El método de flujo de efectivo descontado es complejo y difícil de calcular. Evalúa el objeto analizado al recibir diversos flujos de efectivo de él, modelando las características de su recibo.
¿Cuánto cuesta el dinero futuro?
Método de descuento de flujo de efectivo – Esta es la reducción del valor de los pagos en efectivo en el futuro hasta el presente. El descuento se basa en el concepto de que el valor del dinero disminuye con el tiempo en la economía. Con el tiempo, el dinero pierde su valor en comparación con el actual. Como referencia, debe tomar el momento actual de cálculo y llevar todos los ingresos financieros posteriores al período actual. Para hacer esto, aplique el coeficiente utilizado en el método de descuento de flujos de efectivo. Un ejemplo de su cálculo es el siguiente: k = 1 / (1 + r)yo. En la fórmula, r denota la tasa de descuento, i simboliza el número de período de tiempo.
¿Dónde aplicar el método?
El método de descuento de flujo de caja se usa universalmente. Le permite determinar la cantidad de ingresos futuros en tiempo presente. Los flujos financieros pueden ser volátiles, los ingresos pueden ser reemplazados por pérdidas. La dinámica del cambio no siempre se puede predecir. Siempre puede evaluar la propiedad en términos de los beneficios actuales que puede aportar mañana.
Es aconsejable aplicar el método de descuento de flujo de efectivo si:
- existen argumentos para creer que los flujos financieros disminuirán o aumentarán sustancialmente con el tiempo;
- el sujeto de valoración es suficiente para calcular el ingreso futuro (positivo o negativo);
- los flujos financieros se ven seriamente afectados por la estacionalidad;
- El sujeto de evaluación es un objeto con un conjunto ampliado de funciones posibles;
- la propiedad que se valora acaba de ser construida o comisionada.
¿Qué datos se necesitan para el cálculo?
Para el cálculo por el método de descontar los flujos de efectivo y llevarlos al momento actual, se requieren los siguientes datos:
- Rentabilidad (los propios flujos de efectivo).
- Condiciones de liquidación.
- Tasa de descuento.
Acciones de algoritmo
Considere el algoritmo para calcular el valor del método de descuento de flujos de efectivo.
La base para los cálculos es la rentabilidad. Este es el flujo de efectivo real de la propiedad valorada con el enfoque de ingresos. El método de descuento de flujo de efectivo tiene en cuenta el flujo libre neto, es decir, aquellas finanzas que quedan a disposición del propietario después de deducir todos los costos, incluidas las inversiones.
La determinación del período de facturación depende de la cantidad de datos inmobiliarios. Si son suficientes y necesarios para hacer pronósticos a largo plazo, puede elegir un período de tiempo más largo o aumentar la precisión del pronóstico.
En Rusia, el período de pronóstico promedio es de treinta y cinco años.
Este indicador proporciona el valor de los ingresos a la fecha en relación con el valor. Para hacer esto, los flujos financieros deben multiplicarse por la tasa de descuento, que es la tasa de ingresos establecida que puede esperar el inversor que ha invertido en el valor de la empresa.
Método de descuento del flujo de caja y factores de influencia
Al calcular la tasa, se tienen en cuenta los siguientes factores de influencia:
- tasa de inflación;
- rentabilidad en objetos;
- beneficio teniendo en cuenta todos los riesgos;
- Tasa del Banco Central;
- porcentaje de bancos comerciales para préstamos de fondos;
- costo promedio de capital.
Método Método de aplicación
Para el uso adecuado del método de descuento de flujos de efectivo en la evaluación de un negocio, es necesario actuar de acuerdo con el siguiente algoritmo:
- La selección del período a evaluar. En Rusia, no puede exceder los treinta y cinco años. El mundo usa períodos más largos de evaluación.
- Determinar el tipo de flujo de efectivo que se está investigando. Por ejemplo, puede describir la magnitud de los flujos financieros decrecientes y crecientes (ingresos y pérdidas) describiendo los estados financieros (años actuales y anteriores) y la situación actual en el mercado moderno, teniendo en cuenta los errores. Se tienen en cuenta varios tipos de ingresos: ingresos totales (netos de impuestos inmobiliarios y gastos comerciales); ingreso total proyectado; ingreso operativo neto (neto de inversiones en activos fijos y pagos de préstamos y préstamos); flujos financieros antes y después de pagar tarifas fiscales.
- Cálculo de la inversión o valor residual del objeto evaluado después de que el ingreso dejó de fluir. La reversión puede determinarse aproximadamente estudiando el costo de dichos objetos en el mercado ruso o pronosticando la situación del mercado. Es posible calcular la tasa de capitalización o el ingreso anual después del final del período de tiempo previsto.
- Cálculo de la tasa de descuento. Un momento difícil en este cálculo es el pronóstico correcto de la tasa de ingresos futuros. Hay más de diez formas de hacer esto en el método de descuento de flujo de efectivo. Ejemplos de métodos de cálculo económico: método acumulativo o adición de riesgo, métodos de comparación de inversiones, método de asignación (cálculo del porcentaje de transacciones en relación con objetos similares), monitoreo basado en el monitoreo del mercado para el análisis de inversiones inmobiliarias, en el que la tasa se obtiene mediante la comparación de indicadores de resumen.
- Aplicación del método de descuento de flujos de efectivo de acuerdo con los indicadores iniciales calculados. Para el cálculo, se utiliza la siguiente fórmula: DDP = ∑Nt = 1DP / (1+ Sd)tdonde DDP - flujos de efectivo descontados; DP - flujo de caja en el período de tiempo seleccionado (t); SD - la tasa de ingresos futuros; t es el período de pronóstico del tiempo; N es el número de períodos de pronóstico para flujos de efectivo futuros.
Métodos de tasa de descuento
En realidad, los especialistas utilizan los siguientes métodos para calcular la tasa de ingresos:
- construcción acumulativa;
- comparación de inversiones alternativas;
- asignación de intereses;
- seguimiento del mercado.
La forma más popular en Rusia
El método de construcción acumulativa se basa en el hecho de que la tasa de descuento es una función arriesgada. Se toma como una combinación de todos los riesgos que son posibles para cada propiedad por separado. La tasa es igual a la suma de la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo. El último componente se calcula sumando los valores de los factores disponibles para la propiedad analizada.
Los especialistas en Rusia generalmente calculan la tasa de descuento por construcción acumulativa. Esto se debe a la simplicidad de calcular la tasa de rendimiento de este método en las condiciones actuales del mercado inmobiliario nacional.
Compara y concluye
El método de diversas inversiones, o más bien su comparación, se utiliza, como regla, en el cálculo del valor futuro de los bienes inmuebles. O bien, la tasa de rendimiento declarada por el inversor puede tomarse como la tasa de rendimiento, luego la tasa la establece el patrocinador o la tasa de rendimiento esperada de otros proyectos o herramientas similares que entienden las personas que invierten dinero.
Destacar el principal
El método de asignación se utiliza cuando la tasa de rendimiento se calcula como una tasa de interés. Se considera basado en información sobre transacciones similares con objetos en el mercado inmobiliario. Este método lleva mucho tiempo y es complicado. El mecanismo de cálculo es:
- en la construcción de hipótesis sobre el valor de los ingresos futuros;
- Comparación de flujos financieros futuros con inversiones iniciales (costo de adquisición).
En este caso, la fórmula se calculará en función de la cantidad de información inicial y el tamaño de los derechos declarados del comprador. La tasa de rendimiento, a diferencia del índice de inversiones iniciales, no puede asignarse directamente de los datos de la venta. No hay forma de calcularlo sin resaltar y analizar los supuestos del comprador con respecto a futuras oportunidades financieras.
La opción más conveniente para calcular la tasa de descuento por el método de asignación, siempre que haya una encuesta del inversor (patrocinador) y una aclaración:
- qué porcentaje se usó para determinar el valor de venta inicial;
- cómo se predijeron las finanzas futuras.
Si el tasador ha obtenido todos los datos que necesita, puede calcular la tasa interna de retorno de un objeto similar. Se basará en la cifra obtenida para determinar la tasa de rendimiento de otras transacciones. Vale la pena recordar que cada objeto es único, inimitable y tiene sus propias características financieras. Aunque, con ciertas desviaciones (inexactitudes), es posible obtener el valor de la tasa de descuento por el método de asignación, que corresponderá al desarrollo general esperado en el futuro. Sin embargo, debe saber que, como tales transacciones, deben seleccionarse aquellas para la venta de objetos similares al original, cuyo uso existente es el más efectivo.
El progreso del cálculo de acuerdo con el método de asignación en pasos:
- modelar para un objeto similar durante un período de tiempo dado de acuerdo con el escenario del uso más eficiente de todos los flujos financieros disponibles;
- cálculo de la tasa de rendimiento de las inversiones para el objeto de cálculo;
- análisis de los resultados por cualquier método estadístico o experto para llevar las características existentes del análisis a la propiedad estimada.
Califica el mercado
El método de monitoreo se basa en los siguientes datos:
- análisis constante de la situación del mercado;
- seguimiento de indicadores de transacciones de inversiones en bienes inmuebles.
La información analizada debe generalizarse a diversos sectores del mercado y cubrirse regularmente. Los datos proporcionan orientación para los evaluadores. Le permiten realizar un análisis comparativo de los indicadores calculados con los existentes, para verificar la veracidad de varias desviaciones de corrección. Si necesita tener en cuenta el efecto del riesgo en la tasa de descuento, se deben realizar modificaciones instantáneas en la tasa de rendimiento al evaluar los objetos inmuebles. Si el ingreso consta de dos o más fuentes, una de las cuales puede considerarse garantizada y confiable, entonces se le aplica una tasa de ingreso y otras fuentes se descuentan a una tasa más alta. Por ejemplo, el tamaño de las primas en forma de porcentajes se establece en el volumen de negocios del inquilino y es una variable que varía con el tiempo, dependiendo de los factores estacionales. Esta técnica ayuda a tener en cuenta el grado de riesgo al obtener ganancias de una propiedad en una sola forma. Por analogía, es posible tener en cuenta los diferentes grados de riesgo de generar ingresos de la propiedad durante períodos de tiempo.