El mercado de nuevos edificios ofrece una amplia gama de objetos inmobiliarios, entre los cuales el comprador puede elegir la opción que más le convenga, centrándose en las oportunidades financieras y otras características de construcción. Una nueva tendencia es el desarrollo integrado del territorio. Este modelo de desarrollo se considera el más eficiente, rentable y justificado ante la escasez de tierra y la congestión en las redes de servicios públicos de las megaciudades. Dado que este término es relativamente nuevo, causa un gran interés por parte de los compradores potenciales de viviendas. Hoy hablaremos sobre el desarrollo integrado y el desarrollo de territorios, así como también discutiremos las perspectivas para esta categoría de construcción de viviendas.
Descifrar la abreviatura KOT
Vale la pena tener en cuenta cuando hablamos del desarrollo integrado de un territorio: esta es la definición que se incluye en una serie de conceptos que forman parte del sistema de desarrollo de los territorios. Solo tocaremos un poco este tema en este artículo, porque sobre todo todavía estamos interesados en la abreviatura KOT.
Por lo tanto, el desarrollo integrado de territorios son proyectos de desarrollo de tierras, lo que implica la construcción a gran escala de complejos residenciales con un área total de al menos cien mil cuadrados. Típicamente, dicho complejo incluye varios edificios de apartamentos, unidos por un solo plan arquitectónico y diseño. También están en una categoría de precio similar. Los expertos dicen que, con mayor frecuencia, el desarrollo integrado de territorios es una vivienda económica y de confort, diseñada para el comprador masivo con un nivel promedio de ingresos.
Vale la pena señalar que este modelo de desarrollo incluye toda la infraestructura asociada, que está siendo construida por la organización de construcción. En la mayoría de los casos, el resultado son grandes microdistritos ubicados en las afueras de ciudades densamente pobladas e incluso con sus propias redes comunales.
Un poco de historia
Por primera vez, comenzaron a hablar de CAT hace unos diez años. Luego, el gobierno de la Federación de Rusia emitió un documento que establece algunos de los requisitos para los proyectos de desarrollo integrado. En primer lugar, se indicó la obligación del desarrollador de encargar las instalaciones de infraestructura, incluidas las instalaciones sociales y las redes de ingeniería. CAT también implica la construcción de intercambios de carreteras, y los fondos presupuestarios no deben usarse en tales actividades. Todos los costos recaen sobre los hombros del desarrollador y los inversores, a quienes puede atraer al proyecto.
Es interesante que hoy no más de diez proyectos hayan podido caer en la categoría de desarrollo integrado de territorios con fines de vivienda. Muchos de los solicitantes no lograron cumplir con todas las condiciones presentadas, y hoy solo planean comenzar el trabajo en CT.
Vale la pena señalar que en la época soviética, el principio del desarrollo integrado se utilizó de manera muy activa. Esto fue especialmente cierto en los años treinta del siglo pasado. Luego se construyeron tierras baldías enteras, y a veces ciudades, en tierras baldías. Sin embargo, los objetivos perseguidos entonces y ahora varían significativamente. En la Unión Soviética, la tarea principal era la construcción de más metros cuadrados. Por lo tanto, microdistritos enteros resultaron ser de una sola cara y grises. El enfoque moderno se basa precisamente en el desarrollo cualitativo del espacio. Muchos desarrolladores afirman que venden no tanto apartamentos como cierto estilo de vida. Y para esto, el comprador está listo para pagar casi cualquier dinero.
Razones para la popularidad de la construcción integrada.
La tierra para el desarrollo integrado de territorios ahora tiene una gran demanda, y esto no es de extrañar. De hecho, cada año en las ciudades hay cada vez menos tierras libres que podrían usarse como lugar para nuevos edificios. Si antes en las megalópolis era posible construir varias casas casi en el centro y conectarlas a las comunicaciones existentes de la ciudad, ahora ya es imposible hacerlo. Por lo tanto, los desarrolladores tienen que considerar el territorio en las afueras y desarrollar conceptos interesantes para sus nuevos edificios. Como resultado, el comprador recibe un proyecto inusual con una infraestructura desarrollada y muchas ventajas.
No pierda de vista el costo de la construcción. Como regla general, cuanto más grande es el proyecto que implementa el desarrollador, más barato le cuesta. Por lo tanto, incluso teniendo en cuenta la necesidad de equipar todos los territorios adyacentes a los nuevos edificios, recibe una ganancia sustancial. Además, tiene la oportunidad de interesar al comprador en todo tipo de descuentos, promociones, reduciendo el costo originalmente declarado de la vivienda en un diez a treinta por ciento. Tal enfoque no puede dejar de sobornar a los futuros propietarios de apartamentos.
La mayoría de los compradores que tienen la suerte de convertirse en propietarios de viviendas en tales proyectos, con gran entusiasmo les cuentan a sus amigos y conocidos acerca de ellos, lo que alimenta el interés en CAT. En primer lugar, son sobornados por los modernos equipos de complejos de viviendas. Por lo general, incluyen videovigilancia, deportes y parques infantiles, áreas de parques cuidadosamente pensadas y cruces a través de la carretera. Los edificios en sí también se ven elegantes y modernos. A veces, un distrito que era parte del desarrollo de tierras integrado se asemeja a un pequeño pedazo de Europa con su belleza y diseño inusual.
Los beneficios de CAT para ciudades y municipios
Aquí, los beneficios para las autoridades locales también son obvios. No son inversores cuando se trata de servicios públicos o infraestructura. Dichos momentos siempre se estipulan en el acuerdo sobre el desarrollo integrado del territorio, por lo que la ciudad solo necesita monitorear el progreso de la construcción y luego llevar los objetos terminados a un equilibrio.
Ahora, más de una vez se ha hablado del desarrollo colectivo de territorios por parte de varios desarrolladores. En este caso, pueden ser en el futuro la compañía administradora que administra las salas de calderas, las redes eléctricas y otras instalaciones de ingeniería construidas y puestas en funcionamiento por ellos. Sin embargo, hasta la fecha, el marco legislativo para tal proyecto no existe. Sin embargo, esto no significa que no sea necesario o que no aparecerá pronto.
Contras de CAT
A pesar de que ya hemos enumerado muchas ventajas obvias de la construcción integrada, también tiene desventajas, que los propios compradores a menudo olvidan. En primer lugar, esta es la duración del proyecto. Como el desarrollador no puede construir todo el microdistrito al mismo tiempo, pone las casas en funcionamiento en varias etapas. Cuando se trata de proyectos a gran escala, pueden ser edificios no solo de la segunda, sino también de la tercera y hasta la cuarta etapa. Este matiz debe tenerse en cuenta al comprar un apartamento en un complejo similar.
Además, algunos expertos atribuyen la construcción de instalaciones de infraestructura sobre el principio residual a las desventajas de CAT. Por lo general, los compradores obtienen todo lo que necesitan para una estadía cómoda solo después de que se comisiona la última casa. Y pueden pasar cinco años después de que los primeros residentes se hayan asentado. Por lo tanto, hoy se está elaborando una ley que obligará a los desarrolladores a erigir la infraestructura del distrito en paralelo con las casas.
Actividades integradas de desarrollo de tierras: descripción general
Ya mencionamos en las secciones anteriores del artículo que el desarrollo integrado y sostenible de los territorios tiene cuatro formas, y la CT es una de ellas. Si no entra en detalles, se pueden representar de la siguiente forma:
- desarrollo de territorios ya construidos;
- CAT
- proyectos integrados de desarrollo de tierras iniciados por propietarios de tierras;
- proyectos integrados de desarrollo de tierras iniciados por el municipio.
Debe tenerse en cuenta que cada una de estas formas implica un trabajo minucioso en el desarrollo de documentación, diseño de instalaciones futuras y en el futuro asegurando sus funciones vitales.
Terreno para desarrollo complejo: algunas características
En los últimos años, se ha desarrollado un mecanismo para proporcionar sitios para CAT. Por lo general, los territorios se ponen en subasta general, pero antes de eso, los documentos para ellos se revisan cuidadosamente, porque los derechos de terceros no deben extenderse al sitio. Cualquier entidad legal puede participar en licitaciones, sin embargo, después de la victoria está exenta de la necesidad de audiencias públicas sobre agrimensura o la presentación de la documentación del proyecto. Los propios desarrolladores consideran esta opción bastante conveniente y rentable.
Vale la pena considerar que anteriormente las empresas de construcción simplemente podían alquilar terrenos y retenerlos durante un tiempo determinado. A veces celebraron subcontratos, y el terreno adquirido para la construcción de un estacionamiento, por ejemplo, podría destinarse a desarrollo residencial. Sin embargo, hoy la situación ha cambiado fundamentalmente, y el desarrollo integrado de territorios en regiones y regiones es una actividad estrechamente enfocada. La parcela asignada para dicho desarrollo ya no podrá utilizarse de ninguna otra manera.
Arrendamiento de terrenos bajo CAT
Si el desarrollador planea implementar KOT, en cualquier caso necesita ganar la subasta. Sin esto, no tendrá derecho a concluir un contrato de arrendamiento para el desarrollo integrado de los territorios. Esta regla está consagrada en la ley.
Sin embargo, muchos desarrolladores están interesados en otro punto. Quieren saber si los derechos de arrendamiento pueden asignarse a organizaciones externas. Bajo esta redacción, muchos entienden la posibilidad de vender sus derechos. No puede haber consenso. De hecho, la ley no prohíbe esto, pero está formulada de tal manera que es prácticamente imposible realizar dicho procedimiento.
Después de todo, es posible concluir un acuerdo sobre los CTO solo ganando la subasta, lo que significa que la organización debe cumplir plenamente con sus obligaciones indicadas en los documentos. En la práctica, los desarrolladores ya se enfrentan a una gran cantidad de situaciones diferentes, que son bastante difíciles de resolver con el marco legal existente. Por lo tanto, muchos están a favor de adoptar nuevas leyes, teniendo en cuenta todas las situaciones posibles para el arrendamiento de tierras en virtud del CT.
Acuerdo de desarrollo integrado del territorio
Este documento se considera crucial cuando hablamos de tales proyectos. Para su firma, incluso se desarrolló un marco legislativo especial, que tiene en cuenta todos sus matices.
Solo daremos algunos de los puntos reflejados en él:
- el desarrollador está obligado a preparar toda la documentación de diseño para el sitio de construcción, que no solo incluye el diseño del sitio, sino que también se marcan todas las futuras instalaciones de infraestructura;
- el derecho a firmar el contrato existe solo con el representante de las estructuras estatales y la entidad legal que ganó la licitación;
- más a menudo, el acuerdo refleja la necesidad de transferir todas las redes de ingeniería al saldo de la ciudad dentro de los límites de tiempo establecidos por el acuerdo;
- El período de validez del documento y similares.
En general, podemos decir que entre todos los matices asociados con el CTO, los problemas de la celebración de contratos se han resuelto de la mejor manera.
Problemas del desarrollo integrado de la tierra.
Me gustaría decir que, a pesar del gran interés en tales desarrollos, los expertos señalan una serie de problemas de estos proyectos que impiden su implementación.
En primer lugar, esta es la falta de un marco legislativo. Ya hemos mencionado esto más de una vez.
También es necesario reflexionar y ayudar a nivel estatal, lo que debe expresarse al atraer inversores a tales proyectos. Después de todo, si tenemos en cuenta que a menudo la construcción también incluye la construcción de carreteras, entonces es fácil imaginar lo caro que le cuesta al desarrollador. Algunos simplemente no pueden llevar a cabo proyectos a gran escala, aunque el interés en ellos es bastante alto.
A menudo, el problema de CAT es la incapacidad de varios desarrolladores para ponerse de acuerdo entre sí. Al crear una consolidación, no solo recibirían una combinación de sus esfuerzos, sino que también podrían realizar un mejor proyecto creado en un solo estilo.
Unas pocas palabras en lugar de una conclusión
Por supuesto, el sistema de desarrollo integrado de los territorios aún no se ha desarrollado y se mejorará durante varias décadas. Sin embargo, el futuro de la construcción todavía está detrás de estos proyectos a gran escala y prometedores.