La tasa de capitalización es de gran importancia cuando se planifican actividades financieras o de inversión. Al mismo tiempo, en Rusia, la tasa de capitalización no siempre se puede determinar con precisión confiable. Esto se debe al hecho de que la información de varios mercados viene incompleta. Además, a menudo no es del todo cierto. ¿Qué es una tasa de capitalización?
¿Qué es una tasa de capitalización?
Este indicador es la relación entre el valor de la propiedad y el ingreso que puede generar durante el año. La tasa de capitalización permite al inversor evaluar las perspectivas de invertir dinero en un activo en particular. Hay varios tipos de este indicador. Al analizar cada uno de ellos, puede comprender mejor las características de las tasas de capitalización.
Indicador característico
Por ejemplo, una tasa de capitalización libre de riesgo proporciona la dirección de las inversiones en aquellos activos para los que al menos se garantiza un retorno de la inversión. Hasta donde sabemos, invertir sin riesgos prácticamente no existe. En este caso, nos referimos a inversiones tales que la probabilidad de accidentes desagradables se reduce a cero.
Un ejemplo de tal inversión es la inversión, cuyo garante es el estado o un banco confiable de Suiza. Al mismo tiempo, los riesgos de mercado están inextricablemente vinculados con instrumentos financieros como acciones, bonos y otros valores. Los ingresos de tales inversiones dependen directamente del éxito de la empresa emisora.
Los inversores fueron los primeros en sentir la baja rentabilidad de una empresa para invertir sus propios fondos en valores. Pero no solo este tipo de financiamiento va acompañado de riesgos. Por ejemplo, el sector inmobiliario es tradicional y una de las formas más confiables de invertir. Sin embargo, este activo también es propenso a riesgos como baja liquidez, depreciación durante la operación, así como cambios en la legislación, incluidos los impuestos.
Métodos para calcular la tasa de capitalización
¿Cuáles son los métodos de cálculo para la tasa de capitalización? Hay varios de ellos:
- construcción acumulativa;
- inversiones relacionadas;
- método de compresión del mercado;
- El método de Inwood y otros.
En la práctica, el más común es el método de construcción acumulativa. ¿Cuáles son los componentes de la tasa de capitalización? Este método utiliza el principio de sumar un indicador de tasa libre de riesgo, una prima de riesgo de mercado y una prima de riesgo asociada con la inversión en un activo específico. ¿Qué significa esto? En otras palabras, para predecir el beneficio probable, es necesario tener en cuenta indicadores tales como la tasa libre de riesgo, el nivel total de riesgos de mercado y el grado de riesgo en relación con un activo en particular.
Tasa de capitalización inmobiliaria
En el proceso de analizar la probable rentabilidad de invertir en bienes raíces, los inversores calculan el beneficio que pueden obtener durante su operación. Este método le permite predecir el efecto de la inversión y comparar el precio de compra del objeto con los ingresos.
La tasa de capitalización para bienes inmuebles se calcula utilizando una fórmula que se deriva de la siguiente ecuación:
V = I / R, donde:
- V es el valor de la propiedad;
- I - la rentabilidad estimada de la operación de la instalación;
- R es la tasa de capitalización de bienes inmuebles.
En consecuencia, la tasa de capitalización: R = I / V.
Cabe señalar que la tasa de capitalización del ingreso a veces también se denomina índice de capitalización, tasa de capitalización o multiplicador de renta neta. Estos términos son sinónimos. El cálculo de este indicador es bastante efectivo y objetivo. Esto se debe al costo fijo de los bienes raíces, que establece el mercado y que se puede encontrar en fuentes abiertas. Además, el precio de alquiler de bienes inmuebles también está regulado por el mercado, lo que simplifica la tarea.
Los principios para calcular la tasa de capitalización de bienes inmuebles
Debe enfatizarse que al calcular la rentabilidad de un objeto, los gastos requeridos deben deducirse de los ingresos totales. Estos incluyen:
- pago por electricidad;
- pago por seguridad de objeto;
- salarios de varios empleados;
- otros costos asociados con el proceso de operación de bienes inmuebles.
Además, del parámetro I es necesario restar la ganancia perdida debido al arrendamiento de no todo el 100% del edificio. Además, los gastos que reducen la rentabilidad general incluyen impuestos, intereses sobre préstamos y otros costos fijos. Y solo después de deducir todos los costos, obtenemos un ingreso operativo neto, que se utiliza en la fórmula para calcular la tasa de capitalización de bienes inmuebles.
Habiendo recibido todos los datos necesarios, podemos calcular el indicador requerido de acuerdo con la fórmula anterior. Considera un ejemplo. Suponga que invierte en un tipo de bienes inmuebles, como espacio de almacenamiento. El costo de la instalación es de 50 millones de rublos. Después de deducir todos los costos, el inversor determina que el ingreso operativo neto será de 13 millones de rublos por año. Para determinar la tasa de capitalización de bienes raíces, debe usar la fórmula: 13 millones / 50 millones = 0.26. Este valor muestra que cada año el inversor recibirá el 26% de su inversión del alquiler de instalaciones de almacenamiento.
Elegir la propiedad con la tasa de capitalización más alta
Al elegir una propiedad inmueble para invertir dinero, se debe dar preferencia a aquellos que tienen la tasa de capitalización más alta. Además, debe tenerse en cuenta que sin tener en cuenta dicho coeficiente, es imposible predecir la efectividad de las inversiones y evaluar el objeto antes de su adquisición. También requiere análisis de mercado y seguimiento de indicadores económicos importantes basados en datos disponibles sobre inversiones inmobiliarias.
En el proceso de monitoreo completo, la información recibida debe ser generalizada. Al mismo tiempo, es necesario evaluar varios segmentos del mercado inmobiliario. Posteriormente, esta información servirá como guía y permitirá una evaluación correcta de la instalación. Además, permite realizar un análisis comparativo cualitativo de los indicadores calculados disponibles y las cifras promedio del mercado.
Método de inversión vinculado
A menudo, la cantidad de capital y capital prestado se utiliza para comprar bienes inmuebles. Por lo tanto, para el cálculo correcto de la tasa de capitalización, es necesario considerar ambas fuentes de inversión. ¿Cómo calcular el indicador? En este caso, el método de inversión directa, o, como también se le llama, la técnica del grupo de inversión, se utiliza para determinar el índice de capitalización. Además, la fórmula de la tasa de capitalización para los fondos de crédito es la siguiente:
Rm = DO / IR, donde:
- Rm - índice de capitalización de fondos prestados, o constante de hipoteca;
- DO - pagos anuales de fondos prestados;
- IR es la cantidad principal de un préstamo hipotecario.
En este caso, la tasa de capitalización para el patrimonio se calcula utilizando la fórmula de la siguiente manera:
Re = DP / K, donde:
- Re es la tasa de rendimiento del capital;
- DP - flujo de caja para el año anterior al pago de todos los impuestos;
- K es la cantidad de capital.
La tasa de capitalización total cuando se usa el método de inversión directa se determina calculando el promedio ponderado de los dos primeros indicadores: P = M x Pm + (1 - M) x Re, donde M es la parte de los fondos prestados en el costo total del objeto.
Método de compresión del mercado
Este método implica el uso en el cálculo de la tasa de capitalización del indicador del ingreso operativo neto de las actividades de una compañía similar o de sus bienes inmuebles, así como del valor de venta de sus activos. Para determinar el índice de capitalización utilizando el método de compresión del mercado, es necesario dividir el ingreso operativo neto por el costo de un objeto o compañía similar.
¿Cómo entender esto? En otras palabras, para determinar la tasa de capitalización de la empresa deseada, se utilizan indicadores de la fórmula básica para el índice de capitalización, pero para otra empresa similar que ocupa el mismo segmento de mercado y tiene un tamaño comparable. Un rasgo característico de este método de cálculo es la falta de contabilidad del rendimiento de la inversión y el rendimiento de la inversión.
Esta técnica tiene ventajas y desventajas obvias. Las características positivas incluyen la relativa simplicidad de determinar el índice de capitalización. Una apuesta calculada de esta manera tiene sus inconvenientes. Por ejemplo, las desventajas incluyen la falta de datos necesarios sobre el ingreso operativo neto y el valor de ventas de la empresa, que se toma como base para el análisis. Por lo tanto, no siempre es posible seleccionar los ejemplos correctos y adecuados.
Método Inwood
Este método se utiliza en casos donde, según el pronóstico, durante todo el ciclo de inversión, el rendimiento de las inversiones será igual. Al mismo tiempo, parte de los ingresos representa el rendimiento de la inversión y el otro es el rendimiento del capital invertido. La cantidad de recuperación de capital se reinvierte. Esto tiene en cuenta la tasa de retorno de la inversión. Es posible determinar la tasa de capitalización con la condición de obtener ingresos iguales al obtener la suma de la tasa de rendimiento de las inversiones y el factor de fondo de rendimiento para el mismo porcentaje.