Cada uno de nosotros quiere vivir en una casa moderna y cómoda, muy diferente de los edificios estándar, que en nuestras ciudades, lamentablemente, son la mayoría. Para cambiar la situación aunque sea un poco, algunos contratan diseñadores e implementan proyectos a gran escala para remodelar sus apartamentos, mientras que otros tratan de arreglárselas solos, reparando por las tardes y los días festivos. A pesar de las posibilidades financieras de los residentes y sus ambiciones, muchos, sin saberlo o deliberadamente por el bien de la economía, hacen una reurbanización ilegal del apartamento, sin saber siquiera qué problemas esto implica para él personalmente y la habitación en la que se realizó la reparación. Dado que tales situaciones se están volviendo más comunes, y la responsabilidad de los propietarios se está volviendo más difícil cada año, decidimos considerar este tema en detalle en el artículo. En primer lugar, consideraremos el concepto mismo de "reurbanización ilegal", y también le daremos una evaluación legal. Además, informaremos en detalle sobre la remodelación de locales residenciales y no residenciales, que entran en la categoría de ilegal.
Definición
La mayoría de los rusos tienen la idea de que el diseño del apartamento se refleja en su pasaporte técnico. Este documento indica el área de habitaciones y baños, los muros de carga de la habitación, la ubicación de puertas y ventanas, así como otra información importante. Al comprar / vender transacciones, el vendedor debe familiarizar al comprador potencial con el pasaporte técnico de la vivienda. Además, los datos en este documento deben corresponder completamente al estado real de las cosas. En caso de que observe discrepancias, podemos hablar sobre la reurbanización ilegal.
Este término incluye cualquier reorganización de las instalaciones sin permisos de autoridades especiales. También la remodelación ilegal de una casa o departamento se puede llamar trabajo realizado sin tener en cuenta o contrario a la documentación del proyecto.
Tenga en cuenta que este término no debe confundirse con la redecoración de un apartamento. Esto último puede incluir no solo empapelar y pintar las paredes, sino también reemplazar los radiadores de calefacción o hacer ajustes en la decoración del balcón.
Tipos de conversión ilegal
La remodelación ilegal de locales puede ser de dos tipos y este hecho también debe tenerse en cuenta si ya se encuentra en una situación similar, si ha realizado reparaciones usted mismo o si ya adquirió un departamento con problemas:
- El trabajo realizado se considera ilegal en ausencia de permisos. Los cambios que no contradicen la ley entran en esta categoría, pero el inquilino por alguna razón no emitió los documentos necesarios. Este descuido hizo ilegal la remodelación habitual.
- El trabajo realizado inicialmente no puede ser aprobado por ley. Por ejemplo, ha derribado un muro que se considera un cojinete. Incluso si intenta legitimar este proceso, no recibirá los documentos necesarios.
Tenga en cuenta que la responsabilidad de dicha conversión no es solo del propietario que realizó el trabajo de reparación. Si se le presentó un apartamento similar o no tuvo cuidado y lo compró por su propio dinero, tendrá que resolver los problemas de reurbanización ilegal usted mismo. En el tribunal, es posible que deba presentar la vivienda en forma adecuada (de acuerdo con el pasaporte técnico) y cobrar una multa. No tendrá éxito en transferir estos problemas al antiguo propietario de las instalaciones, quien se convirtió en el culpable del problema. Para todos los cambios, el propietario actual del apartamento será responsable.
Las opciones de conversión más comunes.
El espacio típico no siempre es conveniente para vivir una familia moderna. Por lo tanto, cada vez más personas piensan cada año en la reconstrucción global de un apartamento existente, especialmente si no pueden cambiarlo por una vivienda más espaciosa y cómoda. Muy a menudo, los propietarios intentan hacer nuevas aberturas en los muros de carga, combinar la logia con el espacio de la habitación o la cocina, y también crear entrepisos y despensas, no previstos por el diseño.
Todo lo que hemos enumerado sin falta requiere una evaluación por parte de una comisión especial, y solo emitirá un veredicto que prohíba o autorice dicha reorganización. Si la reurbanización se llevó a cabo ilegalmente, los inquilinos deben estar preparados para muchos problemas. Además, se ha establecido que es mucho más difícil legitimar el trabajo ya realizado de lo planeado. Además, parte del trabajo cae en la categoría de prohibido. Estos incluyen, por ejemplo, nuevas aberturas en muros de carga o su demolición. En la siguiente sección del artículo hablaremos más sobre esta categoría de alteraciones.
Conversión Prohibida
Si, después de concebir una reparación, se comunica con una organización especializada seria, entonces le informarán de inmediato qué cambios en el departamento se pueden realizar y cuáles nunca se aprobarán de ninguna manera. Pero aquellos que hacen todas las reparaciones ellos mismos necesitan estudiar cuidadosamente este problema. De acuerdo con la legislación de vivienda, no se pueden realizar los siguientes cambios en las instalaciones:
- Mueva los baños para que estén por encima de las salas de estar. Es decir, su inodoro y baño no deben colocarse en ningún caso encima de la sala de estar o la cocina del vecino. La excepción puede ser solo apartamentos de dos niveles en los que ambas plantas pertenecen al mismo propietario.
- Para ampliar el área de la cocina debido a las habitaciones sanitarias. También está prohibido transferir la cocina a la sala de estar, y no se aprobará la expansión del baño y el inodoro debido a metros cuadrados de habitaciones o cocina.
- Realizar cambios en la ubicación de las tuberías de gas y alcantarillado. La transferencia de radiadores a la logia o cualquier otro lugar del apartamento que no esté previsto en el proyecto también está prohibida.
- Hacer demoliciones arbitrarias de paredes, perforando nuevas puertas y ventanas. Esto se aplica principalmente a las estructuras de soporte de la casa. Después de todo, las aberturas adicionales en los muros de carga pueden provocar el colapso del edificio o el deterioro de la calidad de vida de otros residentes del edificio de apartamentos.
- Es inaceptable usar el ático para sus propios fines y combinarlo con su apartamento.
Tenga en cuenta que en las viviendas oficialmente reconocidas como de emergencia, la mayoría de los cambios de diseño se considerarán ilegales. Esto es especialmente cierto en el caso de ventanas y puertas, ya que cambia la ubicación de las habitaciones y mueve las paredes a otro lugar.
Reprogramación permitida
Solo los cambios que no contradicen el código de vivienda y que están documentados dentro de los plazos establecidos por la ley pueden entrar en esta categoría. En el futuro, se incluirá una alteración similar en el pasaporte técnico del local.
Sin embargo, tenga en cuenta que no toda reurbanización necesita permisos. Por ejemplo, si ingresó a un nuevo edificio, puede cambiar de manera absolutamente segura un radiador a otro, instalar aires acondicionados e incluso equipos nuevos (esta regla no se aplica a los equipos de gas). Además, los residentes no deben informar a las autoridades apropiadas si planean instalar un armario empotrado sin cambiar la ubicación de las habitaciones. Los propietarios del apartamento tienen derecho a reemplazar los materiales de acabado utilizados por los constructores o antiguos residentes. No es necesario emitir todos estos cambios y, por lo tanto, no se realizarán en el pasaporte técnico de su hogar. Además, dicha modificación se considera automáticamente permitida.
Sin embargo, en los casos en que esté planeando cambios más grandes, es necesaria la coordinación con autoridades especiales. Este grupo de alteraciones incluye los siguientes trabajos:
- Cambios que afectan a las estructuras de carga (por ejemplo, paredes de ladrillo).
- Reurbanización relacionada con los pisos en el apartamento: una nueva regla, colocación de pisos cálidos, impermeabilización con la expansión del baño.
- Mover el baño o el baño.
- Instalación de nuevos equipos de gas o su traslado a otro lugar.
- Cualquier alteración o demolición de estructuras marcadas en el pasaporte técnico del apartamento.
Sin embargo, si realizó dichos trabajos sin permiso, es mejor legalizarlos lo antes posible. De lo contrario, un cheque puede aparecer de repente y luego se le impondrá una multa obligatoria por reprogramación ilegal. Sin embargo, hablaremos de esto un poco más tarde.
Hipoteca: ¿es posible reconstruir
Muchos propietarios de locales residenciales hacen esta pregunta, ya que la mayoría de los apartamentos en los últimos años se compran precisamente con una hipoteca. Si está planeando una revisión importante, entonces vale la pena recordar que el banco generalmente promete un apartamento hipotecario. Por lo tanto, los inquilinos hasta que paguen la hipoteca no pueden tomar ninguna medida para reestructurar las instalaciones sin el permiso de la institución de crédito.
En primer lugar, los propietarios deben comunicarse con el banco con una solicitud de aprobación de reurbanización. Si se obtiene el permiso, entonces es necesario comenzar a desarrollar un proyecto que solo se puede hacer en organizaciones especiales. Tenga en cuenta que el banco controlará este proceso en todas las etapas. Sus empleados incluso pueden ir a su departamento durante la reparación y verificar la documentación del proyecto.
Sin embargo, me gustaría señalar que las organizaciones de crédito rara vez aceptan realizar reparaciones a gran escala en apartamentos con garantía. ¿Qué amenaza al propietario de una vivienda hipotecaria de reurbanización no autorizada? Averigüemos
Responsabilidad por reurbanización ilegal en el local comprado en una hipoteca
Si ha concluido un acuerdo de préstamo con el banco, entonces está claramente familiarizado con la cláusula sobre la prohibición de cualquier alteración. Por lo tanto, no espere que su remodelación permanezca desatendida por los empleados de la entidad de crédito.
Según la práctica existente, los empleados del banco pueden en cualquier momento llamar a un departamento colateral y verificar su estado utilizando un pasaporte técnico. Por lo tanto, el ajuste no autorizado se notará instantáneamente y tendrá graves consecuencias para el prestatario.
Por ejemplo, cada año, el propietario de un apartamento debe presentar un contrato de seguro para su hogar al banco. Sin embargo, las aseguradoras, habiendo aprendido sobre la reurbanización ilegal, muy probablemente no concluirán un nuevo acuerdo, y la institución de crédito tendrá la oportunidad de rescindir el acuerdo hipotecario con usted.
Además, el banco puede obligar al prestatario a coordinar su reparación de manera forzada o pagar una multa después de la terminación del contrato. Además, un empleado del banco que haya descubierto una remodelación ilegal debe informar este caso a la inspección de la vivienda. En este caso, los problemas administrativos también se agregarán a los problemas con el banco, que también deberán resolverse de manera acelerada.
Consecuencias de la reurbanización no autorizada
Suponga que realizó una remodelación ilegal de Jruschov y que estos cambios fueron registrados posteriormente por una comisión especial. ¿Qué te amenaza en este caso? La responsabilidad de sus acciones preocupa a muchos propietarios que han decidido realizar cambios no autorizados. Después de todo, puede ser muy grave para los residentes.
En primer lugar, serán multados. Su tamaño oscila entre dos y dos mil quinientos rublos. Si la remodelación se llevó a cabo no en un edificio de apartamentos, sino en uno privado, el monto máximo de la multa será de mil quinientos rublos.
Sin embargo, no solo se incluye una multa monetaria en el concepto de responsabilidad por la reestructuración no autorizada. Si se presenta una demanda en su contra, entonces, por su decisión, será necesario devolver el apartamento a su forma original. Y en algunos casos requerirá costos financieros considerables.
El tribunal también puede privarlo del derecho a utilizar la vivienda. Esto es especialmente cierto cuando el apartamento no es propiedad. El contrato social de empleo se rescinde muy rápidamente, y el ex inquilino tiene todas las posibilidades de estar en la calle.
Reurbanización ilegal de locales no residenciales
Para llevar a cabo casi cualquier negocio, un emprendedor necesita una habitación, y para estos propósitos los apartamentos ordinarios no son adecuados. Por lo tanto, existe un procedimiento para transferir locales residenciales a no residenciales. Por ejemplo, esto se puede hacer con el habitual "Jruschov". La reurbanización en este caso también debe coordinarse con todas las autoridades. Es decir, el empresario no tiene derecho a reconstruir arbitrariamente los locales no residenciales, porque en este caso enfrentará un castigo administrativo y una multa bastante impresionante. Según informes recientes, oscila entre trescientos y trescientos cincuenta mil rublos.
Sin embargo, está previsto introducir castigos más severos por alteraciones ilegales de locales reconocidos como no residenciales. De hecho, tales reparaciones a menudo pueden causar incluso el colapso de los edificios. Por ejemplo, la demolición de un muro de ladrillo en la planta baja, que a menudo se realiza para equipar tiendas en edificios de apartamentos residenciales, hace que la estructura sea inestable y provoque grietas en la fachada.
¿Cómo se enteran los inspectores de vivienda sobre las reurbanizaciones no autorizadas?
A veces, a los residentes les parece que nadie puede saber qué están haciendo en el departamento. Sin embargo, como lo demuestra la práctica, una sola queja sobre la reurbanización ilegal, enviada a las autoridades correspondientes, es suficiente para que los propietarios desafortunados enfrenten muchos problemas.
Sus vecinos que consideran que la reurbanización viola sus intereses y es ilegal pueden presentar una queja. Incluso un mensaje anónimo puede ser revisado y verificado.
Además, el personal de HOA puede informar alteraciones no autorizadas. Sus responsabilidades inmediatas incluyen monitorear la seguridad de las personas que viven en edificios de apartamentos. Por lo tanto, pueden iniciar un cheque en un departamento en particular.
Además, la comisión de vivienda puede comenzar a verificar cualquier llamada o papel. Y en él no es necesario enumerar todas las alteraciones, será suficiente solo para expresar sospechas de reconstrucción ilegal.
Tenga en cuenta que si la comisión establece el hecho de la reconstrucción no autorizada de las instalaciones, la solución de todos los problemas le costará mucho más que la recepción inicial de un permiso para trabajos de reparación de una naturaleza u otra. Por lo tanto, le recomendamos que no espere suerte, sino que prepare el paquete de documentos necesario con anticipación. Entonces no tiene que tener miedo de los empleados de la comisión de vivienda, y las reparaciones realizadas lo complacerán exactamente hasta que decida cambiar su espacio vital nuevamente.