos del proyecto durante los primeros 10 años se considerará en la tabla a continuación.
Ingresos del proyecto
| Ingresos | Año 1 | Año 2 | Año 3 | Año 4 | Año 5 | Año 6 | Año 7 | Año 8 | Año 9 | Año 10 | TOTAL |
| Tasa de ocupación (%) | 0% | 70% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | - |
| Ingresos de alquiler (promedio) | 0 | 2 717 987 | 3 873 132 | 4 066 789 | 4 270 128 | 4 483 635 | 4 707 816 | 4 943 207 | 5 190 367 | 5 449 886 | 39 702 947 |
Los datos en la tabla nos permiten concluir que la cantidad de ingresos del proyecto en el primer año ascenderá a $ 2,717,987, luego los ingresos aumentarán, para el décimo año ascenderán a $ 3,970,2947.
Al investigar un proyecto, el cálculo de las deducciones por depreciación, que se presenta en la tabla a continuación, es importante.
Depreciación del proyecto
| Depreciación 3.33% por año | Año 1 | Año 2 | Año 3 | Año 4 | Año 5 | Año 6 | Año 7 | Año 8 | Año 9 | Año 10 | TOTAL |
| Valor de la propiedad | 10 107 658 | 13 107 659 | 12 845 506 | 12 588 596 | 12 336 824 | 12 090 087 | 11 848 286 | 11 611 320 | 11 379 093 | 11 151 512 | - |
| Cantidad de amortización | 0 | 0 | 262 153 | 256 910 | 251 772 | 246 736 | 241 802 | 236 966 | 232 226 | 227 582 | 1 956 147 |
Como se puede ver en la tabla, el monto de la depreciación en el tercer año será de $ 262,153, y en el último, décimo año, $ 227,582. El monto total de depreciación para todos los años del proyecto será de $ 1,956,147.
La siguiente tabla muestra el flujo de caja para el proyecto.
Flujo de caja
| FLUJO DE DINERO | Año 1 | Año 2 | Año 3 | Año 4 | Año 5 | Año 6 | Año 7 | Año 8 | Año 9 | Año 10 | TOTAL |
| Actividad principal | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Ingreso bruto | -10 107 658 | -282 013 | 3 873 132 | 4 066 789 | 4 270 128 | 4 483 635 | 4 707 816 | 4 943 207 | 5 190 367 | 5 449 886 | 26 595 289 |
| Gastos operativos | -135 736 | -135 854 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -271 590 |
| IVA a pagar | 0 | 0 | -590 817 | -620 358 | -651 375 | -683 944 | -718 141 | -754 049 | -791 751 | -831 339 | -5 641 774 |
| Actividades operativas | -10 243 394 | -417 866 | 3 282 315 | 3 446 431 | 3 618 753 | 3 799 690 | 3 989 675 | 4 189 159 | 4 398 616 | 4 618 547 | 20 681 926 |
| 11% CT - reducción de NB | 0 | 0 | 4 585 059 | 1 347 770 | 1 236 765 | 1 105 779 | 951 216 | 768 831 | 553 617 | 299 664 | 10 848 702 |
| Impuesto a la propiedad | 0 | -262 153 | -256 910 | -251 772 | -246 736 | -241 802 | -236 966 | -232 226 | -227 582 | -223 030 | -2 179 178 |
| Impuesto sobre la renta | 0 | 0 | -1 826 511 | -1 090 183 | -1 106 108 | -1 119 280 | -1 128 942 | -1 134 183 | -1 133 916 | -1 126 843 | -9 665 967 |
| RESULTADOS TOTALES | -10 243 394 | -680 019 | 5 783 953 | 3 452 246 | 3 502 674 | 3 544 388 | 3 574 983 | 3 591 580 | 3 590 735 | 3 568 338 | 19 685 484 |
| Actividad financiera | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| 7% por encima de la norma | 0 | 0 | -2 917 758 | -857 670 | -787 031 | -703 676 | -605 318 | -489 255 | -352 301 | -190 695 | -6 903 704 |
| Cuerpo de préstamo | 0 | 0 | -855 201 | -1 009 137 | -1 190 782 | -1 405 122 | -1 658 044 | -1 956 492 | -2 308 661 | -2 724 220 | -13 107 659 |
| Pago a fundadores | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| RESULTADOS FINANCIEROS | 0 | 0 | -3 772 959 | -1 866 807 | -1 977 812 | -2 108 798 | -2 263 362 | -2 445 747 | -2 660 962 | -2 914 915 | -20 011 363 |
| Actividad de inversión | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Devolución del IVA | 1 562 552 | 63 742 | - | - | - | - | - | - | - | - | 1 626 294 |
| TOTAL sobre actividades de inversión | 1 562 552 | 63 742 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 626 294 |
| TOTAL general | -8 680 842 | -616 277 | 2 010 994 | 1 585 439 | 1 524 862 | 1 435 589 | 1 311 621 | 1 145 833 | 929 773 | 653 423 | 1 300 415 |
La tabla muestra que el flujo de efectivo total para el proyecto será de $ 1,300,415.
Estimación de tasa de descuento
Se utiliza para recalcular las fuentes de ingresos futuros en un solo valor en este momento. La tasa de descuento (r) se calculará acumulativamente mediante la fórmula:
r = α + MRR * RI,
donde
α es la tasa de inflación promedio durante el período.
MRR (Riesgo mínimo de retorno): la tasa de riesgo real mínima asociada con el funcionamiento del proyecto.
RI (riesgo de inversión): el nivel de rentabilidad (riesgo) promedio requerido por los participantes del proyecto.
La tasa de riesgo de MRR real mínima para este caso será igual al costo de los fondos prestados, es decir, el 18%, es decir, la tasa de un préstamo bancario.
De acuerdo con el acuerdo de inversión, el rendimiento promedio de RI requerido por los participantes del proyecto se establece en 2%.
Por lo tanto, la tasa de descuento será igual a:
r = (0.13 + 0.18 * 1.02) * 100% = 30%
Conclusiones
Al elaborar un plan de negocios para la construcción de un centro de negocios, se consideró el proyecto y se sacaron conclusiones optimistas.
Durante los próximos tres años, se observará un crecimiento económico moderado en el distrito de Mytishchi, sin embargo, se expresa el retraso de los indicadores promedio para el distrito de los indicadores promedio para la región de Moscú. Las industrias líderes seguirán siendo la ingeniería, la fabricación de instrumentos y la industria de la construcción.
Para fines de 2018, está previsto aumentar la tasa de crecimiento del comercio minorista en un 40% y aumentar el volumen anual de servicios domésticos en un 35%. El crecimiento del comercio estará asegurado por el crecimiento de la clase media y sus ingresos.
Las áreas que cumplen con los estándares internacionales están en gran escasez, la demanda de espacio comercial de calidad supera la oferta. Esto conducirá a un aumento en la calidad de la creación y gestión del centro comercial.
Las principales fuentes de demanda hoy en día son las tiendas de ropa. Representan alrededor del 50% del área en los centros comerciales. El nivel de espacio libre en 2018 será del 10-15%. El aumento esperado en el sector inmobiliario minorista será de aproximadamente 75,000 metros cuadrados. m. Actualmente, la tarifa promedio de alquiler de locales comerciales en la ciudad es de aproximadamente $ 405 / sq. m. por año (IVA incluido y gastos operativos).
En la zona del primer anillo del medio ambiente hay una gran cantidad de objetos que compiten tanto en el sector alimentario como en el sector de bienes industriales.
Al calcular los flujos de efectivo, se tuvo en cuenta la tasa promedio de alquiler, la disponibilidad de locales al nivel del 5%, así como todos los costos operativos y pagos de préstamos. El flujo de caja para el proyecto resultó ser positivo, pero aún no lo suficientemente grande.
La tasa de descuento, que incluye la tasa de inflación promedio, el riesgo generado por el proyecto y el rendimiento promedio requerido, fue del 30%.
Por lo tanto, el proyecto presentado puede ser aceptado para su consideración, ya que los cálculos muestran su rentabilidad y efectividad.