Comprar un departamento es un negocio responsable y bastante complicado. Para los bienes inmuebles, debe establecer cantidades considerables y, por lo tanto, vale la pena abordar el problema a fondo. Comprar bienes inmuebles está plagado de riesgos considerables, especialmente cuando se trata del mercado secundario. ¿Qué preguntas hacer al comprar un departamento para protegerse?
Algoritmo para comprar un apartamento en el mercado secundario.
Antes de decidir qué preguntas hacer al comprar un apartamento secundario, debe estudiar el algoritmo de transacción. Así es como va:
- buscar un objeto adecuado;
- inspección del departamento;
- conclusión de una transacción preliminar (acuerdo de depósito) y pago anticipado; preparación de un paquete de documentos;
- conclusión de un contrato de venta y notarización;
- registro estatal en la UFRS.
Lista de documentos
Para completar la compra y venta de un apartamento en el mercado secundario, necesitará un cierto conjunto de documentos. A saber:
- documentos de título que confirman la propiedad del vendedor del departamento;
- pasaportes de participantes en la transacción;
- Hoja de datos BTI con explicación;
- extracto de las cuentas de HOA y empresas de vivienda;
- el consentimiento de otros usuarios del apartamento o partes interesadas para su venta;
- poder notarial notarial (si la transacción es realizada por un tercero).
¿Quién es el dueño del departamento?
¿Qué preguntas hacer al comprar un apartamento? Lo primero que debe preguntar es quién es el propietario del apartamento de acuerdo con los documentos. Idealmente, debe tratar directamente con los propietarios y no con sus representantes (familiares, amigos, vecinos, etc.). La propiedad debe estar registrada en Rosreestr. Por supuesto, la venta de apartamentos por poder está prevista por ley, pero los estafadores suelen utilizar este esquema, por lo que es mejor no arriesgarse.
Es importante aclarar sobre qué base el propietario posee el apartamento (que debe ser confirmado por los documentos pertinentes). La historia de la aparición de los derechos debe estudiarse para asegurarse de que después de comprar un apartamento no se encuentre con las reclamaciones de otra persona de poseerlo. Las opciones más riesgosas son:
- certificado de herencia;
- acuerdo de intercambio de propiedad;
- contrato dependiente de por vida.
¿Cuánto tiempo ha sido dueño del apartamento?
Entre la lista de qué preguntas hacer al comprar un apartamento, la cuestión de la duración de la propiedad ocupa un lugar importante. Idealmente, el propietario debe ser propietario de la propiedad durante al menos tres años. Cuanto más largo sea este período, menor será el riesgo de que alguien pueda cuestionar la propiedad del apartamento cuando ya lo haya comprado. Incluso si se trata de litigios, la duración de la propiedad del propietario anterior será un argumento a su favor.
Si una persona revende un apartamento, por ejemplo, después de seis meses de propiedad, esto debería alertarlo. Tales esquemas a menudo son utilizados por estafadores. Además, se puede realizar una reventa rápida para ocultar las infracciones cometidas en el curso de la venta. Y también puede ser que una persona ha descubierto un fraude (la vivienda ha sido hipotecada o tiene otros propietarios) y simplemente quiere deshacerse del problema inmobiliario sin pérdidas financieras.
¿Quién está registrado en el apartamento?
Al hacer una lista de qué preguntas hacer al comprar un apartamento, es importante aclarar quién está registrado en el apartamento. Aquí están los puntos esenciales:
- Niños menores.Es importante que no se violen sus derechos durante la transacción.
- Cónyuge del dueño principal. Él (ella) debe aceptar la venta. Es posible que necesite permiso del consejo de administración para vender el apartamento.
- Personas en servicio militar. Sin su consentimiento, es imposible vender un apartamento.
- Personas que cumplen condena en las cárceles. Su permiso para vender el apartamento también es necesario.
¿Hay algún gravamen (restricciones)?
¿Hay alguna carga? Este es otro elemento importante de la categoría de "qué preguntas se deben hacer al comprar un apartamento". Por ejemplo, los bienes inmuebles pueden ser embargados por una orden judicial. En este caso, el vendedor puede ofrecerle que haga un anticipo para que pueda pagar la deuda, debido a la cual la propiedad ha sido incautada. Pero este es un trato muy arriesgado. Y no el hecho de que el vendedor no tratará de ocultarle el arresto.
Otra carga puede ser el hecho de que el apartamento es garantía para préstamos hipotecarios. De hecho, tales transacciones están permitidas. Pero el riesgo de fraude y fraude también es alto. El litigio también puede considerarse un gravamen en relación con esta propiedad.
Otro escollo es la fuente de fondos para la compra de un departamento por parte del dueño anterior. Es decir, si la propiedad fue comprada con capital de maternidad, entonces el derecho de propiedad se aplica a todos los miembros de la familia, incluidos los niños. Al vender bienes inmuebles, este último debe emitirse necesariamente en otro apartamento. Si el vendedor no ha cumplido esta condición, existe el riesgo de que se invalide la transacción de compra y venta.
¿Hubo una reurbanización?
¿Qué preguntas debo hacer al comprar un apartamento? Asegúrese de verificar si hubo una remodelación. Pero no tome una palabra. Pídale al vendedor una hoja de datos y examínela cuidadosamente para ver si cumple con la condición real de la propiedad. Si encuentra inconsistencias, verifique si los cambios en el BTI son consistentes.
Si resulta que la reurbanización no está legalizada, la compra será un gran riesgo para usted. En primer lugar, las autoridades reguladoras pueden imponerle una multa y, en segundo lugar, existe el riesgo de que se le solicite que traiga la propiedad en condiciones adecuadas, que corresponde a la hoja de datos.
¿Cuál es la condición técnica del apartamento?
Además de las cuestiones legales, vale la pena prestar atención a la condición técnica de la vivienda. Aquí hay algunas preguntas que debe hacer al ver y comprar un apartamento para comprender lo cómodo que será para usted:
- ¿De qué material están hechas las paredes y los pisos? Las casas prefabricadas no retienen bien el calor en invierno y son muy calurosas en verano. En este sentido, el ladrillo es más aceptable. También vale la pena prestar atención al aislamiento de la pared interna y externa.
- ¿Qué tan bueno es el aislamiento acústico? En completo silencio, escuche los sonidos provenientes de los apartamentos vecinos (especialmente un punto débil: un baño). También compare el nivel de ruido en el apartamento con ventanas abiertas y cerradas. Averigüe si hay instalaciones industriales, rutas de transporte concurridas o ruidosa vida nocturna cerca.
- ¿Es la calidad del cableado? El cableado de aluminio antiguo es vulnerable a las sobretensiones, que pueden causar daños a los electrodomésticos modernos. Bueno, si el cableado se reemplaza por cobre. También es bueno si una máquina RCD separada está conectada a cada rama. Para verificar la calidad del cableado, solicite al vendedor que encienda varios electrodomésticos al mismo tiempo.
- ¿En qué condiciones está el suministro de agua? Compruebe independientemente qué tan buena es la presión del agua en los grifos, si las aguas residuales están obstruidas. Evaluar visualmente el estado de las tuberías y tuberías. Verifique cuánto tiempo cambiaron las tuberías (no solo en el departamento, sino también en el elevador).
- ¿Se calienta bien el apartamento? La información más confiable se puede obtener si compra un apartamento en la temporada de calefacción. Es bueno si se instala un sistema de calefacción autónomo. Pero es importante que se enmarque en consecuencia.Preste atención al estado de las tuberías y los radiadores, verifique cuándo fueron reemplazados (tanto en el apartamento como en el elevador).
- ¿Hay algún mostrador? Bueno, si todas las comunicaciones se han instalado contadores adecuados. Esto le ahorrará en facturas de servicios públicos.
¿Hay algún defecto oculto?
¿Qué preguntas puedo hacer al comprar un apartamento? Pregúntele al vendedor si la habitación tiene algún defecto. ¿Hay agujeros o grietas en las paredes (lo más probable es que estén ocultos debajo del papel pintado), si el techo tiene goteras, las esquinas se mojan, etc. Por supuesto, el vendedor apenas es reconocido, por lo que debe verificar todo usted mismo. Quizás esta sea la razón del rechazo de la compra. Y si realmente le gusta el apartamento, los defectos identificados pueden ser un argumento para usted durante la subasta.
¿Cuál es el contingente de vecinos?
¿Qué preguntas debe hacer el vendedor al comprar un apartamento? No importa cuán bueno sea el apartamento, la calidad de vida depende en gran medida de sus vecinos. Pregúntele al vendedor si los amantes de la música alta, los escándalos, las personas que abusan del alcohol o las drogas viven cerca. Si no puede tolerar el humo del tabaco, pregunte si los grandes fumadores viven en el vecindario, etc.
Se debe prestar especial atención a la identidad de los vecinos que viven directamente a través del muro, arriba y abajo. ¿Hay algún fanático entre ellos que golpee las baterías, inundarán su nueva reparación, y así sucesivamente?
Anticipo o depósito?
¿Y qué preguntas debe hacer al comprar un apartamento? Por supuesto, financiero. Como regla general, si al comprador le gusta el apartamento, realiza un depósito o un anticipo por el monto del 5-10% del costo total para que el vendedor lo retire de la venta. Esto es un poco de prepago. Si la transacción se rompe (independientemente de los motivos), el pago anticipado se devuelve al comprador en su totalidad.
La situación es diferente con el depósito. Si la transacción de compra y venta se rompe por culpa del comprador, pierde el monto pagado. Si la transacción fue por culpa del vendedor, él devuelve el depósito al comprador y la misma cantidad. Por lo tanto, los trámites son muy importantes. Deben discutirse con anticipación y establecerse claramente en el contrato.
Momentos organizacionales
Si le gustó el apartamento y tiene la intención de comprarlo, vale la pena aclarar una serie de problemas de organización. Aquí hay algunas preguntas que debe hacer al comprar un apartamento para un agente inmobiliario o propietario:
- ¿Cuánto tiempo se le dará de baja al propietario y a otros usuarios del apartamento?
- ¿Cuánto tiempo pueden los inquilinos poder mudarse físicamente del apartamento?
- ¿Qué cosas (muebles, electrodomésticos, etc.) se transfieren a la propiedad del nuevo propietario?
¿Cómo no caer en los trucos de los estafadores?
Después de averiguar qué preguntas debe hacer al comprar un apartamento, tome algunas recomendaciones más sobre cómo protegerse de los estafadores:
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Evita trabajar con personas que te hagan sospechar. Esto se aplica tanto a los vendedores directos como a los agentes inmobiliarios. Además, no compre un departamento secundario de una entidad legal.
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Verifique los documentos cuidadosamente. En caso de duda, busque la ayuda de un abogado para un examen en profundidad.
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Para elaborar un contrato de venta, contacte a especialistas.
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No te hagas ilusiones por el bajo precio. Por supuesto, existe la posibilidad de que el valor por debajo del mercado sea causado por la necesidad urgente de una venta rápida de un departamento (por ejemplo, por razones familiares). Pero en la mayoría de los casos esto es una señal de fraude.
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Tómese su tiempo con el pago. Hazlo solo cuando la transacción sea reconocida como legal en el Servicio de Reserva Federal. Para hacer esto, puede usar celdas bancarias con la opción de bloqueo.
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Pague en presencia de testigos. Entonces te proteges del fraude.
- Asegúrese de la capacidad legal del comprador. Si compra un departamento a una persona mayor, necesitará un certificado de un dispensario neuropsiquiátrico. Esta es una garantía de que los estafadores no intentan engañarte a ti ni al propietario del apartamento.
Conclusión
Al saber qué preguntas se hacen al comprar un apartamento (reventas en nuestro caso), debe ocuparse de las fuentes de información adicionales. ¿Qué podría ser mejor que hablar con los vecinos? Realmente no tiene sentido que le oculten información sobre la limpieza del vendedor, los propietarios del apartamento, la condición técnica de la casa, la reputación del distrito y otros puntos importantes. Quizás la audiencia más sociable son las abuelas en los bancos. De ellos probablemente recibirá la información más confiable.