Todos quieren obtener su propia vivienda, pero hoy su costo es bastante alto, por lo que no todos pueden pagar tal compra. Una forma de salir de esta situación es la construcción compartida. Le permite invertir dinero en la construcción de cualquier propiedad y al finalizar el trabajo para obtener espacio habitable. Pero aquí es importante entender que la construcción compartida tiene muchos matices que deben tenerse en cuenta, ya que este método de adquisición de bienes raíces es uno de los más riesgosos.
Qué es un titular de intereses. Definición
Entonces, la conversación sobre la construcción compartida y sus características debe comenzar con la definición de quiénes son los tenedores de acciones. Este término se refiere a una persona que participa en la construcción compartida de cualquier propiedad residencial y recibe el derecho de comprar un apartamento en una casa futura a un precio reducido.
La formación de una parte de los accionistas comienza en la etapa de construcción de la base para la estructura futura. En algunos casos, puede unirse a la construcción en una etapa posterior, pero en este caso, el descuento en la compra de vivienda será menor.
Beneficios de la construcción compartida.
Los comentarios de los accionistas sobre este tipo de construcción son bastante contradictorios, pero sus ventajas son bastante obvias:
- un descuento significativo en la compra de viviendas después de la finalización de la construcción;
- una buena forma de invertir dinero en bienes raíces, teniendo en sus manos una cantidad relativamente pequeña de capital;
- La posibilidad de comprar un apartamento a plazos, en el que los pagos se realizan durante el proceso de construcción.
Por lo tanto, si no tiene dinero para comprar su propia vivienda, entonces la participación en la construcción compartida será una buena solución.
Quién es parte del contrato: derechos y obligaciones
Al participar en la construcción compartida, necesariamente se concluye un acuerdo entre los propietarios de la unidad y la empresa constructora. Según este acuerdo, los tenedores de acciones están obligados a realizar los pagos a tiempo si el espacio vital se adquiere a plazos, así como cumplir con otras obligaciones prescritas en el documento. El desarrollador, a su vez, está obligado a completar la construcción de la instalación y ponerla en funcionamiento en la fecha acordada.
La relación entre los accionistas y los desarrolladores está regulada por ley a nivel federal. En 2004, se hicieron varias enmiendas y mejoras, gracias a las cuales la participación en la construcción compartida se hizo más segura. La razón de esto fue una serie de escándalos de alto perfil, cuando se violaron los derechos de los accionistas.
¿Qué es DDU?
Entonces, ya hemos decidido quiénes son los tenedores de intereses, así que ahora es el momento de entender un poco sobre la terminología de la construcción compartida. El término más común encontrado por los accionistas es DDU. Este es un acuerdo de construcción compartida (participación), que se concluye entre el desarrollador y los accionistas. Proporciona una garantía de que los derechos de ambas partes no serán violados. El incumplimiento de cualquier condición puede ser motivo de litigio. Como muestra la práctica, en la gran mayoría de las disputas entre accionistas y desarrolladores, se resuelven a favor de las primeras, pero la resolución de problemas en un proceso judicial puede llevar varios años.
La esencia de la construcción compartida.
Se puede obtener información completa sobre este tipo de construcción en la ley "Sobre construcción compartida", sobre la base de la cual debe celebrarse un acuerdo entre los accionistas y los desarrolladores, que requiere que el primero realice los pagos a tiempo, y el segundo para completar la construcción de la instalación residencial a tiempo.
Cuando la casa está terminada, cada accionista obtiene un apartamento en su propiedad. Los parámetros de la vivienda también se prescriben en el contrato, por lo que el propietario de la parte compartida de la construcción recibirá el departamento que originalmente quería.
Derechos de los participantes en la construcción compartida.
Ya sabemos quiénes son los tenedores de acciones, por lo que ahora necesitamos hablar sobre los derechos legales que tienen. Los derechos y obligaciones de ambas partes involucradas en la construcción compartida se especifican en el DDU. Cualquier incumplimiento de un contrato por parte de una de las partes da otra razón para acudir a los tribunales.
Como muestra la práctica, las causas de la mayoría de las situaciones de conflicto son las siguientes:
- si el accionista tiene documentos en sus manos que le otorgan el derecho de propiedad de los bienes inmuebles, el hecho de la entrega del objeto no se registra en ninguna parte;
- si el desarrollador no tiene tiempo para entregar el objeto a tiempo;
- la calidad de la vivienda no coincide con la información especificada en el contrato;
- rescisión del contrato por culpa de cualquiera de las partes.
En el caso de una situación de conflicto con la construcción compartida, los accionistas pueden solicitar protección al consumidor, donde se les proporcionará información detallada sobre la situación actual, así como sugerir la mejor manera de proceder.
Acuerdo de compromiso: qué es y por qué es necesario
Si compra una vivienda a plazos, además del DDU, deberá celebrar un acuerdo de compromiso. Este es un requisito de la legislación actual y le permite proteger los derechos de los accionistas y desarrolladores. El documento se prepara en forma electrónica, firmado por ambas partes y luego enviado al registro estatal. Para esto, el documento debe ser redactado en el sitio de construcción y notariado.
Al enviar el contrato para el registro estatal, se adjunta un paquete de los siguientes documentos:
- Una copia notariada del DDU, su número y fecha de registro.
- Documentación de diseño para un proyecto de construcción con una indicación de su ubicación.
- El original y una copia certificada del recibo de pago del impuesto estatal.
- Copias de todos los documentos indicados en el acuerdo de seguridad.
Cualquiera de las partes involucradas en la firma del contrato puede presentar documentos para el registro.
Cómo participar en la construcción compartida
Los titulares de intereses de una casa o cualquier otra propiedad residencial para participar en la construcción compartida deben realizar las siguientes acciones:
- la empresa constructora determina la ubicación del futuro edificio y adquiere terrenos para la construcción;
- los tenedores de acciones buscan proyectos para los cuales los accionistas estén involucrados, y concluyen un acuerdo con el desarrollador para la participación de acciones;
- si la vivienda se compra a plazos, se establece un cronograma de pagos, se determina el monto del pago y la naturaleza de los pagos;
- una empresa constructora construye una casa y la transfiere a la propiedad de los accionistas.
Este es un procedimiento estándar que un accionista de apartamentos debe realizar para adquirir su propia vivienda con construcción compartida.
Monitoreo y supervisión de la transparencia de las transacciones.
Hoy, la protección de los titulares de intereses, es decir, sus derechos, está en un nivel muy alto. Si hace solo unos años la construcción compartida era un negocio bastante arriesgado, hoy puede invertir en ella sin temor a perder sus recursos financieros.
Las instalaciones de construcción compartidas están bajo la supervisión de representaciones regionales y municipales, por lo que se respetará la legitimidad de cualquier transacción.
Qué hacer con los titulares engañados de capital
A pesar de la dura regulación de la construcción compartida por parte del estado, los titulares de capital engañados están lejos de ser raros. Esto se debe al hecho de que los desarrolladores sin escrúpulos pueden congelar la construcción del objeto o no iniciarlo en absoluto, mientras toman el dinero de los tenedores de intereses por metro cuadrado.
Señales de violación de los titulares de intereses
Existe un registro separado de tenedores de acciones defraudados, en el que se registran todas las quejas relacionadas con violaciones de los derechos de los accionistas.
Puede haber muchas razones para situaciones de conflicto, sin embargo, las más comunes son:
- pérdida por parte de la empresa constructora del derecho a poseer el terreno en el que se está construyendo la casa;
- liquidación o quiebra de una empresa constructora;
- un retraso en la transferencia del espacio habitable a su legítimo propietario por más de 9 meses;
- el desarrollador no se pone en contacto, evita reunirse de todas las formas posibles o no permite que el accionista vaya al sitio de construcción.
Es importante comprender que, al concluir un contrato con el desarrollador para participar en la construcción compartida, el accionista tiene todo el derecho de controlar el progreso del trabajo en la construcción de una casa en todas las etapas. Si por alguna razón se le niega esto, entonces esta es una violación grave de sus derechos legales.
Si el accionista tiene la más mínima sospecha de que la empresa constructora no está cumpliendo con sus obligaciones, entonces debe intentar aclarar la situación lo antes posible.
Procedimiento de resolución de conflictos
Si hay un conflicto entre los tenedores de intereses (San Petersburgo u otra ciudad) y el desarrollador, entonces para resolverlo debe tomar las siguientes medidas:
- Póngase en contacto con una empresa constructora. Para esto, se elabora un reclamo por escrito y se envía a la dirección en la que está registrada la empresa. Según la ley, el desarrollador está obligado a dar una respuesta por escrito indicando el motivo de la interrupción o congelación de la construcción.
- Si no hay respuesta o si sospecha que la empresa es un estafador, debe comunicarse con las autoridades pertinentes que supervisan la construcción compartida y el tribunal.
Si el desarrollador se declaró en bancarrota, entonces necesita encontrar información oficial que lo confirme. La fuente verificada es el periódico Kommersant y el registro estatal unificado. Si no se encuentran los datos oficiales de bancarrota, entonces debe ir a la corte.
Para llevar el caso a juicio, deberá preparar un paquete de los siguientes documentos:
- Una copia certificada u original del DDU.
- Pasaporte de un ciudadano de la Federación Rusa.
- Un documento sobre la transferencia de dinero al desarrollador.
Si el tribunal absuelve al desarrollador, puede resolver el problema con la ayuda del tribunal de arbitraje. Para esto, se debe adjuntar una decisión judicial a los documentos enumerados anteriormente.
La consideración de las solicitudes de los accionistas sobre el incumplimiento del desarrollador de sus obligaciones lleva 20 días, después de lo cual la queja se registra en un único registro. Hay momentos en que se niega a los tenedores de capital el registro de quejas. En este caso, debe buscar el asesoramiento de un abogado especializado en este asunto.
Como muestra la práctica, la construcción compartida es una excelente opción para las personas que no tienen inmediatamente el monto total para comprar una vivienda. Pero sea como fuere, antes de firmar el contrato, debe familiarizarse completamente con él y descubrir quiénes son los tenedores de intereses para no entrar en una situación desagradable en el futuro.