Los bienes raíces comerciales pueden ser una fuente de ingresos bajo varios esquemas. No es el último lugar especulativo cuando un objeto se compra y se vende muchas veces. Además, puede obtener una buena ganancia alquilando el área de propiedad.
Bienes inmuebles y negocios
No es ningún secreto que cerca de cinco veces más inquilinos están interesados en bienes raíces residenciales que en locales comerciales. No hay nada de qué sorprenderse, porque la inversión en bienes raíces comerciales en Moscú la realizan empresarios, a menudo grandes y medianos. Hay relativamente pocos en nuestro país.
El mercado inmobiliario utilizado para generar ingresos depende de la situación en el país y en el mundo, en particular, de factores negativos. Tan pronto como se observa una disminución en la actividad comercial, esto se refleja en la demanda de metros cuadrados. Su ascenso lleva a la activación de los inquilinos. Por lo tanto, los picos de precios que caracterizan a este sector. Últimamente, las inversiones en bienes raíces comerciales en Rusia rara vez se caracterizan por ser prometedoras debido a las difíciles condiciones económicas, ya que estas son inversiones más bien enfocadas.
¿Cuánto ganaremos?
Antes de la crisis, las inversiones colectivas en bienes raíces comerciales mostraban tasas de rendimiento muy altas. Liderando las premisas:
- Almacenes
- oficinas.
Se sabe desde hace varios años cuando, en solo 12 meses, el crecimiento de las ganancias se duplicó, es decir, la propiedad de un área pequeña se convirtió en una fuente de ganancias estables y considerables. Pero en los últimos años, las inversiones en bienes raíces comerciales no siempre generan ingresos reales. Mucho depende del objeto seleccionado, lo que obliga a una actitud muy responsable a la toma de decisiones a favor de una u otra opción.
Un empresario puede contar con el éxito si primero desarrolló una estrategia de ganancias que tenga en cuenta las características de la propiedad que le gustaba. En tal situación, los ingresos del espacio comercial pueden exceder la posible ganancia de las operaciones con residencias. Esto se basa en las tarifas de alquiler: en relación con los objetos de residencia permanente, los que están diseñados para empresarios son dos, o incluso dos veces y media más caros. Pero el precio inicial puede coincidir.
Las inversiones en bienes raíces comerciales en San Petersburgo, Moscú y otras ciudades del mundo también tienen una característica positiva tan importante: la duración de la ganancia en el tiempo. Al poseer un determinado objeto, el empresario tiene derecho a tomarlo bajo un contrato a largo plazo. Esto significa que el ingreso pasivo fluirá durante años. Bueno, su tamaño está determinado tanto por la ciudad como por los detalles de un edificio en particular. Pero las viviendas se pueden alquilar de manera costosa solo constantemente, lo que le obliga a buscar constantemente nuevos clientes.
Es importante
Si tiene la intención de invertir en bienes raíces comerciales en San Petersburgo, Moscú y otras ciudades del mundo, primero preste atención al concepto de "índice de capitalización". Este término se aplica a un valor calculado sobre la base del ingreso anual neto. Su valor debe dividirse por la cantidad invertida en la propiedad después de su adquisición.
Indicadores regulatorios:
- para bienes raíces residenciales - 3-7%;
- para locales comerciales - 8-12%.
¿En qué invertir?
Como ya se señaló anteriormente, para los locales comerciales, los beneficios recibidos por sus propietarios son más altos que los indicadores inherentes a los metros cuadrados residenciales. Pero no todos los objetos serán tan rentables como otros ofrecidos en el mercado.Para no cometer un error y no invertir dinero en un proyecto fallido, debe conocer los signos que distinguen las opciones exitosas y prometedoras de las asociadas con riesgos injustificados.
Categorías más populares:
- Almacenes
- Oficinas
- pisos comerciales;
- Hoteles
Criterios a analizar:
- demanda, detalles del mercado y ofertas;
- rentabilidad, período de recuperación aproximado en el contexto de varias opciones de inversión;
- El resultado total, que permite determinar cuál de los posibles generará el mayor beneficio.
Si está interesado en oficinas y sitios para tiendas, entonces para ellos la relación de recuperación es de cinco años a una década. Para hoteles y almacenes, este período rara vez es inferior a 7 años, a menudo se extiende a 11-12.
A que temer
Si planea invertir en bienes raíces comerciales, el ciclo de vida del objeto es lo primero. Los estándares indicativos para la recuperación de la inversión de varios tipos de negocios ya están indicados anteriormente. Al analizar una opción atractiva, tenga en cuenta que estos términos deben combinarse entre sí. ¿No desea que su hotel sea entregado para una revisión o incluso demolido antes de que valga la pena?
Sin embargo, el riesgo más importante es la inversión en la construcción de bienes raíces comerciales. No importa cuán exitosa sea la construcción en el momento en que transfiera dinero por metros cuadrados, no hay garantías de que no se congele en unos años. Siempre existe la posibilidad de que el objeto deje de completarse. Es muy difícil predecir esto, pero la práctica muestra: durante y después de la crisis, el riesgo de tal situación es mayor que en tiempos de calma. Y ahora, como saben, el mercado inmobiliario todavía está en estado de shock después de las crisis de 2008-2009 y 2014.
Sin embargo, la "vivienda secundaria" también tiene ciertos aspectos complejos que hacen inversiones arriesgadas en bienes raíces comerciales. Los criterios a tener en cuenta se indican arriba. Si un objeto se muestra prometedor en todos los aspectos, entonces tiene sentido arriesgarse e invertir dinero en él.
Tendencias del mercado
Los expertos informan que en los últimos años, la inversión en bienes raíces comerciales ha crecido un 71% en comparación con el período de crisis de 2009. Al mismo tiempo, la actividad del mercado todavía se evalúa como insuficiente. Se produjeron cambios tangibles en el período 2014-2017. Para este período, por razones obvias, las inversiones en bienes raíces comerciales desde el extranjero han disminuido. La economía rusa está aumentando lentamente su ritmo, lo que ahuyenta a quienes no temen la inestabilidad de la situación política. Sin embargo, el último se ha enderezado durante dos años, lo que se refleja en el aumento en el número de personas interesadas en metros cuadrados.
Las áreas más populares son aquellas que pueden usarse para hacer negocios en edificios construidos en grandes ciudades. Tradicionalmente líder:
- Moscú
- San petersburgo
Debo decir que incluso en el período de crisis, la demanda de espacio aquí prácticamente no cayó, y ahora el mercado muestra regularmente un gran crecimiento. Los principales sectores son hoteles, oficinas.
Según los expertos, a fines de 2018, la situación se está estabilizando por completo. Si ahora los propietarios rusos de fondos gratuitos prefieren invertir en bienes raíces comerciales alemanes, los expertos predicen que para entonces la mayoría de ellos estarán interesados en hacer negocios en su país de origen.
Ganar dinero bien
Los locales comerciales tienen una demanda tradicional entre los inversores. Hay tres esquemas:
- compra de un local adjunto incorporado para su posterior transferencia en virtud de un contrato de arrendamiento;
- adquisición de un objeto en un nuevo edificio para revender cuando se complete la construcción;
- compra de un objeto donde en el futuro se abrirá su propio negocio (posiblemente se venda a medida que crezca).
Un individuo tiene derecho a comprar absolutamente cualquier propiedad inmobiliaria: estas son las leyes actuales.En el futuro, el objeto puede transferirse en régimen de alquiler o revenderse, así como presentarse. Pero para convertirse en propietario, debe recordar que los bienes raíces comerciales son algo diferentes de los residenciales.
Preste atención a este aspecto: cuando un individuo transfiere un espacio comercial para alquilar, por lo tanto, realiza actividades que contribuyen a obtener ganancias. De acuerdo con las leyes del país, no es necesario registrarse como empresa en este caso. Al mismo tiempo, si dicha actividad es regular o si fue posible celebrar un acuerdo que dure más de un año, existe la posibilidad de que sea reconocido como un empresario ilegal, por lo cual puede ser castigado. Cómo resultará la situación en un caso particular depende de la corte y las acciones del propietario.
¿Qué es más rentable?
Tradicionalmente, las inversiones más rentables en bienes raíces comerciales se realizan mediante el mecanismo de "venta minorista en la calle". Los expertos del mercado inmobiliario dicen que en los últimos años, aquellos que tienen fondos en el rango de 5-10 millones pueden permitirse tal método para aumentarlos.
Solo hay un inconveniente del sistema: un alto nivel de competencia. Todas aquellas personas que anteriormente invirtieron en vivienda, pero decidieron mudarse a un "pez más serio", cambiaron a este formato, que no podía sino afectar la rentabilidad. Por un lado, el volumen de ofertas está creciendo rápidamente, por otro lado, la demanda no es tan grande en tal medida. Como resultado, los inquilinos pueden elegir entre una gran cantidad de ofertas lo que es más beneficioso para ellos, y cambiar a los arrendadores como guantes. Puede sobrevivir solo bajando regularmente la tasa, pero no todos los propietarios están listos para esto.
Lo mejor puede contar con lo mejor
Según los expertos, la difícil situación del mercado, que condujo al hecho de que esquemas previamente relevantes pierden su efectividad, hace que sea rentable invertir en bienes raíces comerciales en un nuevo formato. El beneficio puede ser obtenido por aquellos que pueden analizar rápidamente lo que los clientes necesitan y tomar una decisión basada en esta información.
Al elegir un objeto para inversión, asegúrese de analizar todos sus parámetros. Piense en qué categoría de inquilinos está contando e intente predecir qué parámetros requerirán del objeto por el que desea pagar bien. En base a esto, elija una opción específica. En particular, existe una gran demanda de aquellos locales que se encuentran en condiciones de alto tráfico. Al mismo tiempo, el alto precio con la capacidad ya grande en todo el país es evidencia de bajos retornos de inversión, así que evite tales instalaciones.
¿Y si en el extranjero?
Las inversiones en bienes raíces comerciales alemanas son tradicionalmente populares, ya que comúnmente se cree que este país es la economía más confiable en pie. Incluso en las condiciones de la crisis mundial, que sacudió a las empresas de varios países, el sector inmobiliario alemán mantuvo su posición de liderazgo y demostró la fiabilidad de invertir en él.
¿Cómo se ve el mercado inmobiliario comercial moderno en Alemania? Hasta el 40% de sus participantes son inversores de otros países. Al mismo tiempo, la rentabilidad anual de la mayoría de los objetos varía entre 3-9%. Los expertos dicen que a finales de 2016, se invirtieron más de 50 mil millones de euros en bienes raíces comerciales alemanes, que superaron la última década. En cuanto a los parámetros promedio, esto casi se ha duplicado.
La mayor demanda de oficinas alemanas es que son compradas por el 47% de los inversores. Rendimiento anual - hasta 6%. Varios espacios comerciales en 2016 atrajeron la atención del 18% de los empresarios con fondos. Para tales instalaciones, el rendimiento anual es del 4-8%. Los hoteles y almacenes se han convertido en el área de actividad de una décima parte de los inversores extranjeros en Alemania. Estas personas pueden esperar una ganancia de hasta 6% por año.Los apartamentos para estudiantes, las instituciones para el cuidado de las personas mayores proporcionan un ingreso anual del 9%, y esto interesa al 15% de los empresarios.
Apariencias y contraseñas
Si observa la experiencia de los inversores en 2016, puede ver que el área más atractiva es la llamada "Big Seven", es decir, las ciudades alemanas más grandes. Si planea aprovechar la experiencia de emprendedores ya exitosos, debe prestar atención precisamente a estos acuerdos:
- la capital del país es Berlín;
- Colonia
- Dusseldorf
- la principal ciudad hanseática de Hamburgo;
- capital mundial de la cerveza Munich;
- Stuttgart
- el más grande en Hesse y el quinto más grande en el estado de Frankfurt.
Según los analistas, en 2016 se recibieron fondos de inversión de más de siete mil millones de euros en Munich. Y esto es relativo a todo el volumen del país, alrededor del 13,5%.
No hay nada sorprendente en el atractivo de Alemania para los inversores, ya que hasta el día de hoy, a pesar de la gran cantidad de objetos, prácticamente no hay oficinas libres. En las grandes ciudades, alrededor del 2% de los locales están vacíos, en las ciudades pequeñas esta cifra aumenta al 5%, pero rara vez la supera. ¿Por qué la situación es tan optimista para los inversores? Esto está siendo monitoreado por el estado. Esto se expresa no solo en la competitividad del mercado, sino también en una tasa de crédito reducida y un clima económico y financiero atractivo. Los intereses sobre préstamos varían en el rango de 1.5-2.8%. ¿Cuánto puedo tomar un préstamo para invertir este dinero en bienes raíces? De acuerdo con las leyes de Alemania, hasta el 70% del costo. De acuerdo, ¿suena tentador?
Hay un punto sutil. Las compañías de crédito alemanas analizan cuidadosamente cada cliente potencial, sus intenciones, y también evalúan cuán grande ha sido la liquidez del objeto que atrajo la atención de un inversionista potencial. Si el activo es arriesgado, entonces la probabilidad de falla es alta. En el caso de que el banco haga un trato, el comprador puede estar cien por ciento seguro de que esta es una inversión excelente y prometedora que se convertirá en un medio de prosperidad para él.
Para resumir
Según los resultados de los estudios realizados por VTsIOM no hace mucho tiempo, más del 50% de la población de Rusia está segura de que comprar bienes inmuebles es el método más efectivo para preservar y aumentar sus reservas de efectivo. Es decir, la pregunta no suena "¿Vale la pena comprar?", Sino "¿Qué comprar?".
Al elegir un objeto en el que se invertirán fondos, intente analizar cuidadosamente todas las características de los bienes inmuebles y no arriesgarse nuevamente. No se olvide de la alta competencia en el mercado, evalúela en diferentes sectores de bienes raíces comerciales y calcule qué ingreso anual puede brindarle la opción que desee. Nunca tome una decisión apresuradamente.