El acuerdo de participación es una trampa legal en la que se encuentran muchos de nuestros conciudadanos, especialmente en los últimos años, cuando el ritmo de construcción de edificios de varios pisos ha aumentado varias veces. Crecieron, pero la crisis global y las dificultades de la situación económica dentro del país han contribuido, y la mayor parte de la construcción, debido a razones objetivas y subjetivas, no se entrega a tiempo. Las personas que planearon mudarse a su propia vivienda no tienen dinero y un techo sobre sus cabezas por un período indefinido. ¿Qué medidas se pueden tomar en tal situación y se puede esperar algo? Según los abogados, la única oportunidad legal para mejorar su posición es una penalización del constructor según el DDU. Si, por supuesto, puedes lograrlo.
De que estas hablando
Es habitual pedir que se pierda la suma de dinero que un titular de intereses recibe de un desarrollador en caso de que este no cumpla con las obligaciones, no cumpla con los plazos o no preste servicios de calidad inadecuada. Es posible exigir el pago de una multa en virtud de un contrato de DDU si el apartamento no se transfiere al comprador dentro del tiempo especificado en el contrato.
Tenga en cuenta: este es el momento exacto de la transferencia de la vivienda a la parte contratante. En el caso de que el desarrollador viole el período de construcción, ponga el edificio en funcionamiento en el momento que no se prometió por adelantado, es imposible obtener una multa por retraso en el pago. Un importante punto de inflexión literal será precisamente el momento en que el apartamento se entregue al ciudadano.
Ley del comprador
La obligación de pagar una multa bajo el DDU surge para el desarrollador que no ha resistido el tiempo de construcción declarado debido a las disposiciones de la Ley Federal No. 214 adoptada en 2004 y dedicada a la regulación legal de la construcción compartida de edificios de gran altura.
De hecho, hay dos formas de obtener la compensación requerida si el contratista interrumpe los términos de trabajo:
- ante el tribunal, cuando el comprador escribe una queja al desarrollador;
- durante el juicio, cuando el comprador apela a las autoridades legales por justicia.
En la corte: ¿qué y cómo?
Para una decisión judicial positiva sobre una sanción bajo el DDD, se debe observar el procedimiento establecido. La secuencia para un ciudadano que busca defender sus intereses es la siguiente:
- preparar una demanda y documentos adjuntos;
- presentar una demanda ante el tribunal;
- monitorear el progreso de la revisión;
- obtener información sobre la decisión judicial;
- obtener una orden de ejecución.
Recuperar pérdida en reclamo DDU
Esta opción es adecuada para aquellos que buscan evitar la burocracia judicial tanto como sea posible. Si el apartamento no se transfiere dentro del período de tiempo especificado en el acuerdo de participación celebrado entre el desarrollador y el cliente, el comprador redacta un reclamo, que debe enviarse al desarrollador.
Si se decidió cooperar con una empresa de construcción en virtud de un acuerdo DDU, este procedimiento para resolver una disputa no es obligatorio. Si pasamos a la ya mencionada ley 214 que rige el ámbito en consideración, podemos ver que no hay requisitos para el procedimiento pretencioso para resolver una situación de conflicto.
Como funciona
De hecho, el tribunal, al decidir si se recuperará la penalidad del desarrollador bajo el DDU, puede establecer el procedimiento para resolver el problema mediante la presentación de un reclamo, si se especifican ciertas condiciones en el contrato que se inclinan. Estos incluyen requisitos claramente descritos para el formulario de reclamo dirigido al desarrollador, el momento de la presentación de este documento por un individuo y el período durante el cual la compañía debe considerar la apelación.
Según la práctica judicial bajo el DDD, la sanción solo puede recuperarse si el reclamo se hizo por escrito y se transfirió oficialmente al desarrollador, es decir, se registró de acuerdo con el flujo de documentos, recibió un número de registro y contenía toda la información necesaria para la audiencia del caso . Estos incluyen el nombre completo y correcto de las partes en conflicto, las circunstancias que acompañan el incumplimiento de los plazos, incluida la mención de los períodos de tiempo en el contrato (es decir, el período obligatorio). Además, la parte interesada debe indicar la cantidad que espera y adjuntarle el cálculo de la pérdida bajo el DDU, así como indicar el período de tiempo en el que (a solicitud suya) el desarrollador debe cumplir el plazo, pagando las obligaciones.
Escolta completa
Un reclamo enviado al constructor no es más que una hoja de papel que no dará lugar al proceso de defensa de intereses si no cuenta con un respaldo sustancial en forma de documentación adicional que demuestre el derecho del ciudadano a perder en virtud del DDD. Para que el documento sea legalmente vinculante, se adjuntan los siguientes materiales:
- una copia del pasaporte del participante;
- copia del contrato;
- una copia de la documentación que confirme que se cumplen todas las obligaciones de pagar las sumas por parte del ciudadano.
Es posible redactar un recurso ya después de la ejecución del acto de aceptación del local. En este caso, una copia de la ley también debe acompañar al reclamo. Estos documentos mostrarán claramente qué tan grandes fueron los plazos respecto de lo prometido al concluir el acuerdo.
Sutilezas legales
Acerca de cómo hacer un reclamo, le indicaremos una muestra de la multa por DDU. Esto se puede encontrar en las oficinas de muchos desarrolladores, y en abogados, oficinas de abogados y en nuestro material. En general, el documento es bastante simple.
Se supone que es una persona sin una educación especializada, lo que suaviza los requisitos de redacción y contenido.
Al mismo tiempo, debe recordarse que el reclamo debe hacerse estrictamente por duplicado.
Uno de ellos se envía al desarrollador, y el cliente debe asegurarse de que el representante de la empresa reciba el documento y lo firme. La segunda instancia permanece con el titular de los intereses. Es deseable que se escriba en el empleado que recibió una copia de la organización, su puesto y la fecha. Si no es posible transferir el documento en persona y recibir una firma de informe, el reclamo se envía a través del Correo ruso, emitiéndolo por carta certificada, asegúrese de hacer un inventario de la inversión. Cuando se recibe esta carta de la oficina de correos, el remitente recibirá una notificación firmada por un empleado del desarrollador y la fecha de recepción de la documentación.
Esto es importante!
En la práctica, la multa por DDD es a menudo muy difícil de obtener, por lo que es importante observar los matices legales descritos. Si la empresa se niega a pagar dinero, entonces el tribunal considera la carta con una nota sobre la presentación del reclamo con evidencia en el caso, ciertamente a favor de una persona que se quedó sin techo sobre la cabeza de una persona. Sin embargo, aquí la situación se complica por otro documento legal, una declaración de reclamo por una sanción bajo el DDU. Tampoco es muy difícil emitirlo, aunque muchos prefieren confiar este asunto a un abogado, para no asumir la responsabilidad en caso de un posible error.
Cuenta - no cuentes
Para hacer un cálculo correcto de la pérdida bajo el DDU, es necesario prestar atención a la ya mencionada Ley Federal 214. Dice que la violación de los términos para la transferencia de vivienda a los compradores tiene consecuencias financieras para el desarrollador por un monto de 1/300 de la tasa de refinanciación, cuyo monto establece el Banco Central diariamente. Para el cálculo, toman el valor característico del día en que deben cumplirse las obligaciones. Otro valor importante para calcular el indicador es el precio del contrato.
La tasa de refinanciación se denominó coincidente con la tasa clave del Banco Central. Dichas innovaciones se adoptaron en 2016. Desde el 19 de septiembre de este año, se ha establecido una cifra del 10%. El día posterior al vencimiento de la transferencia (según el contrato), comienza el período, por el cual el desarrollador debe pagar al cliente como una violación de las obligaciones. Al mismo tiempo, el último día es cuando la vivienda se transfirió oficialmente bajo el acto de aceptación.
En ejemplos
Supongamos que cierto acuerdo contiene la frase "el tercer trimestre de tal año". En consecuencia, la penalidad bajo el DDU se aplicará desde el primero de octubre de este año hasta el momento en que se entregue el apartamento al cliente.
La fórmula para calcular brevemente:
- El valor buscado = 1/300 de la tasa del Banco Central * valor contractual * retraso en días.
Si el titular de los intereses es un individuo, entonces la fórmula cambia un poco:
- Valor buscado = 1/150 refinanciamiento * valor contractual * retraso en días.
Puede notar que aquí se utiliza el doble valor de la tasa del Banco Central.
Cálculo: ¿cómo hacer?
Considere un ejemplo concreto práctico de cómo se considera la penalización de acuerdo con la DDU.
Suponga que el contrato indica el precio del apartamento por un monto de 3.45 millones. La tasa de refinanciación es del diez por ciento. La fecha de alquiler de la vivienda bajo el contrato es el 31 de marzo de 2017. Entonces, la demora comienza ya el 1 de abril de este año. Supongamos que el titular de intereses recibió la vivienda el 1 de junio, lo que significa que la demora es exactamente de 90 días.
Supongamos que el titular de los intereses es un individuo. Para él, la tasa de refinanciación se duplica. Se calcula de la siguiente manera: dividimos el diez por ciento entre 300, duplicamos el resultado, obtenemos el 0.06%. Esta es la tasa de penalización acumulada diariamente.
El valor deseado = 0.06 * 3 450 000 * 90 = 186 300. La cantidad se calcula en rublos.
Si estamos hablando de una entidad legal, un emprendedor, entonces el valor se considera un poco diferente:
- 10/300 * 3 450 000 * 90.
Y da 103 500 rublos.
Pago voluntario
Muchos desarrolladores que están de acuerdo con los requisitos de los accionistas (no es sorprendente, porque se basan en la ley actual), pueden aceptar pagar la multa voluntariamente. Esta opción es la menos conflictiva y está asociada con tyagotomotina de papel mínima. Sin embargo, generalmente la compañía ofrece reducir la cantidad. También rara vez, el desarrollador paga todo de una vez, pero se elabora un cronograma, según el cual el cliente recibe gradualmente el contrato.
Desde un punto de vista legal, la efectividad de dicho acuerdo solo es posible si la decisión está documentada. Firman un acuerdo en el que fijan el calendario de pagos, los montos, todos los puntos importantes que permiten identificar a las partes. Dicha consolidación le da al cliente la confianza de que el desarrollador cumplirá la promesa.
Fechas y oportunidades
La ley no tiene restricciones claras sobre exactamente cuánto tiempo tiene el desarrollador para considerar un reclamo. Esto significa que las reglas generales se aplican para responder a la correspondencia oficial, es decir, 10 días. Es en este momento que la empresa debe redactar y enviar el documento oficial al comprador.
Por lo general, el desarrollador solicita reducir la penalización en ocasiones: dos o tres, y a veces diez veces. Muchas compañías van por el otro lado, proponiendo concluir un acuerdo sobre la reparación de viviendas. El comprador acepta reducir la multa o abandona por completo sus requisitos, y el desarrollador a su propio costo repara en un nuevo departamento. Por supuesto, por un lado, esto es bueno, ayuda a evitar dificultades burocráticas, por otro lado, el beneficio que un participante de la construcción podría obtener debido a un acuerdo vencido se reduce drásticamente. Además, al concluir dicho acuerdo, ya no es posible acudir a los tribunales con una declaración de reclamación.
Ir a la corte
Esta medida es necesaria si el desarrollador no considera necesario pagar por llegar tarde al sitio de construcción.Una parte del contrato puede apelar ante el juez tan pronto como la respuesta al reclamo no haya sido recibida por él dentro del período de diez días especificado. En este caso, el cliente espera hacer cumplir la recaudación de los montos adeudados si el tribunal confirma que el accionista tiene razón.
Si se trata de esta opción de desarrollo, puede reclamar no solo una multa asociada con el incumplimiento de los plazos para la transferencia de la vivienda al cliente. También deberíamos mencionar el daño moral infligido por una actitud tan negligente hacia nuestras obligaciones, y evaluarlo en términos monetarios. No será superfluo aprovechar la oportunidad de recibir las cantidades gastadas en la prueba. Además, una multa es posible dependiendo de la decisión del tribunal sobre el tema a pagar. Hasta el 50% de esta cantidad puede ser una multa adicional a favor del cliente. Sobre esta oportunidad, así como sobre las condiciones bajo las cuales puede contar con ella, le dice a la ley federal sobre los derechos del consumidor en Rusia.
¿Cómo presentar una solicitud ante el tribunal?
Para escribir una declaración de reclamo que tendría fuerza legal, es necesario no solo redactar el documento correctamente, sino también adjuntarle varios documentos vinculantes. Lo mas importante:
- copia de la tercera página del pasaporte;
- copia de DDU;
- una copia de la documentación que acredite que se han pagado los montos establecidos por el contrato;
- un reclamo marcado como entregado al desarrollador (notificación de la publicación de que se recibió el documento);
- si hay uno, el acto de recibir y transmitir un hogar.
En algunos casos, se requieren documentos adicionales, que están determinados por los detalles de un caso particular.
Documentos recopilados: ¿qué sigue?
Cuando el paquete de documentos está completamente preparado, puede escribir una declaración de reclamo. Nuestra legislación detalla los requisitos para este documento, y el primero de ellos es una apelación por escrito. Debe indicarse en qué tribunal está escrito el documento, cuál es el nombre completo y la dirección del demandante y el demandado, cuál es la esencia de los requisitos y por qué circunstancias se violaron los derechos de una de las partes de la transacción. Debe proporcionar evidencia de su posición e indicar el costo total de la reclamación, que consiste en la multa y el monto que el demandante establece por daños.
Es necesario indicar si se han tomado medidas para resolver el conflicto, sin recurrir a un tribunal, cómo se hizo y qué resultados arrojaron. Sin embargo, si el contrato no tiene requisitos para que el comprador primero escriba un reclamo al demandante, este párrafo puede omitirse de manera segura. Además, enumeran la lista de documentos que acompañan la declaración de reclamo y firman personalmente el documento, indicando información para comentarios.
A donde ir
¿Qué tribunal debo solicitar para hacer cumplir mis derechos? Las leyes establecen que el demandante tiene derecho a elegir. Puede enviar una apelación al tribunal para el que se asigna la dirección del demandante, a la autoridad responsable de la dirección de la ubicación de la organización, o al tribunal que es responsable de la dirección donde se celebró el contrato. Este último está disponible según la ley federal que protege los derechos del comprador.
Si el monto de la multa es inferior a 50 mil, el demandante debe enviar una apelación al juez de paz. No es necesario pagar una tarifa al presentar una solicitud; la ley que protege los derechos de los consumidores también habla de esto.