En 2014, la Ley Federal N ° 294 fue enmendada varias veces en relación con la construcción compartida. En particular, ahora en la implementación de la construcción compartida, el desarrollador debe elaborar un contrato de seguro que proporcionará un seguro de responsabilidad civil al desarrollador hasta que concluya su primera transacción con el comprador. De lo contrario, no podrá registrar esta transacción con Rosreestr.
La esencia de esta obligación.
Desde 2014, cada empresa constructora debe confirmar sin falta sus obligaciones emitiendo una garantía o celebrando un contrato de seguro de responsabilidad civil como desarrollador que se dedica a la construcción compartida. Estas enmiendas, adoptadas en la legislación, permiten a los compradores devolver el dinero invertido en la construcción en caso de que el desarrollador tenga situaciones imprevistas.
¿Por qué más necesita un seguro de responsabilidad civil para desarrolladores?
Esta enmienda a la ley también permite establecer la responsabilidad que puede surgir si:
- Se rehuirá de sus obligaciones.
- Él entregará un objeto que no está completamente listo.
- Se declarará en quiebra antes de que se entregue la propiedad.
Sin embargo, los economistas creen que estas medidas pueden implicar un aumento en el valor de los bienes inmuebles. Sin embargo, el gobierno insiste en que estos factores no pueden interconectarse, ya que incluso la empresa de construcción más grande gasta en seguros no más del 1% de la suma de todas sus transacciones. Por lo tanto, el dinero debe asignarse de su propio presupuesto para el seguro de responsabilidad civil del desarrollador.
Objeto de seguro
En la implementación de la construcción compartida, es responsabilidad del desarrollador lo que está asegurado. Esta acción implica que los intereses de propiedad de los desarrolladores estarán directamente protegidos. Es decir, la conclusión de dicho contrato de seguro es beneficiosa principalmente para los compradores. Al mismo tiempo, el desarrollador tiene derecho a elegir: puede asegurar tanto la casa como un todo y cada apartamento por separado.
Los clientes
El contrato de seguro de responsabilidad civil del constructor se celebra a favor de los participantes en la construcción compartida. En el caso de que ocurran ciertas circunstancias, podrán recibir el pago correspondiente. De acuerdo con los términos del contrato de seguro, el desarrollador debe entregar el objeto, que cumplirá con los estándares de calidad y confiabilidad. El asegurador, a su vez, se compromete a notificar al comprador si se producen cambios en la transacción, y luego pagarle una indemnización. Si los participantes en la construcción compartida ya cambiarán durante el proceso de construcción, entonces vale la pena mencionar esto en el contrato, ya que cada accionista adicional celebrará un contrato adicional por separado para el seguro de responsabilidad del constructor.
Aseguradoras
No todas las compañías de seguros quieren concluir dichos contratos de seguro. Existe una opinión entre las aseguradoras de que tal transacción a menudo causa pérdidas. Además, la propia compañía de seguros debe cumplir con los siguientes requisitos:
- Debe estar en el mercado de seguros durante al menos 5 años.
- Para el período futuro debe tener un buen pronóstico para el desarrollo.
- Debe estar de acuerdo con los requisitos de sostenibilidad financiera.
- El capital autorizado de esta empresa no puede ser inferior a 120 millones de rublos, y su facturación debe ser de al menos 400 millones de rublos. Solo bajo estas condiciones se puede proporcionar un seguro de responsabilidad civil.
Aranceles
La conclusión de un contrato de seguro que asegure que el desarrollador participe en la construcción compartida es excesivamente costoso. Por ejemplo, en 2015, las tasas promedio para concluir dicho acuerdo fluctuaron al nivel de 0.5-0.8%. Si el contrato se celebra por un período prolongado, la compañía de seguros, a su discreción, puede reducir la tasa arancelaria del 10 al 30%. Es más rentable crear compañías de seguros de responsabilidad mutuamente beneficiosas.
La determinación de la tasa de interés, así como el cálculo completo de las tasas de interés anuales, se deja a discreción de la propia compañía de seguros, ya que la probabilidad de que un desarrollador que realiza una construcción compartida pueda comenzar a evadir sus obligaciones es bastante alta.
El seguro de responsabilidad del desarrollador para la construcción compartida conlleva un cierto riesgo.
Factores que afectan la tasa de interés
La tasa de interés sobre la tarifa del seguro depende de los siguientes factores:
- ¿El desarrollador pertenece a la explotación?
- ¿Tiene el desarrollador ofertas exitosas y positivas en el pasado? En este caso, la aseguradora puede tener en cuenta todos los criterios de transacciones pasadas: los plazos para su finalización, el número total de objetos, la presencia de oficinas de representación en varias regiones del país, la ausencia total de quejas y quejas.
- Sostenibilidad financiera.
- Soporte legal, es decir, la disponibilidad de un paquete completo de documentación y permiso.
- Etapas en las que se divide el progreso de la construcción.
- Fecha límite para el proyecto actual.
- El número total de clientes involucrados en la construcción compartida.
Registro de un contrato de seguro.
Para registrar un acuerdo con Rosreestr, el desarrollador debe proporcionar todos los documentos necesarios. Su lista incluye:
- Declaración del proyecto.
- Permiso para realizar trabajos de construcción.
- Certificado de registro estatal.
- Contrato para la implementación de construcción compartida.
- Copias de todos los documentos legales.
- Justificación de carácter técnico y económico.
- Copias de los estados financieros del desarrollador.
- Información sobre prestamistas existentes.
- Certificado de los bancos, que indica la ausencia de demoras en los pagos de préstamos.
Después de considerar los valores, se realiza el seguro de responsabilidad civil del constructor para la construcción compartida.
¿Qué se debe proteger?
Si el desarrollador no cumple con sus obligaciones, y esto se confirma mediante una decisión judicial o el hecho de la quiebra, entonces el contrato de seguro concluido durante la implementación de la construcción compartida implica que se pagará una compensación a los tenedores de capital. Sin embargo, vale la pena señalar que la compañía de seguros no compensa la inversión si el desarrollador congeló el período de construcción o extendió el período durante el cual el objeto debe ser comisionado. El monto pagado depende completamente del precio especificado en el contrato, pero no puede ser menor que el costo del objeto en sí y menor que la tarifa promedio de mercado establecida por metro cuadrado de espacio habitable en la misma región en la que trabajó el desarrollador.
El volumen máximo de bonificación también está limitado por la ley.
Eventos asegurados
Los siguientes casos pueden atribuirse al seguro:
- La construcción se interrumpe.
- El desarrollador se declara en quiebra.
- Los titulares de intereses no pueden obtener vivienda.
- El desarrollador se niega a devolver recursos materiales.
Cambios legislativos
Los cambios en la Ley Federal N ° 294, de la que hablamos anteriormente en nuestro artículo, consolidaron el seguro de responsabilidad obligatorio del constructor de la compañía.Al mismo tiempo, el propio desarrollador, que quiere llevar a cabo una construcción compartida, está obligado a buscar al asegurador y ejecutar directamente los contratos. El desarrollador puede, independientemente, a su discreción, elegir con quién celebrará un contrato de seguro: con un banco, una compañía de seguros especializada o con la compañía.
Los participantes que son miembros de una compañía de seguros (seguro obligatorio) tienen la misma responsabilidad. En caso de que el contrato de seguro se celebre con el banco, el desarrollador tendrá que pasar mucho tiempo recolectando documentos. Los bancos también requieren que el desarrollador pague una cantidad obligatoria del 30% del costo total de la instalación en construcción. Esta cantidad servirá como garantía para la institución financiera. Entre otras cosas, el banco central establece sus propios requisitos que se aplican a los bancos que concluyen contratos de seguro. Estos bancos deberían:
- Trabajar al menos 5 años en el campo relevante.
- Tener un capital registrado de al menos 200 millones de rublos.
- El valor total de la propiedad debe ser de al menos mil millones de rublos.
En este sentido, es más rentable y más fácil para un desarrollador obtener un préstamo que emitir una garantía. Los bancos también consideran que el procedimiento de seguro para la implementación de la construcción compartida no es totalmente rentable.
Lo más rentable es la celebración de un contrato de seguro mutuo de responsabilidad civil de desarrolladores con una empresa especializada. Debido a la presencia de una competencia considerable, las aseguradoras con el fin de atraer a los clientes tarifas y precios más bajos para sus productos. Y también pueden fijar la tarifa para todo el período del contrato de seguro. Otra ventaja de concluir un contrato con una empresa especializada es que los documentos se procesan lo más rápido posible. Según dicho acuerdo, el desarrollador actuará como el asegurador y el participante en la construcción compartida como el beneficiario. La garantía para cada vivienda específica se selecciona individualmente. Las empresas de consumo de seguro mutuo de responsabilidad de los desarrolladores se han vuelto relevantes.
Procedimiento de seguro de responsabilidad civil para una empresa de construcción compartida.
Los asegurados están obligados a proporcionar garantías. A menudo, tal garantía es un terreno en el que se supone la construcción de un objeto. Entre otras cosas, el documento debe describir la forma en que se garantizan las obligaciones establecidas. Todos los valores deben firmarse antes de que se concluya el primer contrato de construcción compartida, y serán válidos hasta la entrega real del objeto. En el caso de que se terminara la transacción, no se produce la exención de los pagos de responsabilidad. Pero esta regla se aplica solo cuando el evento asegurado ocurrió durante el período del contrato.
El tomador del seguro puede asegurar tanto la casa entera como los apartamentos por separado. Por cierto, la primera opción no es totalmente rentable, porque entonces el asegurado debe hacer un depósito acorde con el costo de toda la instalación, y también asegurarse de que se vendan todas las instalaciones de esta instalación. Otro problema al concluir un contrato de seguro para toda la instalación es la dificultad para determinar el beneficiario.
El contrato comienza desde el momento en que se acredita la primera cuota. Dicho acuerdo no prevé una franquicia. De lo contrario, los términos del contrato pueden llamarse estándar:
- El asegurador asume la obligación de informar a los titulares de intereses sobre el monto de las indemnizaciones que se han pagado. Esta es la base del seguro de responsabilidad del desarrollador.
- La compañía de seguros tiene el derecho de contactar al desarrollador con un requisito de tipo de regresión.
- La compañía de seguros se compromete a notificar a los titulares de intereses si el contrato de seguro ha finalizado antes de lo previsto.
- El acuerdo es válido para todo el período de construcción y depende de ello. Es decir, al extender el período de construcción, el contrato se extiende automáticamente.
El monto que se reembolsará cuando ocurra un evento asegurado depende completamente de las tarifas y precios establecidos. Su tamaño debe ser mayor que el valor del espacio total de una habitación en particular. Además, la decisión sobre cómo se pagará la compensación, por cuotas o en un momento dado, queda enteramente en manos de la compañía de seguros.
Problemas de seguro
¿Cuáles son las trampas del contrato de seguro de responsabilidad civil de un constructor?
Dicho seguro es bastante específico, porque los riesgos financieros están realmente asegurados.
Dicho acuerdo tiene un efecto acumulativo en caso de pérdida. En el caso de una situación de crisis, absolutamente todos los desarrolladores incurrirán en pérdidas, y no por ninguno en particular. Las situaciones de crisis aquí se entienden como un aumento en las tasas hipotecarias o una caída en la demanda de vivienda. Después de todo, este es un seguro de responsabilidad mutua de los desarrolladores.
Otro problema es que no hay forma de reasegurar los riesgos.
Debido al hecho de que el Banco Central ha aumentado los requisitos para las compañías de seguros, su círculo se ha reducido significativamente. El papel decisivo aquí fue jugado por el aumento en el tamaño del capital autorizado, y en el mercado de seguros moderno solo 19 organizaciones son adecuadas para los requisitos. De acuerdo con las enmiendas, alrededor del 80% de las organizaciones que anteriormente podían celebrar un contrato de seguro de responsabilidad civil para desarrolladores perdieron su capacidad de llevar a cabo actividades de seguro para desarrolladores.