Muchas personas tienen diferentes propiedades inmobiliarias no residenciales que no se utilizan para ningún propósito. La mejor opción es su alquiler, ya que en tales condiciones se proporciona un ingreso constante y alto. Para esto, el propietario puede actuar como un individuo, empresario individual o propietario de un negocio. El procedimiento para alquilar locales no residenciales debe llevarse a cabo de manera competente, para lo cual las ofertas oficiales se redactan con los inquilinos. Se tiene en cuenta la necesidad de pagar impuestos sobre los ingresos recibidos.
Reglas para proporcionar objetos en alquiler
Muchos propietarios utilizan este tipo de actividad. El arrendamiento de locales no residenciales le permite obtener un alto ingreso pasivo. En este caso, el arrendador puede ser:
- un individuo que es el dueño directo de la propiedad, por lo tanto, debe tener documentos oficiales para esta propiedad;
- Un empresario individual especialmente registrado en el Servicio de Impuestos Federales para llevar a cabo esta actividad, además, generalmente es elegido por los empleadores de STS, PSN o UTII para pagar impuestos, ya que usando los modos simplificados no será difícil calcular y pagar impuestos, así como presentar una declaración;
- una empresa representada por una entidad legal, y las empresas pueden, como empresarios individuales, usar sistemas simplificados de cálculo de impuestos.
Al redactar un contrato por cualquiera de los propietarios anteriores, se tienen en cuenta varios matices. Si el alquiler de locales no residenciales se lleva a cabo sin formalizar y registrar ingresos con el Servicio de Impuestos Federales, esta es una actividad ilegal por la cual los propietarios de los locales son responsables.
Reglas para arrendar objetos por particulares
Los ciudadanos privados pueden poseer diferentes propiedades inmobiliarias. Se utilizan para diversos fines, tales como:
- creación de oficinas;
- organización de almacenes;
- formación de una empresa manufacturera;
- creación de tiendas.
Un ciudadano puede actuar como parte de un contrato de arrendamiento. Las personas deben ser las propietarias directas de los objetos, por lo que deben tener los documentos de título relevantes y un extracto de la USRN. Las características del alquiler de locales no residenciales por un individuo incluyen lo siguiente:
- Los ciudadanos deben ingresar por adelantado en Rosreestr que las instalaciones existentes no son residenciales, con parámetros técnicos y catastrales adicionales que deben indicarse;
- si las instalaciones no están registradas en el catastro o no están registradas, entonces no está permitido transferirlo oficialmente para su uso a otras personas;
- la comisión de la propiedad a empresas u otros ciudadanos es una transacción de propiedad, por lo tanto, sin falta, concluye un contrato civil con el propietario;
- Para que la documentación sea formal y competente, el acuerdo se redacta exclusivamente por escrito, después de lo cual es certificado por un notario y registrado en el Servicio de Registro Federal.
A menudo, un acuerdo se elabora por un período que no exceda un año. En tales condiciones, no es obligatorio registrar un documento con el Servicio Federal de Registro
¿Qué documentos se requieren de un individuo para concluir una transacción?
Si el arrendamiento de locales no residenciales por un individuo se realiza, entonces el ciudadano debe preparar cierta documentación por adelantado. Incluye tales papeles:
- pasaporte del ciudadano propietario del local;
- certificado de propiedad, que puede ser reemplazado por un nuevo extracto de la USRN, que indica el propietario directo del objeto;
- pasaporte tecnico;
- otros documentos técnicos emitidos al propietario por empleados de BTI;
- extracto de Rosreestr, confirmando que la instalación no tiene gravámenes representados por arresto, fianza u otras restricciones.
Está permitido involucrar a un representante en la transacción, pero debe tener un poder notarial notarial.
¿Los impuestos son pagados por individuos?
Muy a menudo, los ciudadanos que poseen bienes inmuebles utilizan este tipo de actividad para ganar dinero. El alquiler de locales no residenciales brinda a las personas un ingreso pasivo bastante significativo.
Si el registro del contrato se lleva a cabo en Rosreestr, la información de esta institución se envía a la sucursal más cercana del Servicio de Impuestos Federales para contabilizar los ingresos de los ciudadanos. Por lo tanto, el arrendamiento de lo físico. los locales no residenciales requieren el cálculo y el pago del impuesto sobre la renta.
Para esto, se requiere presentar anualmente al Servicio de Impuestos Federales una declaración 3-NDFL, que indica todos los ingresos de los ciudadanos por el arrendamiento de la propiedad. Además, este documento proporciona el tamaño correcto del impuesto sobre la renta personal. Por lo tanto, el 13% deberá pagarse de las cantidades recibidas. Debido a una carga tributaria tan alta, los ciudadanos a menudo prefieren registrar una IP o abrir una empresa para reducir significativamente el monto de la tarifa, ya que cuando se usan regímenes simplificados, el monto del impuesto se puede reducir al 6% de todos los ingresos.
Matices para IE
Muchos ciudadanos que son propietarios de bienes inmuebles, que prefieren arrendar, especialmente abren IP para estos fines. En este caso, pueden usar modos simplificados al calcular la cantidad de impuestos. El arrendamiento de locales no residenciales a la propiedad intelectual se realiza teniendo en cuenta los matices:
- la conclusión del contrato con los inquilinos se registra oficialmente mediante un acuerdo oficial, que establece la duración del contrato, las características de la propiedad, el precio del alquiler y otras características importantes;
- si el plazo del acuerdo excede un año, entonces el contrato se registra en el Registro Federal;
- Los impuestos de propiedad intelectual ciertamente se pagan por los ingresos recibidos, para lo cual el empresario puede elegir el sistema de patentes, STS o UTII;
- La transferencia directa de fondos debe registrarse, para lo cual se elaboran recibos, pero la mayoría de las veces transfiere dinero a una cuenta corriente, para que pueda probar el recibo de dinero utilizando extractos bancarios.
Mediante el uso de sistemas impositivos simplificados, los ciudadanos pueden evitar pagar un impuesto significativo. La mayoría de las veces, al alquilar locales no residenciales, los SP eligen UTII, porque al usar este impuesto se paga la misma cantidad trimestralmente. El impuesto en este caso depende del tamaño del local, por lo que el precio del alquiler no lo afecta.
Asegúrese de arrendar oficialmente IP de locales no residenciales. Los impuestos dependen del régimen elegido, pero es importante no solo calcular y pagar los impuestos de manera oportuna, sino también preparar las declaraciones necesarias para los empleados del Servicio Federal de Impuestos.
¿Qué documentos se requieren de SP?
Si el propietario de bienes inmuebles no residenciales es un emprendedor, para elaborar un contrato con un inquilino, se deben preparar los siguientes documentos:
- certificado de registro y registro;
- pasaporte de un ciudadano;
- documentos de título de la propiedad;
- documentos técnicos sobre la instalación.
Un contrato redactado correctamente se transfiere por completo al Servicio de Impuestos Federales junto con la declaración, ya que sirve como confirmación de la realización de una actividad específica.
Los detalles del alquiler de locales por parte de empresas
A menudo, varios objetos no residenciales no pertenecen a particulares, sino a empresas. Las empresas a menudo toman la decisión de arrendar locales no residenciales. El procedimiento en este caso tiene las siguientes características:
- la empresa puede no ser el dueño del objeto, ya que puede actuar como intermediario;
- se redacta un contrato civil con los inquilinos, al que se adjunta documentación diferente de la empresa;
- La organización con los ingresos recibidos debe pagar el impuesto calculado sobre la base del régimen fiscal aplicable, y las empresas pueden combinar varios sistemas a la vez para ahorrar dinero en tarifas.
Si la empresa no es el propietario directo del objeto, puede subarrendarlo. En tales condiciones, se requiere obtener el permiso para esta actividad del propietario.
¿Qué documentos se requieren de la empresa?
Si la empresa actúa como arrendador, para la preparación del contrato se requiere que prepare la documentación para la empresa:
- certificado del registro;
- documentación constitutiva de la empresa;
- documentos de título sobre el objeto que confirman que la empresa realmente tiene derechos para alquilar este local;
- si el objeto es subarrendado, la compañía debe tener permiso del propietario para tales actividades;
- El fundador, que es el propietario de la empresa, puede redactar un poder notarial para su empleado, como resultado de lo cual tiene la autoridad adecuada para llevar a cabo la transacción.
Muy a menudo, las empresas con áreas significativas los alquilan porque no los usan independientemente para ningún propósito. El arrendamiento de locales no residenciales proporciona un ingreso pasivo significativo, por lo tanto, muchas empresas recurren a este método de ganar dinero. Al elaborar un acuerdo con una empresa, definitivamente debe registrarlo en Rosreestr.
Alquiler de instalaciones por parte del municipio.
La administración de cualquier ciudad posee muchos objetos inmobiliarios diferentes, que pueden ser residenciales o no residenciales. En este caso, las autoridades de la ciudad pueden decidir sobre la necesidad de arrendar estos objetos a los usuarios directos. Los fondos recibidos de tales actividades serán dirigidos al presupuesto local.
En tales condiciones, se requiere observar el orden correcto de entrega de los objetos. Para esto, se tienen en cuenta los matices:
- se realiza una licitación oficial para determinar el inquilino;
- se celebra un contrato de arrendamiento con el licitador que ofrece el alquiler más alto;
- las licitaciones se realizan en forma de subasta, y los individuos, individuos u organizaciones pueden participar en ella;
- Para participar en la licitación, debe presentar una solicitud especial en el sitio web de la administración regional;
- solo después del registro, todos los participantes están invitados a subastar;
- Todos los solicitantes pagan un depósito de seguridad representado por una tarifa de entrada, y generalmente es el 10% del valor de la propiedad;
- el precio de alquiler se calcula en función del precio catastral de bienes inmuebles;
- Si una solicitud es presentada por un solo licitante, entonces la licitación no se mantiene, por lo que el solicitante elabora un contrato de arrendamiento sin una subasta.
La administración puede brindar la oportunidad de emitir un contrato por un período prolongado superior a 10 años.
Términos de contrato
Independientemente de quién sea el propietario, es importante redactar correctamente un contrato de arrendamiento. Es con su ayuda que se lleva a cabo un registro competente de una transacción de propiedad. El contrato de arrendamiento para locales no residenciales debe contener la siguiente información:
- indicar el lugar y la fecha de su compilación;
- las partes involucradas en la transacción están registradas;
- si los participantes son individuos, se registran sus F. I. O., las fechas de nacimiento y la información de los pasaportes;
- si el arrendatario o el arrendador es una empresa, se indican sus detalles;
- Las características técnicas de la propiedad, así como su dirección;
- enumera las condiciones en función de las cuales se pueden utilizar los bienes inmuebles;
- El plazo de arrendamiento y el costo están indicados;
- se permite incluir una cláusula sobre la base de la cual en el futuro el inquilino tendrá la oportunidad de comprar una propiedad;
- se otorgan los derechos y obligaciones de cada participante en la transacción;
- se indica la responsabilidad de las partes, ya que si por diversas razones violan las cláusulas del contrato, se les aplicarán diferentes sanciones u otras medidas de influencia;
- las condiciones se dan sobre la base de las cuales un contrato puede rescindirse antes de lo previsto;
- enumera situaciones en las que tiene que ir a la corte para resolver varios problemas de conflicto;
- Se introducen varias circunstancias de fuerza mayor en las que los participantes en la transacción deben comportarse de una manera específica.
No se requiere que esta documentación sea certificada por un notario. Con la ayuda de este documento oficial, se regula el procedimiento para alquilar locales residenciales y no residenciales. La documentación se redacta por triplicado, ya que uno permanece con el arrendador, el segundo se transfiere al arrendatario y el tercero se utiliza para la inscripción en el Registro Federal. El contrato entra en vigencia solo después del registro. Se permite, si hay un acuerdo entre las partes, la extensión del contrato. A continuación se presenta un ejemplo de contrato.
Reglas para redactar el acto de aceptación
Tan pronto como se elabore un acuerdo, sobre la base de la cual los locales no residenciales son arrendados por un empresario individual, una persona privada o una empresa, se requiere transferir el objeto al arrendatario.
La transferencia se realiza directamente dentro del tiempo especificado en el contrato. Para ello, es recomendable elaborar un acto de recepción y transmisión. Se forma un documento en presencia de terceros que confirma que las partes de la transacción son conscientes y competentes.
El documento enumera todos los parámetros de la propiedad existente, que incluyen:
- condición de revestimientos de suelos y paredes;
- la disponibilidad de accesorios de plomería;
- ubicación y características técnicas de las comunicaciones.
Si la habitación tiene muebles, debe aparecer en la lista y también indicar en qué estado se encuentra.
¿Qué regímenes fiscales utiliza el arrendador?
Los propietarios que alquilan bienes inmuebles reciben ciertos ingresos de este proceso, del cual se requiere que se pague el impuesto. Las personas pagan el 13% de todos los ingresos. Debido a una carga tributaria tan alta, los propietarios prefieren abrir un empresario individual o una empresa. Para los cálculos, se pueden seleccionar diferentes regímenes fiscales:
- STS Bajo este régimen, se paga el 6% de todos los recibos de efectivo o el 15% de la ganancia neta. Las autoridades locales pueden aumentar las tarifas de bienes raíces de oficinas o minoristas. La base impositiva es el ingreso por un año de trabajo o el beneficio de las actividades. Para las pequeñas empresas, algunas regiones introducen incentivos. Además, debido a las transferencias de impuestos, se reduce la cantidad que los empresarios pagan por sí mismos al PF y otros fondos.
- Patente de arrendamiento de locales no residenciales. Tal sistema tributario se considera el más beneficioso para muchos empresarios. Solo se puede aplicar la patente IP. Alquilar un local no residencial en tales condiciones no requiere la preparación y presentación de varios informes al Servicio de Impuestos Federales. Por lo tanto, es suficiente adquirir inicialmente una patente por un precio óptimo durante un período específico de tiempo. Pueden adquirir patentes IP por diferentes períodos. Alquilar un local no residencial utilizando este modo se considera un proceso rentable.
- BÁSICO Rara vez se elige este sistema para alquilar propiedades, ya que debe pagar una gran cantidad de impuestos y hacer la contabilidad. Típicamente, este modo es utilizado por empresas que no desean combinar múltiples sistemas.
- UTII El arrendamiento de locales no residenciales en este modo generalmente se elige solo si hay un objeto de tamaño pequeño. Si la sala tiene un área importante, es más aconsejable elegir un sistema impositivo simplificado o una patente. Al calcular UTII, se tiene en cuenta el indicador físico representado por el área de bienes raíces.Por lo tanto, es óptimo elegir este modo si el objeto en tamaño no supera los 30 metros cuadrados. m
La elección de un sistema específico depende de los inquilinos inmediatos. Algunas empresas y empresarios individuales prefieren combinar varios regímenes, lo que permite reducir la carga fiscal.
Conclusión
El alquiler de varios locales no residenciales en alquiler se considera un proceso rentable. Puede ser realizado por particulares, empresarios individuales o empresas. Es posible que las empresas no sean propietarias de objetos, por lo tanto, solo actúan como intermediarios.
El procedimiento para proporcionar bienes inmuebles en alquiler implica la ejecución competente de una transacción, para lo cual se compila un contrato oficial entre los participantes, registrados en Rosreestr.