Hoy en día, se está construyendo algo constantemente en nuestro país: varios centros comerciales, parques infantiles, nuevos edificios y mucho más. Es necesario un nivel adecuado de financiamiento para la construcción de varias estructuras. Debido a la falta de estabilidad en el sector monetario, muchas empresas a veces se ven obligadas a suspender el proceso durante mucho tiempo. Como resultado, aparece el llamado objeto de construcción incompleta. Desafortunadamente, debido a la inestable situación económica en el país, cada vez aparecen más instalaciones de este tipo. Sin embargo, las empresas están tratando de hacer todo lo posible para poner fin al asunto y poner en funcionamiento la instalación.
El factor principal en el congelamiento de la construcción es la falta de fondos y la falta de fondos. Desafortunadamente, tales situaciones surgen con bastante frecuencia, independientemente del propósito para el cual fue destinado el objeto de construcción incompleta. En este caso, el edificio simplemente continúa en la forma en que se detuvo el trabajo. Sin embargo, al mismo tiempo, el edificio no se considera terminado de acuerdo con el proyecto y no puede ser inmobiliario. Por esta razón, la pregunta que sigue siendo relevante para los clientes es: ¿es posible registrar de alguna manera la construcción? En esto intentaremos entender esta revisión.
Términos clave
¿Qué es un objeto en construcción? En la actividad legal prácticamente no hay decisiones que regulen esta área.
Las señales por las cuales la construcción puede considerarse incompleta se dan en el protocolo de la Comisión Interdepartamental de 1994:
- después del vencimiento de la construcción de la instalación;
- Parada de construcción por insuficiente financiación del proyecto.
El reconocimiento del derecho a la construcción en progreso no puede formalizarse. El estado legal del edificio congelado aún no se ha determinado. En Rusia, los litigios a menudo se llevan a cabo con respecto a la identificación del estado de un edificio. ¿Cómo, entonces, ejecutar correctamente el objeto de construcción incompleta? Sin recursos financieros, la finalización del trabajo a veces plantea el problema de vender una estructura. De hecho, en presencia del estado de bienes raíces, el precio aumenta significativamente. De lo contrario, corre el riesgo de vender el objeto a costa de los materiales de construcción.
¿Cómo registrarse?
En 2004, se enmendó el Código Civil de la Federación Rusa según el cual la construcción en curso se puede atribuir a los bienes inmuebles. Este estado simplifica enormemente los problemas regulatorios en esta área. Para registrar correctamente lo inacabado, es necesario llevar a cabo la conservación del objeto. El registro de documentos relevantes puede reducir significativamente los costos. ¿Cómo se lleva a cabo el procedimiento de conservación?
Conservación de objetos
¿Cómo se completa la conservación de un proyecto de trabajo en progreso? Dicha orden es emitida por el propietario u organización que financió la construcción. Junto con el contratista, se llevan a cabo todas las operaciones necesarias para la construcción. En la etapa final, es necesario crear una comisión de inventario. Los miembros de este organismo son representantes de las instituciones de diseño y construcción, así como el cliente. Es necesario elaborar inventarios de valores materiales y técnicos, componentes de construcción y también determinar el grado de preparación. Después de eso, se crea y firma una Ley sobre la suspensión de la construcción. Este documento describe información sobre el costo del trabajo, indica sus tipos y proporciona una lista de otros costos.
¿Cómo es el registro del objeto?
Para registrarse para la construcción en progreso, debe preparar un gran paquete de documentos. Además del acto de conservación, incluye:
- certificado de propiedad de la tierra,
- una orden para trabajos de construcción,
- permiso para realizar actividades,
- Documentación estimada con una descripción detallada de la estructura y el plan técnico.
¿Hay alguna forma de registrarse para una casa cuando el terreno es propiedad del cliente?
Si la tierra fue arrendada para uso permanente, el inversionista debe presentar documentos que confirmen este hecho. Los actos y contratos mencionados anteriormente son un paquete completo para el registro. Después de que el reconocimiento de la propiedad de la construcción en curso esté legalmente asegurado, cualquier transacción puede hacerse con el edificio, incluidas las ventas. Una condición importante para el registro es la finalización del trabajo en el sitio de construcción. Si el contrato para el trabajo aún es válido, transferir el objeto a otro propietario no funcionará. En el caso de la venta de un edificio sin terminar, es necesario proporcionar un plan técnico para la construcción en progreso. Aquí se debe determinar el grado de preparación del edificio. También es necesario proporcionar una descripción de la propiedad que se vende y un plan para su ubicación en el sitio. Al concluir la transacción, es necesario fijar el costo de la construcción sin terminar y determinar sus signos. No se puede realizar una transacción de compra y venta si su tema no está definido.
Pago de impuestos
De acuerdo con la legislación vigente de la Federación de Rusia, el impuesto inmobiliario se paga si se considera el edificio terminado. La construcción en progreso no es apta para su uso. Esto significa que no se pagan impuestos por estructuras inacabadas. Sin embargo, a veces todavía hay casos en que dichos objetos están sujetos a impuestos. Un ejemplo sorprendente es el alquiler de una propiedad sin terminar. Una forma similar de deshacerse de la propiedad indica que está lista para su uso. Luego se transfiere a la categoría de activos fijos, lo que automáticamente significa pagar impuestos.
El objeto puede estar asegurado. Y esto se aplica no solo al edificio, sino también a los equipos en construcción. Los propietarios pueden proporcionar un seguro para proteger contra pérdidas financieras. Esta operación se realiza inicialmente. Lo principal es que no debe asociarse con fondos insuficientes para la construcción en progreso.
¿Cómo se amortiza?
Hay otro escenario. Si se ha tomado la decisión de no completar la construcción o si no es necesario registrar la propiedad del objeto de construcción en progreso, los activos materiales se pueden cancelar. Para ello, el propietario o inversor debe elaborar un documento oficial sobre la liquidación de la estructura. Al mismo tiempo, se crea una comisión que realiza todos los procedimientos de cancelación necesarios. En primer lugar, debe determinar todos los valores de materiales y componentes que se pueden utilizar en el futuro.
También debe recopilar toda la documentación técnica necesaria. Después de eso, se puede crear un acto de cancelación. Al mismo tiempo, el propósito de la construcción en progreso no afecta el registro legal del estado del edificio. A pesar de los objetivos finales del trabajo, en caso de falta de fondos, aún puede redactar el título de la construcción en progreso.
Registro de titularidad
Los bienes inmuebles en Rusia se registran a la vez en dos bases: en la cámara catastral y en el Registro Estatal. Este último tiene en cuenta los edificios y contiene información sobre los propietarios. La información sobre las parcelas se registra en la cámara catastral y también se conservan los objetos de construcción en progreso.Para registrar un objeto con cualquiera de estas autoridades contables, se requerirán ciertos costos para la preparación de un plan técnico para la construcción.
Registro de objetos
Para registrar la construcción en progreso, debe comunicarse directamente con la oficina catastral o presentar una solicitud a través del MFC. Para completar todos los pasos de registro necesarios, necesitará un plan técnico y un pasaporte. La fecha límite para los documentos se indica en el recibo emitido al recibir los documentos. Puede registrarse sin terminar a través del portal oficial Rosreestra. Para hacer esto, seleccione el servicio en la lista e ingrese la información solicitada por el sistema. Al enviar la solicitud, se adjunta una versión electrónica del plan técnico. El propietario de la construcción en progreso debe solicitar el documento de identidad, el plan técnico y el pasaporte del objeto a la sucursal local del centro multifuncional o Rosreestr. Este servicio en el sitio se llamará "registro de derechos inmobiliarios".
¿Cómo vender un objeto en construcción?
La venta de bienes inmuebles garantiza el derecho a ONS. Sin embargo, hoy ya no es necesario emitir un certificado de ley. Simplemente envíe un extracto del Registro Estatal Unificado. La venta se realiza sobre la base de un contrato de venta establecido de acuerdo con los requisitos generales. Si además del objeto de construcción incompleta, se vende un terreno debajo de él, está permitido redactar un contrato. La transacción en sí está registrada con Rosreestr o MFC. En este caso, el propietario deberá pagar una tasa estatal, cuyo monto hoy es de aproximadamente 2000 rublos.
Para completar la transacción, debe tener pasaportes y un acuerdo con usted. Para hacer una declaración correctamente, puede usar la ayuda de un registrador. Después de eso, el propietario y el comprador firman en el recibo, según el cual este último puede recibir un extracto del Registro Estatal Unificado a su nombre.
Transferencia de construcción en progreso
Al transferir una estructura inacabada, se elabora un acto. Está firmado por todas las partes de la transacción. Este documento debe adjuntarse al contrato de venta. Como regla general, la ley establece principalmente que el comprador está de acuerdo con la condición técnica de la propiedad sin terminar que compra y no tiene quejas contra el vendedor. También refleja el tiempo de la transacción.
¿Necesito registrarme sin terminar?
De acuerdo con la política fiscal actual de nuestro estado, el propietario es automáticamente responsable del pago de los impuestos a la propiedad. Si la construcción en progreso no está debidamente registrada, entonces no es necesario pagar impuestos sobre ella. Es por esta razón que las personas con frecuencia hasta el último retraso el momento de registro de la construcción sin terminar.
¿Hay casos en los que el registro sea obligatorio? El procedimiento de registro es necesario, por ejemplo, si estamos hablando de construir una casa en una parcela asignada para una familia numerosa. Si tiene en cuenta que para la construcción de dicha casa se pueden establecer ciertos períodos de tiempo, el pasaporte catastral será evidencia de que la construcción está en curso en el sitio. La tarifa de hoy está determinada por el costo regional. En comparación con el inventario, está mucho más cerca del mercado.
Sin falta, el objeto de construcción en progreso debe tener algunas características distintivas. Uno de ellos es la presencia de una conexión directa con la tierra. Moverse en el espacio de un objeto dado sin dañar su integridad es imposible. Después de todo, los cimientos de una casa no pueden desmontarse sin destrucción.
Por lo tanto, es posible distinguir claramente entre edificios, estructuras y objetos en construcción. En el pasado, a menudo surgían situaciones controvertidas con respecto a la determinación del estado de las estructuras comerciales y los quioscos.Se instalan sin montaje en el suelo, por lo que no se pueden atribuir al ONS.
Durante mucho tiempo no existe una definición clara de ONS como bienes raíces. Sin embargo, hoy en día a menudo hay casos en que, mediante la presentación de una solicitud ante el tribunal, el reconocimiento de proyectos de construcción como construcción en progreso. Para postularse, no es necesario estar atado a un territorio específico. Puede escribirlo en cualquier departamento que sea conveniente para usted.
¿Cómo registrar la propiedad de la construcción en progreso? Arriba había una lista completa de los documentos requeridos para este procedimiento legal. Sin embargo, a veces surgen situaciones en las que a los ciudadanos se les puede negar el registro de propiedad. Pero no se desespere antes de tiempo. En este caso, hay una manera de resolver el problema: presentar un reclamo ante el tribunal sobre la ilegalidad de las acciones. Si se toma una decisión positiva, vale la pena volver a solicitar el registro. Al mismo tiempo, se adjunta una decisión judicial a todos los documentos necesarios para el registro.
Determinar el grado de preparación.
El reconocimiento de la propiedad del objeto de construcción en progreso será imposible sin determinar el grado de preparación. Este tema debería ser especialmente familiar para los titulares de proyectos de apartamentos congelados. El hecho es que un apartamento, por ley, puede convertirse en propiedad solo si se ha redactado un certificado de aceptación. La ley prevé la posibilidad de registrar el derecho a un objeto de construcción incompleta con una preparación del 80%.
Para calcular el grado de preparación, puede usar la siguiente fórmula:
Cr = Ob * x * 100 / Cc
Aquí Cr es el grado de preparación del edificio en porcentaje, Ob es el volumen de trabajo realizado en la valoración, Cc es el costo del trabajo en el presupuesto en rublos.
A veces, el grado de preparación se calcula mediante otra fórmula: Cr = ∑ Beci x ci / 100. Aquí Cr es el grado de preparación del objeto, Beci es la gravedad específica del elemento estructural, ci es la fracción de la parte construida de un elemento en particular, i es el número de serie del elemento. De acuerdo con esta fórmula, a cada elemento se le asigna su propio número y también indica la gravedad específica o, en otras palabras, el porcentaje de la cantidad total de trabajo. Si para todos los elementos el grado de preparación es del 100%, la construcción se reconocerá como completamente completada.
Muchos hoy están interesados en cómo registrar la propiedad de apartamentos en una casa sin terminar. Para hacer esto, debe presentar a la autoridad de registro una solicitud de transferencia de propiedad, un acuerdo sobre participación de capital y documentos que confirmen el depósito de fondos.
¿Cómo poner en funcionamiento el ONS? Una vez completada con éxito la construcción de un edificio residencial, el edificio y la construcción en progreso pueden completarse.
En este caso, debe realizar los siguientes pasos:
- solicitar a la cámara catastral el registro del objeto;
- obtener aprobación en las organizaciones de suministro de gas, fuego y electricidad;
- pagar todas las tarifas necesarias;
- presentar una solicitud con su autoridad ejecutiva local.
Conclusión
Durante la construcción de objetos inmuebles, hay casos frecuentes de suspensión del trabajo debido a las circunstancias. Tales estructuras inacabadas se llaman ONS. ¿Qué se puede hacer con este tipo de bienes raíces? En esta revisión, descubrimos cómo registrar la propiedad de un activo en construcción.
Hasta ahora, no se puede determinar definitivamente el estado legal de tales edificios. Además, la falta de fondos para completar la construcción puede llevar a la necesidad de vender la propiedad. Si tendrá el estado de bienes raíces, su valor aumentará significativamente. A la venta, se completa una escritura de finalización. En este caso, los problemas regulatorios en esta área se simplifican enormemente.