El acuerdo de intercambio de tierras se refiere a la transferencia de tierras a la propiedad de una parte a cambio de otra tierra. Dado que el trueque es una relación legal sobre una base reembolsable, las reglas generales que rigen las transacciones de compra y venta se utilizan con respecto a ella, con los detalles que se deben a la naturaleza misma de este tipo de transacción.
Especificidad de un acuerdo de intercambio
La principal diferencia con el contrato de venta es que para la propiedad transferida, las partes no reciben la cantidad monetaria especificada en el contrato, sino un terreno que tiene características, propiedades y precios similares. Ambas partes actúan al mismo tiempo como vendedores y compradores.
Por lo tanto, las áreas que intercambian deberían ser aproximadamente las mismas. Pero en realidad a menudo sucede que un sitio es inferior a otro en algunas propiedades. En tal caso, las partes tienen derecho a establecer el pago requerido por la diferencia de costo, cuyo monto se prescribe en los términos del acuerdo de intercambio.
El intercambio difiere de un acuerdo de donación en que la naturaleza de la transacción es onerosa y no se lleva a cabo unilateralmente como la transferencia de tierras como regalo. Si se concluye un acuerdo de intercambio de tierras, cada parte recibe una propiedad similar o una compensación parcial si una parcela es inferior a la otra.
Formularios de transacción
En relación con el intercambio de parcelas en la Federación de Rusia, formas de transacción como:
- un formulario escrito simple cuando las partes del contrato solo deben certificarlo con firmas y transferirlo a las autoridades del Servicio de Registro Federal para el registro estatal;
- una forma notarial en la que no se requiere la certificación de este contrato, pero en muchos casos, sin embargo, está prescrita por una ley reguladora.
¿Cuándo se requiere la notarización?
Se requiere notarización en los siguientes casos:
- Para transacciones relacionadas con el sitio que pertenece a un menor o ciudadano que se reconoce que tiene una capacidad legal limitada.
- En el caso de un intercambio, si existe una propiedad común de la parcela (incluidos los casos en que todas las partes disponen de sus acciones en una transacción).
No importa de qué forma se concluya la transacción, el acuerdo de intercambio (se presentará una muestra a continuación) debe ser registrado por las autoridades estatales. Si no se cumple este requisito, el documento se declara inválido.
Reglamento
Al concluir un acuerdo sobre el intercambio de terrenos, ambas partes deben tener en cuenta los estándares regulatorios en términos de ley que distinguen un acuerdo de este tipo de un contrato de venta del mismo terreno. Por ejemplo, si no hay condiciones exactas en el acuerdo sobre el precio de la tierra a intercambiar o los datos sobre la distribución de gastos de ambas partes, debe recordar la suposición subyacente sobre el intercambio de parcelas equivalentes.
Sin embargo, si para ejecutar el acuerdo de intercambio de tierras, se requieren gastos para transferir la tierra a la otra parte u otras acciones destinadas a cumplir el acuerdo, entonces la parte que debe hacerlo debe cumplir con las obligaciones prescritas.
Procedimiento de compensación por un intercambio desigual.
Inicialmente, el acuerdo asume la equivalencia de la tierra.Es por eso que las posibles disputas futuras de los participantes sobre el valor de la propiedad transferida son muy limitadas. Si el objeto del contrato es el intercambio de parcelas desiguales, la parte que transfiere la parcela con un precio más bajo recibe otra obligación de pagar la diferencia en su valor.
Dicho pago debe hacerse antes o inmediatamente después de que la contraparte haya sido transferida al sitio con un costo menor. Al mismo tiempo, se puede establecer un procedimiento diferente para la compensación de la diferencia de precio existente en el acuerdo de intercambio. Por lo tanto, es bastante natural que todos los requisitos necesarios y la forma de compensación pagada se reflejen necesariamente en el texto al concluir el contrato.
Intercambio simultáneo
El intercambio de tierras no tiene que llevarse a cabo simultáneamente. También hay casos en que el acuerdo establece diferentes fechas para la transferencia de parcelas intercambiadas. Primero, una parte del contrato cumple con sus obligaciones, y luego otra. Si, de acuerdo con el acuerdo de intercambio certificado, el momento de la transferencia entre ellos no coincide, entonces es necesario aplicar las reglas establecidas por la ley sobre el cumplimiento recíproco de sus obligaciones, que están consagradas en el artículo 328 del Código Civil.
De su contenido se deduce que si la contraparte no cumple con la obligación contractual, otra contraparte tiene el derecho de suspender de inmediato el cumplimiento de sus propias obligaciones que se especifican en el acuerdo (un acuerdo de intercambio de muestra también se puede ver en este artículo), o, en principio, se niega a cumplirlo. También puede requerir que la otra parte recupere los daños debido a las violaciones que ha cometido.
El momento en que el derecho de propiedad de las parcelas a intercambiar pasa directamente a su participante se determina en el artículo 570 del Código Civil de la Federación de Rusia. Dice que la propiedad de la tierra adquirida a través del intercambio se transfiere simultáneamente a cada una de las partes si todas las obligaciones establecidas por el contrato se cumplieron antes de eso.
Además, es necesario tener en cuenta los detalles del acuerdo de trueque, que se relaciona con la responsabilidad por la incautación de la propiedad, es decir, la tierra recibida en virtud del acuerdo de intercambio. En el caso de la compra y venta, el vendedor asume la obligación de transferir al comprador aquellos bienes que están libres de la presentación de derechos por parte de terceros. Solo hay una excepción a los requisitos establecidos por la ley cuando el comprador mismo acepta aceptar bienes gravados con los derechos de terceros. Una disposición similar de legislación en el ámbito civil se aplica al acuerdo de trueque. Si una de las partes no cumple con esta obligación, el culpable no solo compensa a la contraparte por las pérdidas sufridas por él, sino que también devuelve al participante de buena fe la tierra recibida a través del intercambio. ¿En qué condiciones se celebra un contrato?
Términos del contrato
Los términos principales del acuerdo de intercambio, que deben ser acordados por ambas partes, son:
- establecer el objeto del contrato, es decir, las parcelas transferidas por ambas partes;
- identificación de características cuantitativas de propiedad contractual;
- determinación de la equivalencia del valor y las propiedades de las parcelas o la indicación de una compensación adecuada para lograr la equivalencia.
Los términos esenciales de la transacción se acuerdan directamente en la etapa preparatoria y se basan en varios documentos de título de la tierra (por ejemplo, pasaportes catastrales, informes sobre el valor de mercado, etc.).
¿Cómo elaborar un acuerdo de intercambio de tierras para un apartamento? Sobre esto más allá.
¿Cómo se redacta el contrato?
De conformidad con el artículo 550 del Código Civil de la Federación de Rusia, un acuerdo sobre la venta de bienes inmuebles debe ser por escrito. El contrato para el intercambio de tierras también está sujeto a una conclusión exclusivamente por escrito.Si no se cumplen los requisitos legales para el formulario, el acuerdo se considerará automáticamente inválido. Un acuerdo de este tipo obliga al registro estatal de nuevos propietarios y sus derechos en el departamento de Rosreestr, que se encuentra en el sitio de la tierra intercambiada.
Características que personalizan los objetos de intercambio.
El contrato debe describir necesariamente las características que personalizan las parcelas a intercambiar:
- área de parcelas de tierra enajenadas;
- sus números catastrales;
- el propósito para el cual son operados;
- bienes inmuebles con una indicación de su afiliación, que se encuentran en estos sitios.
El registro de un acuerdo de intercambio de tierras es un asunto responsable.
Además, los dibujos de las parcelas que son objeto del contrato deben adjuntarse al acuerdo de intercambio. Las partes deben evaluar las parcelas respectivas al valor catastral. Además, es necesario evaluar las diversas estructuras y objetos inmobiliarios que se encuentran en este terreno. La evaluación se realiza utilizando los actos que determinan el valor catastral y los estados consolidados de la evaluación de estructuras. Estos documentos se adjuntan al acuerdo de intercambio.
Cuando se redacta, las partes deben proporcionar a sus contrapartes la siguiente información:
- sobre la presencia o ausencia de conflictos de tierras y disputas sobre parcelas a intercambiar, así como su naturaleza legal;
- la presencia de servidumbres existentes;
- si la tierra a intercambiar se está alquilando a un tercero;
- sobre la transferencia de esta tierra como prenda.
Los límites del territorio al que tienen derecho los terceros y el contenido de estos derechos deben indicarse en el plan gráfico de los sitios respectivos. El acuerdo indica restricciones a los derechos de propiedad que están asociados con las zonas tecnológicas, sanitarias, protectoras y de otro tipo establecidas en esta tierra, así como con la asignación de tierra a una parte o parte de ella a aquellos que tienen propósitos ambientales, recreativos o histórico-culturales.
Según la ley federal, el registro se considera la comisión de una determinada acción legal por parte de los organismos que tienen la autoridad correspondiente. Por lo tanto, la propiedad de la tierra ocurre simultáneamente con el registro de los derechos de una u otra parte en relación con ella. El procedimiento para el registro y el registro del acuerdo de intercambio de tierras en virtud de la ley de tierras se completa en el momento en que la información se ingresa en el registro legal unificado y los documentos se emiten a los solicitantes.
Los detalles de la tributación de la tierra después de la celebración del contrato.
Dado que, de acuerdo con los requisitos contractuales, cada una de las partes no solo enajena la tierra, sino que también obtiene una propiedad que es idéntica en precio y características, los motivos de su imposición surgen para cualquier tema del acuerdo.
A pesar del hecho de que existe una regla sobre la equivalencia de las tierras a intercambiar, no vale la pena pensar que ambas partes pagarán impuestos iguales por las parcelas adquiridas por ellas. El monto de un pago específico será calculado por la autoridad fiscal correspondiente en función del valor catastral, que puede diferir incluso para parcelas del mismo tipo. En esta situación, las partes tienen derecho a impugnar la valoración de la tierra en los tribunales e intentar calcular el impuesto a su precio de mercado.
El uso previsto de la tierra es una base importante para la aparición del derecho a la exención del pago de impuestos.
Intercambio de tierras por otros objetos.
Es posible implementar un acuerdo de intercambio de automóviles para una parcela de tierra. En este caso, las partes mismas se determinan con la equivalencia de la transacción. Si alguno de los objetos de intercambio es más barato, se realizará un cargo adicional. Está claro que el propietario pierde la propiedad del automóvil y se adquiere la propiedad de la tierra.
Además, a menudo se celebra un contrato de intercambio de tierras para una casa o departamento.