Los apartamentos comunes todavía se encuentran a menudo en las ciudades rusas. Los ciudadanos que viven en habitaciones separadas pueden ser inquilinos sobre la base de un acuerdo de tenencia social, y también pueden ser propietarios directos de la propiedad. En este último caso, a menudo se requiere la venta de una habitación en un departamento comunitario. Este proceso está lleno de muchas dificultades, ya que todos los demás inquilinos tienen el derecho de compra preventiva. Por lo tanto, es posible vender viviendas a personas no autorizadas solo después de la negativa de otros propietarios de habitaciones a adquirir una habitación.
¿Cómo se confirma la propiedad?
Para la venta de cualquier propiedad, el vendedor debe tener la propiedad de esta propiedad. Se confirma solo por documentos oficiales, por lo tanto, se requiere un certificado de propiedad o un extracto de la USRN que contenga información sobre el propietario de la habitación.
Los documentos deben indicar necesariamente que un ciudadano en particular es el propietario de solo una parte de las instalaciones. Se prescribe el tamaño de la habitación, y la habitación debe asignarse en el departamento.
Regulación legislativa
Los propietarios de habitaciones en un apartamento comunitario deben vender su propiedad solo sujeto a los numerosos requisitos de la ley. De lo contrario, la transacción puede ser cuestionada por los vecinos. Por lo tanto, al implementar este proceso, se tienen en cuenta los contenidos de HA y FA.
Con base en estas regulaciones, se determina quién tiene el derecho preferente de adquirir una habitación, así como qué requisitos debe cumplir el acuerdo establecido.
En la pantalla LCD, la obligación del propietario es notificar la decisión a todos los demás residentes del departamento.
Matices de vender a vecinos
La mayoría de las veces, se vende una habitación en un apartamento comunitario a los vecinos. Tienen el derecho preferente de adquirir esta propiedad. Las características de este proceso incluyen:
- inicialmente, el propietario de la habitación debe notificar a todos los vecinos que planea vender la propiedad;
- Además, no se pueden realizar transacciones dentro de los 30 días, ya que este período se otorga a los vecinos para decidir sobre la adquisición de este objeto;
- consentimiento o rechazo es por escrito.
Si algún vecino quiere comprar una habitación, se redacta un contrato estándar de venta con él. El precio lo determina el vendedor directo.
¿Cómo vender una habitación a personas no autorizadas?
Vender una habitación en un departamento comunal a personas ajenas es un proceso bastante complicado, ya que los propietarios a menudo tienen que enfrentar el hecho de que los vecinos plantean diversos obstáculos a la transacción. Los matices del procedimiento incluyen:
- inicialmente requerido para recibir de todos los vecinos una negativa a comprar una habitación;
- se vende vivienda a extraños al mismo precio que se ofreció a los vecinos;
- Si existe evidencia escrita del rechazo de los vecinos, la venta del objeto se lleva a cabo de acuerdo con el procedimiento general, para el cual se establece un contrato estándar de venta;
- la transacción se registra con Rosreestr.
El proceso debe llevarse a cabo teniendo en cuenta los numerosos requisitos de la ley. Si hay violaciones menores, pueden ser la base para impugnar la transacción por parte de los vecinos.Por lo tanto, es aconsejable utilizar el soporte legal para las transacciones de bienes raíces, ya que un abogado experimentado podrá sugerir qué acciones debe tomar el vendedor en una situación dada.
¿Quién tiene el derecho de preferencia?
Al vender una habitación ubicada en un apartamento comunitario, se deben tener en cuenta los derechos que tienen los propietarios de otras habitaciones en el apartamento. Los vecinos tienen el derecho preferente de comprar una habitación en venta. Por lo tanto, inicialmente se le ofrece la oportunidad de comprar esta propiedad a los vecinos. Solo bajo tales condiciones será legal vender una habitación en un departamento comunitario. Los vecinos son notificados por escrito, así como 30 días antes de la venta a personas no autorizadas.
El derecho de preferencia es disfrutado por todos los ciudadanos que viven en este apartamento. Solo al recibir un rechazo de todas estas personas de la propiedad que se vende, el propietario recibe permiso para vender una habitación en un apartamento comunal.
A menudo, los vecinos se niegan a redactar una negativa por escrito. En este caso, es importante que el vendedor tenga confirmación de que se ha enviado una notificación. Por lo tanto, es aconsejable utilizar una carta certificada con confirmación de entrega para estos fines.
Procedimiento de venta de habitaciones
El procedimiento para vender una habitación en un departamento comunitario implica la necesidad de realizar ciertas acciones secuenciales. Estos incluyen:
- se determina el costo de la habitación, para lo cual puede decidir por su cuenta o utilizar la ayuda de un tasador;
- se emite un aviso para todos los vecinos, después de lo cual el documento se transmite personalmente a los ciudadanos con una firma o se envía por correo con un recibo de recibo;
- Si los vecinos no quieren comprar una habitación, deben recibir un rechazo por escrito dentro de un mes;
- luego busque compradores que sean personas no autorizadas;
- después de encontrar al comprador, se firma el contrato de venta;
- Rosreestr corrige la transferencia del derecho a bienes inmuebles a otra persona.
Si no es posible encontrar un comprador, está permitido reducir el precio, pero es importante invitar nuevamente a los vecinos a comprar una habitación a un nuevo costo. Solo después de recibir un segundo rechazo se realiza la venta de una habitación en un apartamento comunitario a terceros.
Formas de vender un objeto
El procedimiento se puede realizar de varias maneras. Estos incluyen:
- Habitación de venta automática. En este caso, el propietario del objeto debe realizar todas las acciones de forma independiente. Debe estar bien versado en la ley para no violar los derechos de los vecinos. Tendrá que ocuparse de la búsqueda de un comprador y redactar un contrato de compraventa. Si las etapas de la venta de una habitación en un apartamento comunal o los derechos de los vecinos se violan de alguna manera, la transacción puede ser impugnada en el tribunal.
- Apelar a los agentes inmobiliarios. Ofrecen soporte legal para transacciones inmobiliarias. Al utilizar los servicios de profesionales, puede estar seguro de que la ley no será violada de ninguna manera. Son los empleados de la agencia quienes participarán en la búsqueda de compradores y el procesamiento de la transacción. Los servicios son pagados por el comprador o vendedor.
Muchas personas piensan si necesita usar los servicios de un notario al vender una habitación en un departamento comunitario. No es necesario contactar a este especialista para certificar el contrato de venta. Pero para garantizar en el futuro que no hay oportunidad de impugnar la transacción, puede comunicarse con un notario público que estudiará todos los materiales del caso y podrá decir si el contrato es legal.
¿Cómo obtener el consentimiento de los vecinos?
La venta de bienes inmuebles en la secundaria siempre es un proceso específico y complejo, pero la venta de locales en un apartamento comunitario se considera el procedimiento más inusual. Para su implementación, los vecinos necesitan una negativa de bienes raíces.
El propietario de la habitación no puede pedir permiso a los vecinos para venderla, pero tendrá que notificarles la decisión planificada un mes antes de la conclusión de la transacción. Los vecinos pueden tomar una decisión positiva, por lo tanto, será necesario establecer un contrato de venta con ellos.
¿Es posible vender sin un rechazo por escrito?
A menudo, en los apartamentos comunales entre los vecinos hay una relación muy mala, por lo que no quieren contactarse de ninguna manera. Por lo tanto, los vecinos no responden a la notificación recibida.
Para evitar futuros problemas con la venta de bienes inmuebles en la secundaria, se recomienda realizar los siguientes pasos:
- inicialmente es aconsejable enviar un aviso por correo certificado, habiendo pagado un recibo de entrega, para que el ciudadano tenga pruebas de que realmente notificó a los vecinos sobre la venta de la habitación;
- si la relación es buena, entonces los vecinos inventan una negativa por escrito a comprar una vivienda, en la que necesariamente deben estar firmados;
- está permitido invitar a testigos a los que se transmite la notificación, por lo tanto, son estos ciudadanos los que podrán confirmar en el tribunal que el vendedor de la sala siguió estrictamente los requisitos de la ley.
Si se violan los derechos de los vecinos, la transacción se reconoce fácilmente a través de un tribunal como no válida, por lo que los compradores pueden perder sus bienes adquiridos.
¿Qué documentos se necesitan para la venta?
La ejecución correcta de la transacción implica la preparación de cierta documentación por parte del vendedor. ¿Cómo vender una habitación en un apartamento comunitario? Los siguientes documentos son necesarios para esto:
- pasaporte del vendedor;
- documentos de título para bienes inmuebles, con la ayuda de los cuales un ciudadano confirma su derecho a una habitación, además, pueden estar representados por un acuerdo de privatización, testamento, certificado de regalo u otro documento;
- extracto de la USRN, que indica el propietario de la habitación, la presencia de varias cargas, el tamaño de la habitación y otros parámetros importantes para cada comprador;
- plan técnico y hoja de datos, y sobre la base de estos documentos, los futuros propietarios podrán verificar la ausencia de reurbanización ilegal;
- certificado que indica la ausencia de deudas para el pago de facturas de servicios públicos;
- negativa escrita a comprar bienes inmuebles recibidos de todos los vecinos del departamento.
Estos documentos son requeridos no solo por los compradores, sino también por los agentes inmobiliarios, si se toma la decisión de utilizar sus servicios.
Reglas para redactar un contrato
Un punto importante para cada vendedor es la preparación correcta del contrato de venta. Se forma necesariamente por escrito. Sus condiciones esenciales incluyen puntos:
- Información sobre las partes del acuerdo presentada por el vendedor y el comprador;
- datos sobre el tema del contrato, para los cuales se indican la dirección del apartamento, el tamaño de la habitación, así como sus otros parámetros importantes;
- el costo de la habitación indicado en rublos y en palabras;
- se da el procedimiento de cálculo;
- la responsabilidad de cada parte se indica en caso de violación de los términos del acuerdo;
- la fecha del contrato;
- firmas de las partes.
Puede utilizar formularios estándar para elaborar este documento. Si el agente inmobiliario maneja el procedimiento para vender una habitación en un departamento comunal, entonces es él quien redacta el documento.
Los matices del uso de esquemas grises
Algunos propietarios de habitaciones en un apartamento comunitario están pensando en la posibilidad de utilizar esquemas grises que les permitan vender bienes raíces lo más rápido posible y sin llegar a un acuerdo con sus vecinos. A menudo se utilizan para evitar impuestos. Por lo general, estos métodos se utilizan si los vecinos plantean diversos obstáculos a un acuerdo.
Los métodos más utilizados son:
- solo una parte de la habitación se vende al comprador interesado, y después de eso, los metros cuadrados restantes se transfieren en función de la donación;
- se compromete una habitación sobre la base de un acuerdo de préstamo, después de lo cual no se paga deliberadamente un préstamo, por lo tanto, la vivienda se recupera por un método forzado;
- La vivienda se transfiere sobre la base de un acuerdo de obsequio, pero de hecho, el nuevo propietario transfiere el dinero al antiguo propietario de la propiedad.
Todos los esquemas anteriores se consideran riesgosos, por lo que siempre existe la posibilidad de que el comprador sea un estafador y se niegue a pagar la habitación. Además, tales transacciones pueden ser de interés para las agencias de aplicación de la ley o el Servicio de Impuestos Federales, por lo que el vendedor puede ser responsable administrativa o penalmente.
Las consecuencias de la falta de aviso.
El vendedor de la habitación, ubicada en un apartamento comunitario, debe informar a los vecinos sobre su decisión. Si no hay aviso, esto puede causar consecuencias negativas. Los vecinos pueden impugnar el acuerdo en la corte, ya que desean convertirse en propietarios de la propiedad.
Por lo tanto, en ausencia de conocimiento sobre cómo se completa la transacción, es aconsejable ponerse en contacto con agentes inmobiliarios con experiencia u obtener asesoramiento de un notario.
Conclusión
Vender una habitación ubicada en un apartamento comunitario es un procedimiento bastante complicado, para cuya implementación es necesario tener en cuenta los requisitos de la ley. Necesariamente sobre la venta planificada se notifica a los vecinos. Tienen derecho preferente de compra de vivienda.
Solo después de recibir una negativa de los vecinos puede vender la propiedad a personas no autorizadas. Para esto, es importante redactar correctamente un contrato de compraventa. No se recomienda utilizar esquemas grises para reducir el precio de una habitación, ya que esto conlleva muchos riesgos para el vendedor.