Los empresarios en nuestro tiempo están traduciendo activamente las instalaciones residenciales de un edificio de apartamentos en viviendas no residenciales. El mercado de bienes raíces, adecuado para negocios no productivos, es bastante joven. Tiene solo unos 15 años, pero es dinámico y animado.
Este artículo explica la naturaleza y los detalles del procedimiento para que una vivienda adquiera el estado de local no residencial.
Beneficios de la traducción
El cambio de estado de la vivienda cuesta mucho menos que alquilar una oficina terminada. En Moscú, cerca de las estaciones de metro, los inquilinos pagan 250,000 rublos al mes por un antiguo departamento de dos habitaciones. Un empresario que equipa un local no residencial en un edificio de apartamentos es mucho más rentable que una persona que ha adquirido bienes raíces comerciales. El precio de este último en Moscú, a juzgar por los anuncios actuales, oscila entre 350 mil rublos y 700 mil rublos por metro cuadrado.
Al equipar locales no residenciales en un edificio de apartamentos, los empresarios invierten sabiamente en activos fijos: mini mercados, varias oficinas, etc. Por lo tanto, la infraestructura urbana de las pequeñas empresas se desarrolla de manera significativa.
Un aumento en el fondo no residencial debido a la vivienda implica una variabilidad significativa en la ubicación de oficinas y tiendas. La habitación ideal para esto en un edificio de apartamentos es un apartamento ubicado en el primer piso de una calle concurrida en un pasillo.
Favorable es la ubicación cerca de la infraestructura del metro, paradas de transporte público, varias instituciones. El precio de los apartamentos en la planta baja cerca de las estaciones de metro, etc., a veces duplica el costo de los pisos de viviendas más altos. En zonas residenciales, por el contrario: el precio del primer nivel es un 10% más bajo.
Algunos empresarios se están transformando para arrendar aún más las instalaciones no residenciales resultantes. Es rentable. Juzguen ustedes mismos: por el alquiler de un apartamento de dos habitaciones en Moscú, su propietario recibe entre 40 y 50 mil rublos al mes, y por las instalaciones no residenciales equivalentes, es 5-6 veces más.
Condiciones para una transferencia exitosa
A veces es inicialmente imposible transferir un apartamento a un local no residencial. La persona que lo implemente debe observar las condiciones para una transacción exitosa estipulada por el Código de Vivienda de la Federación Rusa (Artículo 22):
- La ubicación preferida del apartamento es en la planta baja. Si es más alto, los apartamentos residenciales no deberían ser más bajos.
- Residentes dados de alta.
- La condición de la casa no se reconoce como emergencia.
- El futuro propietario de locales no residenciales en un edificio de apartamentos obtuvo el consentimiento de los vecinos. (Este momento subjetivo debe tenerse en cuenta, a menudo se vuelve fatal para los empresarios).
- Hay una oportunidad arquitectónica para equipar una entrada separada.
- Posible reurbanización de locales no residenciales en un edificio de apartamentos.
- El apartamento no se retira del inventario de viviendas para abrir la producción, una casa de baños, un baño público, limpieza en seco, una funeraria, un centro de recepción para platos, otras instalaciones no previstas en edificios residenciales por SNIP.
Si se ha suministrado gas a la sala de estar, deberá ventilarse. El marco regulatorio actual tiene prohibido el uso de aparatos de gas en locales no residenciales. Una ventaja significativa para la futura tienda será la presencia de un sótano en un edificio residencial. Se puede adjuntar al apartamento convertido legalmente en forma de almacén.
Barreras a la traducción
Recordemos los "cuellos de botella" encontrados al equipar locales no residenciales en un edificio de apartamentos.La mayoría de ellos están asociados con dificultades para realizar una entrada adicional aislada y separada. Esto último es necesario para el desenlace logístico de la ruta diaria del movimiento de los residentes de la entrada con los flujos de clientes o clientes.
La legislación de vivienda de Rusia establece normas y reglas obligatorias de planificación urbana, que deben cumplir con los locales no residenciales introducidos en el edificio de apartamentos. La propiedad de la naturaleza compartida de los residentes tiene una protección legal separada, que el empresario también debe tener en cuenta.
La transferencia de locales residenciales a locales no residenciales (en adelante, la Transferencia) es inaceptable:
- en caso de compatibilidad del acceso al mismo con el acceso de otros residentes a sus locales residenciales;
- si es imposible tener una entrada separada para ello;
- si las posibles instalaciones no residenciales en un edificio de apartamentos son parte de las instalaciones residenciales;
- si se utiliza como lugar de residencia permanente del propietario o cualquier otro ciudadano;
- si alguna persona tiene derecho a los locales.
Respeto a los residentes.
El empresario, al transferir locales residenciales a locales no residenciales, deberá obtener el consentimiento por escrito de los inquilinos en los siguientes casos:
- Reequipamiento de estructuras de cercado.
- Clases en equipar la entrada de una parte del territorio.
- Disposición de letreros (publicidad).
Estos consentimientos se redactan en las actas de la reunión de propietarios compartidos, mientras que los matices son posibles. Con bastante calma, los residentes reaccionan a la apertura de una farmacia o un centro para el desarrollo de los niños en su hogar. Son relativamente tolerantes en el caso de equipar una tienda allí. Pero la disposición en la planta baja del bar se encontrará con su seria resistencia. El consejo de residentes de una casa tiene derecho a establecer tarifas para los servicios públicos que son cinco veces más altas que las tarifas de los residentes por servicios similares a una empresa "no favorita".
Para apaciguar a sus vecinos, los empresarios deben asumir cargas sociales: paisajismo o ascensores. Se sabe un hecho notable: una de las compañías dentales que utiliza varios apartamentos en la planta baja para resolver el conflicto, estableció un descuento del 20% en sus servicios para los residentes de la casa.
Documentos para traducir
De acuerdo con el Código de Vivienda, una transferencia se realiza a través de la aprobación del gobierno local. El propietario de locales no residenciales en un edificio de apartamentos o autorizado por él proporciona a las autoridades locales para su consideración un paquete de documentos:
- Declaración de transferencia.
- El certificado de registro de la sala.
- Documentos legales: originales o copias notariadas de los mismos.
- Plano de la casa donde se encuentra el local traducido.
- Un proyecto para la remodelación o reconstrucción de los locales transferidos, si es necesario.
Sobre la aprobación del proyecto
El proyecto debe coordinarse con ciertos servicios, incluidos los departamentales: Rospotrebnadzor, gobierno municipal, departamento de arquitectura (departamento), supervisión del Ministerio de Situaciones de Emergencia, empresa de gestión.
Debe proporcionar no solo una entrada separada, sino también reequipamiento interno, remodelación del antiguo departamento de oficina, trabajos de reconstrucción, equipamiento de fachada. En este caso, no se permite el estrechamiento de los conductos de ventilación.
Procedimiento de revisión
Después de recibir los documentos del empresario, los gobiernos locales los consideran dentro de un mes y medio y deciden si aprueban o no la transferencia. La decisión tomada se envía al empresario dentro de los tres días.
Es la base legal para la Transferencia si no se requiere la reurbanización de locales no residenciales en un edificio residencial de apartamentos múltiples. De lo contrario, la solución le permite cambiar el diseño de acuerdo con el proyecto.
La implementación de la reurbanización se confirma mediante un acto firmado por el comité de aceptación del organismo de autogobierno. Este acto será la base de la traducción para un empresario que cambia de diseño.
Sobre rechazo
Las autoridades locales emiten un rechazo de una transferencia en los siguientes casos:
- El empresario no proporciona la lista de documentos requerida.
- Violaciones de las condiciones esenciales de la Traducción.
- Desviación significativa del trabajo real de los parámetros del proyecto aprobado y la documentación acordada.
- Inconsistencias del proyecto de ley.
- La falta de un protocolo de la junta general de residentes de la casa.
- Incumplimiento de los parámetros del proyecto aprobado y la documentación acordada.
La decisión sobre la denegación debe justificarse y detallarse para indicar estándares de traducción violados específicos. El solicitante lo recibe o se le envía por correo dentro de los tres días. Un emprendedor tiene derecho a apelar ante el tribunal dentro de los tres meses.
Un permiso ya emitido puede cancelarse cuando los vecinos-residentes apelan ante el tribunal o ante las autoridades locales con una queja.
Sobre facturas de servicios públicos
El empresario paga las instalaciones no residenciales en los servicios públicos de un edificio de apartamentos a las tarifas proporcionadas por las personas jurídicas. Al mismo tiempo, tiene derecho a celebrar un acuerdo con la compañía administradora, o celebrar acuerdos para servicios públicos con empresas proveedoras de recursos y pagarlos.
En la fórmula, al calcular la cantidad de facturas de servicios públicos en el hogar, se debe usar el área total de todas sus instalaciones (tanto residenciales como no residenciales). El total no incluye áreas comunes.
El error surge si la casa está equipada con medidores comunes para un determinado servicio, y solo los apartamentos están listados como usuarios. Al mismo tiempo, los propietarios de locales no residenciales transfieren injustificadamente la carga a los residentes. Los locales residenciales y no residenciales en un edificio de apartamentos deben ser tomados en cuenta adecuadamente por las empresas proveedoras de recursos y las empresas de gestión.
Casa de residencial - en no residencial
Si una pequeña empresa transfiere nada más que apartamentos de viviendas a no residenciales, entonces, para las empresas grandes y medianas, no es de extrañar que las operaciones a gran escala. Por ejemplo, la transferencia de un edificio de apartamentos a un local no residencial.
El crecimiento empresarial está por delante del ritmo de la construcción no residencial; a menudo carece de centros de oficinas existentes. En este caso, los edificios residenciales se convierten en ellos. Este procedimiento se describe en el art. 22-24 del Código de Vivienda de la Federación Rusa.
Para la transferencia, el empresario contacta a la administración local o al MFC con un paquete de documentos, que incluye:
- Solicitud de Transferencia.
- Documentos que prueben la propiedad.
- Plano de la casa.
- Proyecto si se necesita reurbanización.
Dentro de un mes y medio, toman una decisión sobre los documentos. Sin embargo, esta transferencia no es legalmente factible si la casa está construida en un sitio asignado para la construcción de viviendas individuales.
Operaciones con bienes inmuebles no residenciales
Un contrato de arrendamiento para locales no residenciales en un edificio de apartamentos o un acuerdo sobre su venta y compra: dichos documentos legalizan las operaciones básicas con bienes inmuebles no residenciales. Al arrendar, las partes deben fijar de manera contractual las siguientes condiciones de la transacción:
- Indique claramente el objeto que se está alquilando.
- Determine el monto de la renta y el procedimiento para indexarlo.
- Estipular el mecanismo de amortización.
- El procedimiento para restaurar la propiedad arrendada.
- Establece los términos de su redención.
Los ingresos de los apartamentos en la planta baja después de su transferencia a bienes raíces no residenciales aumentan significativamente. Sin embargo, según los últimos documentos del Ministerio de Finanzas, los costos de los empresarios también pueden aumentar considerablemente. Por ejemplo, se supone que el mismo impuesto a la propiedad se calcula sobre la base del valor catastral. A juzgar por los planes de la autoridad financiera suprema, la tasa de impuestos en locales no residenciales superará cinco veces la tasa de residenciales.
Conclusión
Un empresario que transforma un apartamento en la planta baja en un edificio no residencial en un edificio de apartamentos corre el riesgo de incurrir en gastos financieros injustificados debido a un posible rechazo por parte de los gobiernos locales.Sin embargo, el juego vale la pena: al final, recibe activos fijos a un precio de ganga, muchas veces menor que la compra de bienes inmuebles comerciales.
Sin embargo, dicho procedimiento lleva unos seis meses, lo que inevitablemente conlleva costos imputados. También oculta posibles dificultades: circunstancias prohibitivas ocultas, reacción inadecuada de los vecinos. Teniendo en cuenta lo anterior, los empresarios practican la solicitud de los servicios de traducción a bufetes de abogados especializados.