Una transacción notarial es una operación legal que se realiza en la forma prescrita. ¿Qué significa esto? Este procedimiento está sujeto a transacciones para las cuales, de acuerdo con la legislación, se establece un formulario notarial para su implementación.
Con más detalle, nos centraremos en una consideración detallada del concepto de una transacción notarial. Además, hablaremos sobre la venta y adquisición de bienes inmuebles, sobre posibles riesgos durante el registro.
Transacciones notariales obligatorias
Esta forma de documentos se requiere en los siguientes casos:
- Cualquier transacción que se realice con bienes inmuebles. En este caso, la propiedad debe pertenecer al vendedor o donante. Una excepción es la propiedad incluida en un fondo de inversión unitario. Otra excepción es el registro para la enajenación de acciones de tierras.
- Procedimientos asociados con la disposición de bienes inmuebles bajo las condiciones de tutela.
- Cualquier transacción que implique la venta de bienes inmuebles propiedad de un ciudadano menor o una persona legalmente incompetente.
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Entonces, a este respecto, estamos hablando de las siguientes opciones para las transacciones:
- Donación o venta de cualquier acción al propietario. Al donar, la persona a quien le dan debe pagar un impuesto del trece por ciento. Dicha tarifa es relevante para los residentes. En cuanto a los no residentes, realizan un pago del treinta por ciento del valor de mercado de la acción que fue donada. En el caso de que la enajenación se realice de acuerdo con el documento de compra y venta, las relaciones con la autoridad fiscal surgen directamente del vendedor.
- Dar una parte a una persona no autorizada. No se requiere el consentimiento de los copropietarios en tal situación. Pero el notario verificará si el trato es fingido. Por ejemplo, puede rechazar un regalo de una pequeña acción como una transacción simulada para evitar la necesidad de que los copropietarios rechacen el derecho de compra prioritaria de la acción enajenada.
- Compra y venta de una participación a favor de una persona no autorizada. La enajenación en esta situación se lleva a cabo con la condición de que absolutamente todos los copropietarios se nieguen a adquirir la parte enajenada y la realicen en forma notarial. En este caso, se aceptan rechazos de todos los propietarios de acuerdo con el extracto del registro unificado de bienes inmuebles.
Compra y venta de bienes inmuebles: transacción notarial
El precio de los bienes inmuebles implica la obligación del comprador de verificar la pureza de la transacción. Como parte de la implementación de dicha verificación, solicitan información de un único registro. También se establece una lista de personas que están registradas en la casa o apartamento. Además, se verifica la autorización del vendedor y otros aspectos. Además, ambas partes deben acordar un precio y solo después de eso proceder con la redacción de documentos de una transacción de compra y venta de bienes inmuebles notariada.
¿Qué tan necesario es un acuerdo preliminar?
Antes de firmar el acuerdo principal, las partes tienen derecho a redactar un acuerdo preliminar, que contendrá las condiciones para la posterior conclusión de la próxima transacción. Esta etapa, además, implica la preparación de un conjunto de documentos necesarios para el apoyo notarial. Cabe decir que como una transacción notarial, la venta de acciones de bienes raíces también debe formalizarse.
¿Qué pasa con el depósito?
A menudo, en esta etapa, el comprador realiza un depósito. Emiten seguridad de diferentes maneras, a veces esto sucede en forma de un contrato preliminar. El tribunal no tiene una opinión unánime sobre si está permitido hacerlo. Por esta razón, para evitar disputas innecesarias, el depósito se realiza mejor en un pedido separado. Las transacciones notariales con acciones deben realizarse de manera apropiada. Esto fue legalmente aprobado por el Consejo de la Federación.
Es importante tener en cuenta que si el plazo del documento principal expira y no se ha establecido el procedimiento para la devolución del compromiso, el comprador tendrá que devolver su dinero a través del tribunal. Otra opción es la obligación de concluir un contrato básico.
Ayuda especializada
El siguiente paso es elaborar un acuerdo básico por un notario. Ambas partes tienen el derecho de revisar el texto del acuerdo y también, si es necesario, hacer correcciones al mismo. Se debe prestar especial atención a la responsabilidad que existe por la violación de las obligaciones establecidas. Estas obligaciones consisten en el hecho de que las funciones de un especialista en el marco de una transacción notariada para la venta de un apartamento u otro inmueble se reducen para garantizar que el acuerdo cumpla con los requisitos de la ley y no sea cancelado por el tribunal en situaciones de disputa.
¿A expensas de quién la ejecución de la transacción?
El contrato debe determinar quién paga la transacción notarial al vender bienes inmuebles. Los costos se determinan por acuerdo de ambas partes. La tarifa por estos servicios se puede distribuir de manera uniforme o completamente transferida al comprador.
Las partes firman el acuerdo en presencia de un notario. Después de eso, el contrato con el paquete de documentos se envía para el registro estatal. Algunos notarios ofrecen servicios para enviar un paquete de documentos en forma electrónica por su cuenta. Esta forma de contactar ahorra significativamente tiempo en ambos lados, reduciendo el tiempo de procesamiento de la solicitud por parte del registro.
¿Qué documentos se requieren para un acuerdo inmobiliario?
Para la notarización de una transacción, se pueden requerir los siguientes documentos:
- Acuerdo preliminar, que incluirá los términos principales de la transacción.
- Todos los documentos inmobiliarios, sobre la base de los cuales el vendedor recibió el derecho de propiedad, por ejemplo, un certificado y un extracto de un único registro.
- Consentimiento del cónyuge para la venta, así como para la compra de la persona que tiene la intención de comprar la propiedad.
- El permiso de las autoridades de tutela si el dueño de la propiedad es menor de edad.
- Documentos que confirman la recepción por parte de los copropietarios de ofertas para vender acciones. Esto es relevante si la transacción implica propiedad compartida.
- Certificado de personas que están registradas en este apartamento o casa, así como un libro de la casa.
- Un documento que confirmará la ausencia de cualquier deuda por servicios públicos.
- Un certificado materno junto con un extracto de la cuenta personal de su titular. Esto se requiere en casos donde se utilizan fondos de capital familiar.
- Acuerdos de crédito e hipoteca en caso de que se utilicen fondos prestados.
- Certificados y acuerdos para el uso de fondos presupuestarios.
Todas las opciones anteriores para documentos deben proporcionarse en copias, así como en originales, para certificar la autenticidad de una transacción de bienes inmuebles notariada.
Notarización: riesgos
A pesar del procedimiento de notarización, ambas partes aún tienen algunos riesgos. El hecho es que el proceso de registrar una transacción notariada para la venta de un apartamento u otro inmueble se limita a la redacción de un acuerdo que es difícil de reconocer como contrario a la ley aplicable. Pero las formulaciones utilizadas están lejos de ser siempre exitosas desde el punto de vista de la seguridad documental de las partes.
Uno de los riesgos es la falta de un procedimiento establecido en los cálculos. Este aspecto es extremadamente importante, ya que el valor de los bienes raíces siempre es muy alto. El procedimiento de liquidación en sí mismo determina qué parte es responsable del efectivo. En el caso de que la frase estándar se indique en el texto del documento: "los acuerdos entre ambas partes se completaron en su totalidad antes de la conclusión del contrato", pueden surgir riesgos para el vendedor.
En una situación en la que el dinero no se paga realmente y se registra la transferencia de propiedad, el comprador tiene derecho a no pagarle al vendedor, ya que ya recibió la propiedad y, según el acuerdo, ya pagó absolutamente todo el dinero por ella.
Otro riesgo es el hecho de que no hay escritura de transferencia junto con su inclusión en el texto del contrato, mientras que la transferencia real de bienes inmuebles se realiza después del registro. En tal situación, existe el riesgo de daños a la propiedad que es directamente a cargo de su comprador. Ya no puede exigir la calidad del objeto comprado debido a que, al firmar el contrato, aceptó el objeto.
Dificultades imprevistas
El siguiente riesgo es la imperfección del procedimiento notarial en sí. Este menos consiste en el hecho de que al certificar la transacción, las partes se quedan solas con el notario. La presencia de otros consultores a menudo no es bienvenida ni aprobada. Como resultado, todo esto lleva al hecho de que las condiciones acordadas por ambas partes no cambian para mejor. Como resultado, comprar y vender bienes inmuebles a través de un notario público no lo hace más fácil, sino que, por el contrario, complica significativamente la vida tanto del vendedor como del comprador.
Y finalmente, el último riesgo son los errores en el acuerdo hecho por expertos técnicos, que son principalmente asistentes notariales. Debido a la presencia de cualquier error, dicho acuerdo simplemente no pasará por un registro estatal adicional.
Por lo tanto, la notarización es necesaria al realizar transacciones con acciones, y además, con la participación de menores y tutores. En otras situaciones, la notarización se realiza exclusivamente a solicitud personal de todas las partes del acuerdo. El costo de dicho servicio depende del precio del documento; además, incluye el pago por servicios técnicos. La transferencia de los derechos de propiedad de acuerdo con un documento certificado por un notario toma un poco de tiempo, pero no garantiza la frecuencia absoluta de la transacción, ya que siempre hay riesgos que deben tenerse en cuenta antes de firmar documentos para que no tenga que ir a los tribunales más tarde.